В Тюмени борьба за ипотеку продолжается

На сегодняшний день банки – неотъемлемая часть рынка недвижимости. Ведь у банков есть деньги для того, чтобы недвижимость приобрести. А как раз денег в условиях постоянного роста цен потребителю и не хватает.

Есть несколько эффективных способов участия банков в процессах на рынке недвижимости.

Способ первый – ипотека. Появившийся относительно недавно в России, этот банковский продукт на сегодняшний день занимает заслуженное первое место как наиболее популярный путь покупки жилья. Тюменские риелторы отмечают высокий уровень развития ипотеки в нашем регионе. Покупатель жилья в нашем городе сейчас – практически стопроцентный «ипотечник». Все меньше квартир и домов покупается за наличный расчет. Теоретически такая ситуация может привести к самому настоящему ипотечному кризису. Эксперты уверяют, что сейчас в Тюмени уже есть случаи выставления на продажу жилья незадачливых «ипотечников».

Однако банки уверяют, что они подобного кризиса всерьез не опасаются. На сегодняшний день главная проблема в развитии ипотеки конкретно в Тюмени – все растущее количество банков при уменьшающемся количестве потребителей. Привлекательная для инвестиций Тюменская область притягивает к себе огромное число банков. За последние три года в Тюмени произошел настоящий банковский бум. Столичные игроки приносят с собой новые технологии, уже обкатанные в Москве и других регионах, и активно пытаются конкурировать именно на ипотечном фланге.

На данный момент тюменские риелторы фактически не успевают рассмотреть предложения банков о сотрудничестве. Банки, особенно недавно открывшие свои филиалы в нашем городе, буквально заваливают выгодными предложениями тюменских агентов: по телефону, факсу и электронной почте. В большинстве своем суть сотрудничества между банками и риелторами проста: риелтор с помощью новых банковских продуктов может предложить сделку человеку, который при других условиях не смог бы купить квартиру. Банкам же нужен клиент, особенно тем банкам, которые пока что не успели глубоко и обстоятельно проанализировать тюменский рынок. И привести клиента в такой банк может прежде всего риелтор.

Почему же ипотека так выгодна банкам? Прежде всего, потому, что процент доходности такого вида продукта чрезвычайно высок. Выше процент только у потребительских кредитов, но валовые объемы этих двух сегментов таковы, что приходится говорить о лидерстве ипотеки. Именно поэтому банки спокойны за ипотеку: ведь одной из грядущих перспектив эксперты называют рефинансирование кредитов. То есть банки смогут продавать ипотечные долги, и спрос на них будет довольно высок, потому что процент доходности ипотечного долга выше, чем у любых ценных бумаг.

Следующий способ вхождения банков в сегмент недвижимости – инвестирование застройщиков, возводящих жилые дома. В таком случае банк становится по сути собственником возводимого жилья и может сам продавать его. Из цепочки «застройщик–риелтор–банк» автоматически устраняется застройщик. Задача риелтора в данной ситуации сводится к поиску клиента. Следует отметить, что при таком подходе, как правило, заключается соглашение между риелтором и банком: риелтор, который привел клиента в банк, получает определенный процент от сделки. При этом важно, что риелтору клиент не платит – его вознаграждение уже заложено в стоимость квартиры, и доход делится между банком и риелтором. По такой схеме работает банк «Московский Капитал», о чем подробнее будет написано ниже.

Еще один способ участия банков в строительстве, который особенно актуален сейчас в Тюмени – это соинвестирование и инвестирование различных объектов коммерческой недвижимости. Однако следует понимать, что борьба на этом участке рынка в Тюмени сейчас обострилась, рынок начинает наполняться. Поэтому банки в принципе интересуются только довольно крупными проектами, причем предполагается их тесная работа с управляющими компаниями.

И, тем не менее, главная борьба среди банков по-прежнему ведется за ипотеку. Впрочем, о том, что интересно банкам на рынке недвижимости, ниже расскажут представители некоторых из них, работающих в Тюмени.

«Московский Капитал» предлагает жилье в Подмосковье

Столичный банк «Московский Капитал» привлекает клиентов не только ипотечными продуктами, но и возможностью приобрести жилье в Подмосковье, Сочи и других регионах России.

Рассказывает Полина Гаранина, заместитель директора по СО банка «Московский Капитал».

– Какое место в деятельности банка «Московский Капитал» занимает ипотечное кредитование?

– Мы занимаемся ипотекой достаточно давно, в том числе даем ипотечные кредиты на покупку объектов недвижимости, финансирование строительства которых осуществляет «Московский Капитал». Филиал банка в Тюмени ипотекой начал заниматься с прошлого года. В ноябре 2006 был подписан договор с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области. Таким образом, сейчас мы выдаем ипотечные кредиты по стандартам АИЖК на вторичное жилье. 1 марта «Московский Капитал» запустил собственную программу «Центр продаж недвижимости», – на ее основании ипотека дается на приобретение первичного жилья и на долевое участие в строительстве. Однако пока это касается только тех объектов недвижимости, строительство которых финансируются самим банком в Москве, Подмосковье, Сочи, Рязани, Красноярске.

– Каков механизм взаимодействия вашего банка с риелторами?

– Для риелторов мы открыты. Однако чаще при кредитовании по стандартам АИЖК связи с ними отрабатывает агентство ипотечного жилищного кредитования. В рамках собственной программы мы уже работаем с риелторскими компаниями в регионах РФ, сейчас ищем партнеров в Тюмени. Для них разработаны интересные и выгодные предложения, которые мы готовы обсуждать в индивидуальном порядке.

– Сейчас в Тюмени идет массовое строительство коммерческой недвижимости: бизнес-центров, гипермаркетов, офисных комплексов. Что может предложить ваш банк застройщикам, которые занимаются подобными проектами?

– В принципе, сектор коммерческой недвижимости в других регионах у нас развивается хорошо. В Тюмени пока просто не поступало интересных предложений. Кредитный отдел рассматривает заявки на кредитование строительства. Часто приходят люди, которые хотят приобрести коммерческую недвижимость именно по ипотеке, но, к сожалению, для ипотеки на коммерческую недвижимость нет даже законодательной базы.

– Как вы оцениваете уровень конкуренции между «столичными» банками и банками региональными?

– В Тюменской области можно отметить высокий уровень развития региональных банков. В любом случае конкуренция вызывает более острую борьбу за клиента, что для потребителя несет дополнительные преимущества. На сегодняшний день наш банк может предложить жителям области ипотечное кредитование жилья в других регионах России. Это наш эксклюзивный продукт. Учитывая крепкие позиции тюменских региональных банков, можно говорить о том, что столичные финансовые организации способны выигрывать конкурентную борьбу за счет высокого качества обслуживания и предложения тех продуктов, которые региональные банки по тем или иным причинам пока что на рынок вывести не могут.

– Есть ли у вашего банка планы по вхождению в ОРТ?

– Планы такие есть, но пока что это предмет переговоров.

«Сбербанк»: ипотека на жилье + инвестиции на коммерческую недвижимость

Представители старейшего российского банка рассказывают о двух важных направлениях в своей деятельности: кредитах на жилье и инвестировании строительства объектов коммерческой недвижимости.

Рассказывает Сергей Кравченко, начальник отдела организации кредитования частных клиентов в филиалах Сбербанка России, Западно-Сибирский филиал: «2006 год обозначил новый уровень в развитии жилищного кредитования и линейки кредитных продуктов Сбербанка России. Если с 2003 года у нас существовал «кредит на приобретение квартиры», в котором ипотечная составляющая как таковая отсутствовала, то с 2006 года у нас вступил в действие новый жилищный регламент. Были внесены определенные изменения, и если в 2005 году банк выдал порядка двух миллиардов рублей на приобретение жилья, то в 2006 году мы выдали уже около восьми миллиардов рублей, из них по ипотечным продуктам – 3 миллиарда 800 миллионов рублей. На таком результате, конечно, сказалось и снижение процентной ставки, которое происходило дважды за 2006 год. Появились такие возможности как залог только приобретаемого жилья, то есть отказ от поручителей. У нас изменились коэффициенты. Был снижен первоначальный взнос с 30 до 10 процентов, а в подразделе «Молодая семья» – до 5%, как и для неполных семей. В качестве совокупного дохода может учитываться несколько видов дохода: доход семьи, в случаях с молодыми семьями может быть учтен также доход родителей. В связи с новым национальным проектом хотелось бы отметить, что многие субъекты Российской Федерации изменили отношение к кредитованию, появилось субсидирование для молодых семей. Серьезная программа развивается в Ханты-Мансийском автономном округе – там компенсируется часть процентной ставки, это снижает бремя, которое несут заемщики. Поэтому на 2007 год банк ставит задачу освоить 12-14 миллиардов рублей по ипотеке, в частности, по программе «Молодая семья».

К сожалению, коллеги из «Запсибкомбанка» оказались более оперативными и разработали программу кредитования для проекта «Комарово». Но Сбербанк в своей деятельности пользуется внутренними нормативно-правовыми актами, которые исходят из федеральных законов. В нашем случае мы никак не можем кредитовать такие объекты как Комарово. Сейчас очень резко стоит проблема по северным территориям, когда застройщиками являются молодежные жилищные кооперативы. Кредитование застройщиков проводится через эти ИЖК, получается схема ухода застройщиков от регистрации долевого участия, это накладывает определенные ограничение на кредитование данного рынка. То есть кредитование напрямую долевого участия не вызывает вопросов у Сбербанка. Но есть определенные ограничения, и некоторые застройщики долю не регистрируют, и отсюда возникают проблемы с кредитованиями. Такая проблема существует на всей территории Тюменской области. Связано это, повторяю, с тем, что застройщики пытаются снизить свои расходы и пытаются искать обходные пути. А Сбербанк руководствуется своими нормативно-правовыми актами».

Владимир Касьяник, Западно-Сибирский банк Сбербанка России: «Наш банк традиционно участвует в финансировании строительства новых офисных и бизнес-центров. Имеется ряд продуктов, которые в настоящий момент востребованы рынком. Не скажу, что рассмотрение проектов проходит гладко, имеются самые различные вопросы. В целом Сбербанком России в минувшем году было профинансировано проектов на сумму порядка 180 миллиардов рублей. Западно-Сибирским банком было профинансировано проектов на сумму порядка 3,5 миллиарда рублей. В 2007 году наша задача – удвоение объема финансирования строительных проектов. То есть в 2007 году мы должны профинансировать проекты на сумму около шести миллиардов рублей.

Я думаю, бизнесу будут интересны наши новые кредитные продукты. Банк предоставляет кредиты для осуществления девелоперских проектов. Причем источником погашения такого кредита будут как раз потоки, генерируемые данным проектом. Мы можем входить в проекты как на инвестиционной фазе (тогда кредит может составлять 75% от общей стоимости), так и на эксплуатационной фазе (тогда можем осуществлять стопроцентное финансирование). Что касается инвестиционной фазы, то здесь кредиты предоставляются на финансирование строительства, модернизацию, реконструкцию, выкуп объектов недвижимости. В любом случае пакет должен быть стопроцентным. На эксплуатационной фазе возмещаются подтвержденные затраты по проекту.

Этот проект предназначен в основном для тех компаний, которые хотят войти в рынок.

Когда у предприятия уже есть построенное здание, мы предлагаем другой кредит. В качестве цели кредита может выступать финансирование уставной деятельности предприятия в объеме до 80% рыночной стоимости данного объекта, но не более объема средств, генерируемых данным проектом для погашения задолженности. Таким образом, данный продукт открывает новые возможности для уже состоявшихся девелоперских компаний».

Запсибкомбанк – крупнейший тюменский банк на рынке ипотеки

Полина Шанаурина, начальник кредитно-инвестиционного департамента ОАО «Запсибкомбанк»: «Что касается Запсибкомбанка, то мы выделяем ипотечный кредит как наиболее перспективный и наиболее авторитетный для нас вид вложений наших средств. Что касается наших цифр, то за 2006 год объем выдач по ипотечным кредитам составил 3 миллиарда 700 миллионов рублей. Из них на долевое участие в строительстве выдан 1 миллиард 700 миллионов рублей.

Если говорить о финансировании первичного рынка, то есть предоставления кредита на долевое строительство, то у нас заключено более 60 соглашений и ведется плотная работа с застройщиками в этом направлении. Также у нас введена программа жилищного кредитования, она касается тех застройщиков, которые не соответствуют требованиям 214 закона. По этой программе мы выдаем жилищный кредит со сроком выплаты до 25 лет, принимая поручительство или другой ликвидный залог. При желании заемщика он может передать нам в качестве обеспечение приобретаемую квартиру, застраховать все риски по комплексному ипотечному кредитованию. В данном случае мы снижаем процентную ставку до уровня действующей ставки по ипотечному кредитованию, то есть например с 17 до 12 процентов. Это то, что мы можем предложить для финансирования первичного рынка.

Также хотелось бы отметить активное участие Запсибкомбанка в финансировании проекта «Комарово». Мы являемся единственным банком, который аккредитован для участия в этом проекте. Суммы по кредитам в данном проекте в среднем составляют четыре миллиона рублей. Уровень надежности заемщиков здесь выше, чем в других видах кредитов.

Если в целом рассмотреть социальный портрет нашего заемщика, то в основном это служащие и рабочие нефтяных северных организаций с доходом от 15 тысяч рублей. Часто приходится слышать, что уровня доходов в нашем регионе недостаточно для выплаты ипотечного кредита. Тем не менее, у нас есть случаи полной выплаты ипотечных кредитов. Скорость оборачиваемости ипотечного кредита в среднем в нашем банке составляет семь лет. Мы не ограничиваем заемщиков в плане досрочного погашения кредитов, не берем за это дополнительных комиссий. Поэтому заемщики выплачивают кредиты досрочно, и у нас были такие случаи, когда заемщик возвращает один ипотечный кредит и тут же берет следующий.

Если говорить о среднем портрете заемщика в проекте «Комарово», то он таков: это люди с большим уровнем доходов – около 40-50 тысяч рублей в месяц. Средняя стоимость одного жилого дома в Комарово – четыре миллиона рублей. Стоимость может быть и выше».