Дмитрий Сусликов, директор тюменского филиала Российского аукционного дома: «Онлайн-торги позволяют продавать по максимальной рыночной стоимости и уменьшают риск сговора между участниками»

Фонд развития жилищного строительства России ежемесячно представляет информацию о земельных участках на территории страны, где может производиться комплексное строительство. Эта организация появилась в стране сравнительно недавно, в 2008 году, но уже довольно много территорий было реализовано таким образом. Как работают аукционы по продаже сотен гектаров земли по всей России, где будут возводиться жилые дома? Насколько оправдала себя российская система торгов? На эти и другие вопросы ответил директор Тюменского филиала Российского аукционного дома Дмитрий Сусликов.

– Дмитрий Александрович, расскажите, как устроена система торгов?

– Торги проходят по английской методике, то есть на повышение. Они организованы в оффлайн-пространстве: участники приезжают в назначенные день, час и в указанное место, получают билеты участников и голосуют. Отмечу, что для участия необходимо внести задаток. Правила проведения аукциона публикуются в соответствующем извещении, которое в обязательном порядке публикуется на официальном сайте РЖС.

Если вкратце рассказать о порядке проведения торгов, то он выглядит следующим образом. Вначале принимается решение о проведении торгов, информация о них публикуется в средствах массовой информации. Затем следует прием заявок от претендентов, их регистрация в журнале приема заявок. Далее проходит рассмотрение заявок и документов претендентов, установление факта поступления задатков, принятие решения о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске, оформление протокола о признании претендентов участниками торгов.

Потом проводится аукцион, по итогам которого оформляются результаты торгов. Они публикуются в СМИ, где до этого было размещено извещение об аукционе. Заключение договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, – это завершающий этап проведения аукциона.

ОАО «Российский аукционный дом» (РАД) – первая всероссийская аукционная площадка, созданная Распоряжением Правительства РФ №1186-р от 19.09.2009 года специально для продажи государственной и частной собственности – недвижимости, бизнеса, предметов искусства. Общий объем сделок с начала деятельности РАД превысил 100,4 миллиарда рублей, из них 67 миллиардов – продажи на классических торгах и 33,4 миллиарда – сделки на собственной электронной торговой площадке РАД – Lot-online.

– Как формируется начальная стоимость земельных участков, которые выставляются на аукцион? Различается ли цена на похожие участки в соседних регионах?

– При выставлении на торги земельных участков, находящихся в федеральной собственности, постановление №808 правительства РФ от 11 ноября 2002 обязывает Росимущество определять начальную стоимость участка или начальный размер арендной платы на основании отчета независимого оценщика. Таким образом, участки выставляются по начальной цене не ниже рыночной стоимости.

Участки в разных регионах с одинаковыми характеристиками, естественно, будут иметь различную рыночную стоимость, которая формируется в первую очередь, исходя из уровня цен предложения на аналогичные участки в конкретном регионе. Это так называемый «сравнительный подход» при оценке земельного участка.

– Когда аукцион считается состоявшимся?

– Аукцион считается состоявшимся, когда в нем приняли участие не менее двух участников и хотя бы один должен подтвердить начальную цену аукциона.

– От чего зависит увеличение стоимости земли во время проведения аукциона?

– Исключительно от спроса на выставленные участки со стороны потенциальных застройщиков, принявших решение участвовать в аукционе. Спрос в свою очередь зависит от перспективной прибыли застройщика, которую он планирует получить после завершения строительства жилья и его реализации по рыночным ценам.

– Может ли происходить понижение начальной стоимости земельного участка?

– Это возможно в случае, когда земельный участок продается целенаправленно под строительство жилья экономкласса. На сайте фонда РЖС указано, кто определяется победителем аукционов на право заключения договоров аренды земельного участка для строительства минимального объема жилья экономического класса, в том числе для комплексного освоения в целях строительства жилья такого класса и иного жилищного строительства. Победителем становится лицо, предложившее минимальную цену продажи гражданам жилых помещений экономического класса.

– Снизили ли аукционы коррупционную составляющую в строительной сфере?

– Скорее, не в строительной, а в сфере передачи и распределения земельных участков под строительство жилого фонда. Ранее были нередки случаи, когда перспективные участки распределялись кулуарно, между «своими» застройщиками. Открытые аукционы позволяют, с одной стороны, соблюсти принцип равного доступа к земле, с другой – максимизировать доход государства от ее продажи или сдачи в аренду под застройку.

– Есть ли слабые стороны у таких торгов?

– На мой взгляд, у оффлайн-торгов помимо необходимости участникам или их представителям лично присутствовать на аукционе, который может проходить в другом городе, за тысячи километров, есть еще одна слабая сторона – это вероятность сговора. Стандартная ситуация: у одного участника есть информация об остальных – либо заказчик ему эти данные предоставил, либо организатор проговорился. И этот участник очень хочет победить, для чего связывается с другими участниками и предлагает им какие-то отступные, чтобы эти другие участники в свою очередь не перебивали его цену. Бывали случаи, когда сговор происходит за полчаса до начала аукциона. В то же время организация торгов на электронной торговой площадке (ЭТП), когда исключен физический контакт между участниками до аукциона, в немалой степени позволила бы минимизировать риск сговора между участниками.

Одновременно большой плюс такого вида торгов заключается в возникновении некой эмоциональной атмосферы при их проведении, которая позволяет получить максимальный результат, потому что торги показывают максимальную рыночную стоимость объекта. И если встречаются несколько реальных участников, то цена всегда возрастает.

– Каковы особенности электронных торгов, что происходит с ценой объекта на электронных торгах?

– Электронные торги в некоторой степени эмоционально выхолощены: участник сидит в офисе, видит торговую площадку, начальную цену, имеет время на то, чтобы перебить цену другого участника. Там все получается менее эмоционально, но у интересного объекта цена также может значительно возрасти. Их неоспоримый плюс в том, что можно находиться в любой точке земного шара, при условии, что там есть хороший Интернет.

Что касается минусов при организации аукционов на ЭТП, самый большой риск здесь, на мой взгляд, состоит в технических сложностях, которые могут возникнуть при регистрации участника или во время проведения аукциона. Здесь все зависит от сервера, от того, насколько компания или владелец электронной площадки, на которой проходят торги, будет сопровождать это мероприятие и разъяснять какие-то технические моменты. Бывает такое, что не всегда участники могут без ошибок даже аккредитоваться и подать заявку.

– Как вы оцениваете повсеместное введение аукционной системы торгов?

– Сейчас система электронных торгов много где используется, например, при банкротствах. Это связано с уменьшением риска возникновения сговора и риска участников при заключении сделки.

Если говорить про аукционы Фонда РЖС, то нужно отметить, что Фонд выдвигает достаточно жесткие условия участия в торгах: и по срокам освоения, и по условиям участия, и по многим другим параметрам. Там реально заявляются очень крупные игроки, при этом существуют определенные финансовые санкции по невыполнению условий договора.

Сама по себе идея хороша, потому что позволяет уйти от кулуарности. В каждом городе есть несколько серьезных строительных компаний, которые являются реальными застройщиками и в принципе заинтересованы в приобретении земельных участков для возведения там жилья. Кроме того, из первых рук информацию получают и иногородние игроки, большое количество реальных участников дает реальную прибавку к цене продажи земли, а это плюс и для Фонда, и для государства.

– В каких регионах России наиболее развита система торгов?

– Если мы ведем речь об использовании аукционов как инструмента эффективных продаж в целом, то, конечно, в первую очередь это Москва и Санкт-Петербург. Потом – города-миллионники, но в каждом регионе рынок специфический. Можно точно сказать, если имеется рынок оборота коммерческой недвижимости, оборота земли, то есть проводится много сделок по купле-продаже, то на этом рынке можно в интересах собственников использовать такой эффективный инструмент, как аукционы. И неважно, какая будет форма торгов – хоть в зале с аукционистом и молоточком, хоть на электронной торговой площадке в Интернете, результат неизменно будет один – максимально возможная рыночная цена реализуемого через аукцион объекта.