Как не «наколоться» на аренде жилья

В нашей стране сложно найти человека, которому не довелось снимать уголок в ожидании будущих радостей своего собственного жилья. На рынке недвижимости сделок по найму жилья значительно больше, чем сделок купли-продажи. Однако многие не считают найм сделкой, относясь к аренде как к чему-то несерьезному, временному, «не юридическому». Этот правовой нигилизм порождает на рынке найма огромное количество споров и страхов. О них и поговорим.

Разочарую недобросовестную сторону! Договор найма жилого помещения, согласно ст. 671, 674 ГК РФ, на срок менее года заключается в простой письменной форме, является действительным и не подлежит государственной регистрации. Никаких дополнительных регистраций у нотариуса, в налоговой, в паспортном столе он не требует. Более того, даже устная договоренность может считаться фактом заключенного договора, однако потребует от стороны предоставления других доказательств, например, расписок, выписок с банковского счета.

Действительно, согласно ст. 208, ст. 209, ст. 228, ст. 229 НК РФ, собственник жилья при сдаче объекта в аренду обязан до 30 апреля следующего года подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и не позднее 15 июля уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% от полученного дохода. На мой взгляд, это разумная плата за дополнительную гарантию сохранности имущества. Кроме того, в ряде случаев собственнику даже выгодно задекларировать свой дополнительный доход, например, для использования налогового вычета либо при подаче документов на одобрение кредита в банк. Жильцам также не стоит опасаться «злых» полицейских и «добрых» соседей. Не бойтесь, что вас якобы оштрафуют за жилье без прописки. Согласно ст. 5 Закона РФ от 25.06.1993 №5242-1, гражданин РФ вправе не регистрироваться по месту пребывания, если жилое помещение, в котором он зарегистрирован по месту жительства, находится в том же субъекте РФ.

Увы, но отчасти это не миф, а суровая реальность. Случаи мошенничества с квартирами со стороны якобы нанимателей имеются. В моей практике были случаи, когда собственник обнаруживал новых жильцов даже после возвращения из командировки или отпуска. Чаще всего мошенничество совершается с помощью подделки документов и при незаконном получении доступа к персональным данным со стороны должностных лиц органов внутренних дел, ФМС, Росреестра или нотариусов либо «предательства» со стороны членов семьи или друзей. Совет наймодателям: если вы сомневаетесь в добросовестности жильца, перед заключением договора обязательно посмотрите его документы, не передавайте нанимателю копию свидетельства о праве собственности или копию своего паспорта, просто предъявите их при заполнении договора. Запишите для себя контактные данные семьи, близких, место работы будущего жильца. Отследить его образ жизни можно и через социальные сети в Интернете. Поверьте, анализом соцсетей сейчас не брезгуют даже службы безопасности банков и государственных структур. Если боитесь за сохранность передаваемого имущества, настаивайте на его тщательной описи в приложении к договору. Зафиксируйте его на фото и видео и приложите к договору.

Ни в коем случае! Не существует никаких «обычных» договоров. Если вам агентство недвижимости подсовывает такой бланк, часто содержащийся на одном листе в пару десятков строчек, это повод задуматься о его компетентности и добросовестности. Даже на самом стандартном бланке всегда должны быть графы для особых индивидуальных отметок сторон. Обязательно проверьте существенные условия: предмет договора (с указанием четкого адреса жилья, а лучше его кадастрового номера), размер платы и порядок ее внесения (периодичность, фиксированный или с частичной твердой суммой и оплатой коммунальных услуг). Без соблюдения этих условий договор считается незаключенным! Рекомендую четко указать и порядок досрочного расторжения договора, например, срок и порядок уведомления о расторжении, гарантии компенсации, например, возмещения расходов на переезд, или частичного освобождения от платы за найм, или, наоборот, внесения платы за часть срока уже после фактического выезда из квартиры.

И снова это не более чем миф! Каждая из сторон, согласно ст. 309 ГК РФ, не должна чинить препятствий второй стороне договора. Рекомендую заключить договор с каждым из собственников квартир. Если же это невозможно, возьмите их письменное согласие (в идеале нотариальное) или укажите в договоре, что наймодатель действует с согласия других собственников и несет за их действия ответственность.

При порче или пропаже вещей сразу обращайтесь в полицию! При заключении договора найма вы полноправный владелец жилья. Если же наниматель отказывается вносить плату свыше двух месяцев за жилье, не освобождает его после истечения срока действия договора, ни в коем случае не стоит применять угрозы или физическую силу! Обратитесь за помощью в полицию и суд.

При заключении любой, даже самой незначительной сделки каждая из сторон несет определенные риски. Желание обойти закон является тем «мутным омутом», в котором рождаются мифы, страхи, недобросовестные и незаконные действия. Перефразируя классику, скажу, что доброе слово и договор лучше, чем просто доброе слово! Удачи вам!