Удачная покупка

Не за горами дачный сезон. Каждый, кто еще не успел обзавестись загородной усадьбой или, на худой конец, шестью сотками в пригороде Тюмени, именно сейчас задумывается о приобретении дачи. Впрочем, каждый понимает выражение «загородная недвижимость» по-своему.

Нюансы выбора

Для одних дача – участок земли, где можно разбить грядки и посадить картошку, для других – коттедж или дом в пригороде. Но вот что не поддается четкой классификации, так это критерии выбора дачного участка. По словам риелторов, одни ставят в приоритет близость к городу и удобную транспортную развязку, другие – состав почвы на участке и его размеры, третьи – наличие инженерных коммуникаций.

Генеральный директор ООО «Риэлт-сервис» Елена Лебедева рассказывает: «Большинство наших клиентов, планирующих покупку дачи, в первую очередь интересуются месторасположением будущего участка. Оптимальная отдаленность от города – десять километров. С этой точки зрения популярны объекты на Московском и Старотобольском трактах – в Субботино, Криводанова. В предпочтениях будущих дачников также наличие поблизости водоема, а так же высокое расположение участка. Кроме того, наши клиенты обязательно учитывают такой критерий, как качество дороги в садоводческом кооперативе – для дачников с личным авто это даже важнее отдаленности участка».

Как правило, если покупателю нужен участок с уже отстроенным домом, предпочтение отдают тем объектам, куда подведены основные коммуникации – газ, электричество. «Если же речь идет о новых нарезках земли, то мы стараемся акцентировать внимание клиента на том, планируется ли подвод инженерных коммуникаций в будущем», – поясняет руководитель ООО «Риэлт-сервис». Один из важных пунктов – охрана дачного кооператива. «Если садоводческое общество охраняется круглый год, для новых владельцев дачи это большой плюс», – отмечает Елена Лебедева.

По словам риелторов, тюменцы традиционно отдают предпочтение земельным участкам без строений, разумно полагая, что самостоятельное строительство дома и бани обойдется дешевле. Как правило, рассматривают варианты участков с временными строениями – деревянными домиками или вагончиками. А вот плодородностью почвы при покупке участка, по наблюдениям риелторов, тюменцы интересуются меньше всего. Однако агентства недвижимости советуют не сбрасывать со счетов этот критерий. «Убедиться в плодородности земли можно в конце дачного сезона. Даже если участок «заброшен», вы всегда сможете оценить качество почвы по урожаю на грядках соседей», – дает полезный совет директор агентства недвижимости «Эксклюзив» Светлана Бабушкина.

Цена вопроса

По оценкам риелторов агентства недвижимости «Эксклюзив», все популярнее в Тюмени становятся дачи по таким направлениям, как Суходолье, Московский тракт, Березняки, Верхний Бор, Боровое, Метелево. «По востребованности и стоимости земли они занимают первые места, здесь еще можно достаточно дешево купить так называемые «шестисоточные» дачи. Несмотря на интенсивное строительство современных и дорогих коттеджных поселков, на этих направлениях осталось много садовых товариществ. Гораздо скромнее цены на дачи по Велижанскому тракту, скорее всего, это связано с тем, что садовых обществ в этой стороне насчитывается более ста, в среднем количество участков в одном товариществе 250», – рассказывает Светлана Бабушкина.

Диапазон цен на дачи в пригороде Тюмени – от 50 тысяч рублей до 16 миллионов. «Если речь идет о земельном участке под дачу, то цена колеблется от 50–60 тысяч рублей до полутора миллионов. На участке за полтора миллиона рублей, например, в шести километрах от города может быть даже сруб дома. Ну а если покупателю необходим участок с уже готовым домом и надворными постройками, то самая дорогая позиция из предлагаемых нами стоит 16 миллионов рублей. Средние участки в этой категории обойдутся в шесть миллионов рублей. Типичный пример – дачный участок в 10–11 соток в поселке Березняки, например, где есть все насаждения, баня, теплицы, сарай, гараж, автобусная остановка, кирпичный дом на четыре комнаты, проведено электричество», – отмечает Елена Лебедева.

На цены влияет множество факторов: удобное транспортное сообщение, наличие коммуникаций, площадь участка. Риелторская практика показывает, что даже в одном поселке на одной и той же улице стоимость земли и домов всегда разная – слишком много факторов сказываются на ценообразовании.

Когда покупать?

Мнения в этом вопросе у экспертов расходятся. Одни убеждают, что цены на загородную недвижимость в течение года сильно не меняются, другие рекомендуют пользоваться небольшими сезонными колебаниями цен. Руководитель ООО «Риэлт-сервис» отмечает, что, покупая дачу в марте, можно еще успеть до сезонного роста цен, его пик придется на апрель – начало посадок.

А вот директор агентства недвижимости «Эксклюзив» считает, что весна – самое неудачное время для покупки дачи. «Приобретая участок весной, вы рискуете купить кота в мешке. В это время года сложно оценивать плодородность почвы, качество дороги, ведущей к участку. Лучше всего приобретать загородную недвижимость в конце дачного сезона, когда продавцы, выставившие объекты весной, уже максимально готовы к торгу», – объясняет Светлана Бабушкина.

Впрочем, риелторы сходятся во мнении, что тюменцы обычно покупают загородные дома и земельные участки, руководствуясь принципом «когда есть деньги».

Как оформить документы?

В реальном сегменте продаж дачных участков в Тюмени по-прежнему нередки случаи, когда дачи продают только на основании книжки садовода. Такие варианты востребованы, поскольку цены на них очень низкие. Некоторые специалисты рынка недвижимости даже считают, что если садоводу участок нужен только для выращивания овощей, а не капитального строительства, то лучшего варианта просто не найти. Достаточно сравнить цены на приватизированные и неприватизированные участки. «По книжке» участки иногда могут продаваться и по 30 тысяч рублей, в то время, как в случае с приватизированными, это цена только одной сотки земли.

Юристы же предупреждают: покупка участка без необходимого пакета документов чревата неприятными последствиями. У купленной вами земли может внезапно объявиться другой собственник, двойные продажи дач в кооперативах также не исключены, новые нарезки земель могут быть выделены под строительство. Если выбор пал на покупку участка по членской книжке, нужно быть готовым к приватизации недвижимости.

Юристы советуют проверить, нет ли у бывшего хозяина дачи долгов по членским взносам – эту информацию может предоставить председатель садоводческого кооператива. Перед покупкой лучше проверить отсутствие ограничений на пользование этим имуществом: не обременена ли собственность правами третьих лиц, не является ли ее приобретение результатом оспоримой сделки. Для этого потребуется выписка из реестра областной регистрационной палаты. Кроме прочего, потребуются кадастровый план земельного участка и согласование его границ со всеми соседями.

Юридических тонкостей при оформлении сделки купли-продажи не перечесть. Этот процесс в любом случае потребует от вас дополнительных затрат. В случае, если вы возьметесь за оформление документов самостоятельно, – запаситесь временем, если же предпочтете доверить дело риелторам – не забудьте вписать издержки на оформление в статью расходов.

Для каких целей вы бы ни покупали участок и дачный домик, помните, что земля по-прежнему остается одним из самых выгодных вложений. Она практически не требует обслуживания, а кое-где в окрестностях Тюмени еще продается по выгодной цене.