Рента или иждивение?

Одинокий пожилой человек – к сожалению, не столь редкое явление в нашей жизни, как хотелось бы. Бабушку или дедушку, у которых не то, что внуков, но даже детей нет, можно встретить в любом городе. И именно эта категория людей очень часто оказывается в центре внимания мошенников. В Тюмени неоднократно выявляли случаи, когда очередной жулик, обещая пожилому человеку уход, входя к нему в доверие, в итоге переписывал квартиру на себя и «выкидывал» старика на улицу.

Именно для таких случаев предусмотрен такой правовой институт, как договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. Хотя бывает и так, что заключив договор с очередным претендентом на квартиру, та же бабушка и дедушка могут оставить его с носом. При этом по указанным договорам очень часто приобретаются и отчуждаются квартиры. Как не оказаться в неловкой ситуации, на что стоит обращать внимание и какой договор стоит заключать, мы выясняли у юристов.

«В основном, сделки по приведенным договорам заключаются с пожилыми или больными лицами – собственниками квартир, которые не имеют близких родственников. Смысл такого рода отношений по оформляемым договорам заключается в том, что собственник квартиры (рентополучатель), являясь престарелым и больным человеком, требующим за собой ухода и дополнительного материального обеспечения (на продукты, одежду, лекарства, лечение, иное), передает в собственность третьему лицу (рентодатель) свою квартиру, а взамен получает либо постоянное, до конца жизни, финансовое обеспечение, либо постоянное натуральное обеспечение продуктами, лекарствами, одеждой, иным», – поясняет адвокат Первого столичного юридического центра Олег Сухов.

При этом эти договоры существенно различаются по обязанностям рентодателя. Если рентодатель только передает рентополучателю денежные средства, то это договор ренты. Если рентодатель берет на себя обязательства по «натуральному» обеспечению рентополучателя – осуществление ремонта в квартире, покупка лекарств, привод врачей, приобретение продуктов и одежды, многое другое, то это договор пожизненного содержания с иждивением.

«Я в своей практике ни разу с подобными договорами не сталкивалась, в Тюмени люди больше на доверии стараются сотрудничать», – говорит юрист коллегии адвокатов «ТЕСЛО» Юлия Фатхуллина. Тем не менее, наши пожилые граждане с каждым годом становятся все более образованными в юридических вопросах, а сделки по покупке-продаже квартир в нашем городе происходят чуть ли не каждый час.

Какие же нюансы могут возникнуть при заключении договора ренты? Во-первых подобный документ необходимо в обязательном порядке заверить у нотариуса, а затем зарегистрировать в Росреестре. «Без регистрации или нотариального оформления договор ренты считается недействительным, – поясняет Олег Сухов. – При этом в договор ренты советую включить пункт, в соответствии с которым рентополучатель не может быть выселен из жилого помещения. Более того, рекомендую также в договоре указывать наличие дополнительного права собственника-рентополучателя, отчуждающего по договору ренты квартиру, по предоставлению им согласия на любые сделки и действия с отчуждаемым жилым помещением рентодателем. Оспорить договор ренты можно только при одном условии, что новый собственник-рентодатель не исполняет обязательства по оплате ренты рентополучателю».

А вот проконтролировать соблюдение условий такого договора не просто. «В случае передачи денег советую брать расписку, либо делать это в присутствии свидетелей, – рассказывает Юлия. – А для бабушек и дедушек гарантией исполнения обязательство по договору является пункт об обеспечении – это неустойка, залог, задаток, либо страхование ответственности в случае, если плательщик не будет платить ей деньги».

Что касается договора пожизненного содержания с иждивением, то в отличие от договора ренты по нему рентодатель обязан не просто оплачивать проживание рентополучателя, но и оказывать ему разного рода услуги, например, по обеспечению лекарствами, одеждой, уходом, поддержания жилого помещения в надлежащем состоянии, иное. Часто договор пожизненного содержания с иждивением возлагает на рентодателя обязанность по оказанию ритуальных услуг. Кстати, доказать, что рентодатель ответственно подошел к вопросу исполнения своих обязательств чрезвычайно сложно.

Поэтому в нашей ситуации юристы склоняются в пользу договора ренты. Указанные договоры оформляются как правило с пожилыми лицами, с которыми часто возникают споры и конфликты по исполнению обязательств, а договор ренты проще и исполнить, и обеспечить доказательства исполнения, и соответственно, расторгнуть такой договор в судебном порядке практически невозможно. Со стороны пожилого человека в свою очередь также ясна степень гарантий по данному документы – есть доказательства, – расписки, свидетели – договор расторгается, и мало того, бабушка или дедушка могут потребовать возмещения ущерба в судебном порядке.

Из всего сказанного выше следует очень простой вывод: чем проще и понятнее договор и чем легче одной из сторон при необходимости доказать его надлежащее исполнение, тем меньше рисков, что такой договор может быть расторгнут в судебном порядке.