Сбербанк пугает рынок недвижимости прогнозами

В декабре 2008 года центр макроэкономических исследований Сбербанка России опубликовал собственный прогноз относительно развития рынка недвижимости и динамике цен. Документ вызвал достаточно бурное обсуждение на рынке, поскольку содержал, пожалуй, чуть ли не самые смелые предположения среди всех прочих за последние несколько месяцев. При этом отчет, безусловно, заслуживает пристального внимания, тем более что на основе исследования своих экспертов Сбербанк будет строить и собственную кредитную политику.

Аналитики основывались на нескольких факторах, влияющих на динамику цен: доля иностранного капитала, и соответственно, кредитная политика банков, и снижение доходов населения. «Хорошо известно, что в основе финансового кризиса в США лежит падение цен на рынке жилья. Изучение статистических данных о состоянии рынков жилой недвижимости показало, что США – не единственная страна, где наблюдается резкое снижение цен на жилье. Особенно это характерно для экономик тех стран, которые в последние годы пережили бум кредитования, сопровождавшийся отрицательным балансом текущих операций, а значит и большим притоком капитала», – говорится в отчете.

В России рынок кредитования также отличался в последнее время бурными темпами роста и, соответственно, притоком капитала. Эти два фактора обусловили быстрый рост цен на жилье,особенно в Москве и в некоторых других крупных городах. В связи с оттоком капитала и кредитным сжатием, уже в ближайшее время в Москве и в целом по России может начаться быстрое падение цен на жилье. Второй фактор, влияющий на спад цен, – замедление роста доходов населения. «Построенные на основе регрессионных моделей прогнозные оценки показывают, что по своим масштабам возможное снижение цен может оказаться сопоставимым со снижением цен, наблюдавшимся в 1998–99 годы. Снижение цен по России в среднем будет гораздо меньше, чем в Москве. Основным каналом влияния кризиса на цены в России в целом будет его влияние на доходы населения, а не вызванный кризисом отток капитала», – отмечают авторы документа.

Отметим, эксперты выделили два варианта развития событий. Базовый сценарий динамики цен на жилье предполагает, что ВВП вырастет на 2,5–3,5%, инфляция составит 11%, а за один доллар будут давать 30 рублей. В таком случае общее снижение цен на столичное жилье к концу 2009 года по отношению к III кварталу текущего года на первичном рынке составит 34,3% в рублях и 46,6% в долларах, а на вторичном – 23,1% в рублях и 37,4% в долларах. Стрессовый сценарий предполагает снижение ВВП до 2,5%, темпы инфляции в этом сценарии несколько выше, чем в предыдущем, и девальвация рубля к доллару – значительно глубже, отмечается в обзоре. При таком развитии событий к концу следующего года цены по отношению к III кварталу 2008 года снизятся на 38,1% в рублях и 59,6% в долларах – на первичном рынке. На вторичном рынке падение цен составит 25,1% в рублях и 50,6% в долларах.

Авторы прогнозов отмечают, что сценарии составлялись «на предположении о том, что инфляция превысит 10%. Если реализуется правительственный прогноз инфляции (8,5%), то снижение цен в рублях и в долларах – в номинальном выражении – будет не столь значительным».

Что касается российских регионов, то там тоже будет наблюдаться спад цен, но не такой значительный, как в Москве – в регионах нет такого «ценового пузыря», говорится в обзоре. Однако из-за недостаточного количества региональных данных, эксперты вместо моделей для отдельных региональных рынков построили модель для агрегированного рынка недвижимости в России. В регионах по базовому сценарию снижение цен на первичном рынке составит 7,5% в рублях и 24,8% в долларах, на вторичном – 7,6% в рублях и 24,9% в долларах. Стрессовый сценарий предполагает снижение на 11,8% и 41,8% на первичном рынке и 9,7% и 40,4% на вторичном.

Отметим, есть и противоположное мнение. Так, вице-президент Гильдии риелторов России Константин Апрелев в целом согласился с прогнозом макроэкономистов Сбербанка: цены на жилье должны в следующем году снизиться в два раза. Однако он считает, что коррекция в регионах будет не менее, а более глубокой: «После августа 1998 года цены в Москве на вторичную недвижимость снизились на 32%, а в регионах, например в Перми, – на 59%. В нынешней ситуации цены будут вести себя таким же образом, и в регионах с долей ипотеки до 35% снижение цен будет очень сильным».