«Лишняя» жилплощадь ударит по карману

Власти планируют поменять правила уплаты НДФЛ при продаже жилой недвижимости. Кроме того, что с 2015 года содержание недвижимости обойдется дороже, дополнительно при продаже квартиры или земельного участка некоторых владельцев обложат налогом, который примерно в 0,7 раза выше цены объекта недвижимости в кадастре.

Если сейчас от налогообложения освобождаются доходы, полученные при продаже любого недвижимого имущества, которыми гражданин владел более трех лет, то, по законопроекту Минфина, порядок в отношении жилой недвижимости существенно ужесточается. Речь идет прежде всего, о тех, кто вкладывает деньги в новостройки, а потом продает их. Так, в Тюмени, как рассказал специалист по недвижимости АН «Сова» Артур Мажидов, при покупке однокомнатной квартиры в новостройке по цене от одного миллиона 950 тысяч до двух миллионов рублей, через год-полтора можно получить прибыль в 300-500 тысяч рублей. Причем именно такие квартиры лучше всего подходят для вложения средств. «Для инвестиций лучше всего подходят однокомнатные квартиры от 32 до 47 квадратных метров и двушки от 50 до 60 квадратных метров, – пояснил представитель агентства. – Эти квартиры наиболее востребованы на рынке недвижимости. Привлекают инвесторов и скидки, обычно предлагаемые застройщиками - приобрести новостройку возможно со скидкой в 100-200 тысяч рублей. Примерное завышение цены при перепродаже новостройки инвестором составляет 15-25 процентов от общей стоимости объекта».

Однако если человек выставляет на продажу свое единственное жилье, на федеральном уровне его предлагают освободить от налога. При этом законопроект дает ряд послаблений: срок владения таким жильем не ограничен, то есть гражданин может продавать и покупать квартиру или земельный участок ежедневно. Избежать налога при продаже иной жилой недвижимости можно будет только при определенных условиях.

Например, если собственник владеет двумя и более жилыми помещениями, он сможет без потерь продать то из них, которое было менее года назад его единственным жильем. Ограничения вводятся и при продаже жилых и хозяйственных строений, расположенных на дачных участках. Для освобождения от налогообложения ими нужно владеть по-прежнему не менее трех лет, но при этом площадь каждого типа таких сооружений не должна превышать в сумме 50 квадратов.

Стоит отметить, что снижать до нуля или повышать налоговый коэффициент смогут власти регионов. Они же получат право устанавливать максимальную сумму доходов от продажи имущества, которая будет освобождена от налога на доходы физических лиц. Но цена сделки при этом не должна быть выше пяти миллионов рублей. В субъектах смогут выбирать и срок владения, после которого доходы от продажи объекта не будут облагаться НДФЛ.

Между тем попытка государства бороться с инвесторами может ударить и по обычным людям, которые покупают или продают одновременно не одну квартиру. «Сразу несколько квартир покупают, как правило, с целью инвестиций, – рассказал Артур Мажидов. – Впрочем, есть и иные случаи: у меня был клиент, который купил две квартиры на площадке, с целью объединения. Также покупают несколько квартир с целью расселения родственников. Бывает и так, что в одной новостройке покупается несколько квартир для детей». При этом на практике мало кто меняет квартиры чаще чем раз в год. Как сообщил специалист, такая частая смена жилья может быть связана с тем, что собственники не довольны приобретенной квартирой. «Причины могут быть разными – от плохой шумоизоляции и отсутствия мест на парковке до склочных соседей и других личных факторов», – отметил он.

Отметим, Минфин также предусмотрел и вероятность сговора продавцов и покупателей жилья в целях ухода от налогов. «Когда я покупала квартиру, то продавец предложил в документах отразить меньшую стоимость, так как недвижимость принадлежала ему менее трех лет, – поделилась тюменка Нина Копытова. – Мне, конечно, не хотелось этого делать, так для меня налоговый вычет тоже стал бы меньше. Но так как квартира меня полностью устраивала, я пошла на эти условия». Если законопроект примут, то сговориться таким образом продавцу и покупателю уже не получится. По какой бы заниженной стоимости ни продавалось жилье, доходы от сделки подлежат налогообложению из расчета 70 процентов ее кадастровой стоимости. Регион вправе повысить этот порог до 90 процентов или уменьшить до нуля. Нулевой коэффициент предусмотрен и для недвижимости, для которой кадастровая стоимость не определена.