Как перепланировка квартиры может оставить вас без жилья? Интервью с главой тюменской ГЖИ

Продолжаем разговор с начальником жилищной инспекции Тюменской области Ларисой Боровицкой. В прошлый раз мы обсуждали скандалы с подделкой подписей и суды из-за гостиниц в частных домах.

На этот раз поговорим про то, как управляющие компании лишают права управления домами и как жильцы могут провести оценку состояния разваливающегося дома. Затронем и тему перепланировок, за которые регулярно тюменцам выписывают штрафы (кстати, почитайте здесь про самые дикие переделки квартир).

— В 2020 году прошло 120 проверок по самовольным перепланировкам. Почему вдруг снова заговорили на эту тему? Закон поменялся?

— Ничего не изменилось. Ничего. Почему-то стало жалоб больше на самовольные перепланировки.

— Кто жалуется?

— Сами соседи, чьи права нарушаются. Кто-то, допустим, переносит кухню, и у вас над спальней появляется мокрая зона. Вы ложитесь спать и слышите, как над вами вода журчит, посуда стучит. Так не должно быть. Это запрещено. Люди начинают жаловаться.

— Выходит, жилец, понимая, что над ним раньше была спальня, а теперь — кухня, может пожаловаться на перепланировку соседа?

— Не должно быть, чтобы над вами кухня, когда у вас под ней спальня. Это уже звоночек — насколько узаконены такие действия

— За это штраф 2000 рублей и обязанность перевести в норматив жилье? Исполняют закон?

— Да. Штраф небольшой. Практически все исполняют требование закона. Для этого дается достаточно большой срок, но есть те, кто и этого не делает. Наши инспекторы составляют на собственников самовольно перепланированных квартир протокол об административном правонарушении, после этого я и мой заместитель рассматриваем дела, а материалы проверки перенаправляются в управу. Орган местного самоуправления выдает нарушителю предупреждение. Как правило, дается полгода, чтобы квартиру привели в первоначальное состояние либо узаконили всё в судебном порядке. Если вы сделали перепланировку, которая ничьи права не нарушает, то суд потребует от вас заключения экспертов, которые подтвердят это. Тогда суд примет решение о сохранении квартиры в перепланированном состоянии.

— Выходит, что собственник сделает всё то, что должен был изначально?

— Да, только при этом вы заплатите юристам, госпошлину в суд и штраф.

— Если собственник сносит несущую стену в доме — что в этом случае полагается делать со стороны ГЖИ? Его обяжут восстанавливать ее?

— Конечно. Но снос несущей стены — это реконструкция, а не перепланировка, в таком случае меры будет принимать не ГЖИ, а Главное управление строительства.

— Насколько далеко заходят тюменцы в своих перепланировках?

— Есть дом, в котором предусмотрена эксплуатируемая кровля. Туда можно было выходить, подышать свежим воздухом, но собственник ниже расположенного жилого помещения воздвиг стены, сделал выход и соорудил себе там сауну. Сейчас это дело на проверке. Мы подали в суд на обеспечение доступа, чтобы инспектор мог попасть туда, посмотреть, что там сделано, изучить документы.

— Почему ему нельзя себе сауну сделать?

— Потому что это общее имущество, а он его забрал себе и ограничил пользование этим имуществом остальными собственниками.

— Тюменцы порой делают в многоквартирных домах пристрои на первых этажах, превращающие балконы в комнаты. Такое вообще можно узаконить?

— Конечно, нет. В данном случае допущено несколько нарушений. Незаконно используется общее имущество, в том числе часть земельного участка, который принадлежит всем соседям на праве общей долевой собственности. Кроме того, такой пристрой влечет изменение фасада, а его можно менять только по определенным правилам, которые устанавливает орган местного самоуправления, и при наличии паспорта изменения фасада.

— Человека могут за это лишить права собственности?

— Если он не будет принимать никаких мер, чтобы привести в изначальное состояние свое жилое помещение или узаконить свою перепланировку (а суд может отказать в иске о сохранении квартиры в перепланированном состоянии), то управа вправе выйти в суд с иском о продаже квартиры с публичных торгов. Новый собственник, который купит такую квартиру, покупает ее с обязательством привести ее в первоначальное состояние.

— Это касается и тех, кто сделал самовольную перепланировку квартиры?

— Да. Штраф в 2000 рублей — это только начало длинного пути, который придется пройти. Управы сейчас часто практикуют иски о продаже с торгов таких квартир.

Лариса Фёдоровна рассказывает, как обязать управляющую компанию привести в порядок подъезд дома

— Как управляющие компании работают с жалобами жильцов?

— На мной взгляд, они очень сильно недорабатывают. Самая большая проблема у всех — неумение коммуницировать. Жители и управляющие организации закрываются друг от друга, не общаются. Лучше письменно что-то изложить вместо того, чтобы пригласить жалобщиков, в чем-то разобраться и УСЛЫШАТЬ их! Глядишь, и они услышат управляющую организацию. Директор УК обязан вести прием, он обязан с вами встретиться и поговорить. Такие беседы помогают быстро решить проблему.

— Вы же понимаете, что не все директора даже на связь выходят?

— Понимаю, потому что самой неоднократно приходилось с этим сталкиваться. Люди ко мне приходят и говорят: «Я не могу попасть на прием в управляющую организацию!» Звоню и говорю им, чтобы приняли.

— Мы в 2019 году писали про дом на Червишевском тракте, где у жительницы протекала крыша. Ей с директором управляющей компании удалось встретиться только в вашем кабинете.

— Проблема реально есть. С людьми порой не хотят контактировать.

— Ваша пресс-служба сообщала на странице в Instagram, что на улице Республики, 237 после жалобы жильцов привели в порядок подъезд дома. Вообще существует критерий, когда подъезд должен чиниться?

— Не реже одного раза в 3–5 лет в зависимости от его состояния.

— Если я вижу, что мой подъезд ужасен…

— …И уже прошло 5 лет, то вы вправе требовать у управляющей компании, чтобы был проведен ремонт.

— А если они не реагируют?

— Идти к нам! Тогда мы выдадим предписание, его проконтролируем, а управляющая организация еще и штраф заплатит.

В этой части обсуждаем, как разваливающийся дом можно признать аварийным

— Часто слышу от жильцов аварийных домов, которых в срочном порядке расселяют, что они долго и упорно обращались в управляющую компанию, чтобы она приняла какие-то меры. Здесь вообще есть вина УК?

— Если многоквартирный дом признан аварийным, это значит, что его строительные конструкции в силу физического износа находятся в таком состоянии, что отремонтировать их невозможно, его нужно сносить и строить новый. Если дом намечен к сносу, управляющая организация должна выполнять лишь работы, обеспечивающие нормативные условия для проживания. Это подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования и так далее.

— Если видно что с домом что-то не то, люди просят управляющую компанию, чтобы его признали аварийным — но ничего не происходит. Что делать?

— Собственники должны обращаться для признания дома аварийным в межведомственную комиссию при органе местного самоуправления. Этот процесс регламентирован специальным постановлением Правительства РФ №47. Обратиться с этим вопросом может правообладатель любой квартиры, но для этого необходимо заключение специализированной организации по результатам обследования многоквартирного дома. Это дело дорогое, и один собственник вряд ли возьмет на себя такие затраты. В таких ситуация мы выдаем управляющим организациям предписания о необходимости привлечения специалистов.

— То есть ГЖИ может обязать УК оплатить экспертизу дома?

— Да, управляющая организация обязана за счет тех средств, которые собирает на содержание дома, оплатить эту экспертизу.

— У управляющей компании должны быть на это деньги?

— Собственник ежемесячно платит на содержание своего многоквартирного дома.

— А если управляющая компания скажет, что у нее нет таких денег?

— Ей придется их найти. Она обязана это сделать, в том числе привлечь специализированную организацию, если есть какие-то предпосылки у дома быть аварийным или подлежащим реконструкции.

— А если маленькая управляющая компания? Нет у нее таких денег на это.

— Она может обратиться к жителям с просьбой о выделении дополнительных денежных средств на проведение обследования многоквартирного дома. Если жители УК услышат и поймут…

— А если не услышат?

— Ей придется искать деньги, а что делать?

— Пока дом не развалится?

— Нет. Наши предписания в таких ситуациях выдаются максимум на три месяца.

— Часто слышал, что жители отказывались скидываться. Бывает, сумма с семьи доходит до 10 тысяч. Замкнутый круг получается — у жильцов нет денег, у УК тоже нет, а дом разваливается, и никто его не признает аварийным.

— Очень часто такое происходит, но я не помню, чтобы наши предписания не исполняли. Всегда находят деньги. Где у нас требуются экспертизы? У домов, которые уже совсем несвеженькие, где большая доля муниципального жилья. Часто в таких дома муниципалитет инициирует собрание и финансирует работы. Не знаю ни одного предписания привлечь специализированную организацию, которое бы не исполнили.

— Летом 2020 года управляющая компания ООО «СервисУют» лишилась 40 домов. Что УК должна натворить такое, чтобы это произошло?

— Управляющая организация не выполняла предписания. Ей было выдано два предписания в течение одного года. Их дважды не выполняла, за что судом в течение календарного года привлечена к административной ответственности. Это основание забрать у управляющей организации дом. Также есть перечень грубых нарушений, к примеру, непроведение гидравлических испытаний, промывки и регулировки систем отопления. нарушения в работе АДС и тому подобное. Совершение повторного грубого нарушения также приводит к лишению домов, а в последствии и лицензии.

— На Бабарынке была ситуация, когда лишили дома за то, что УК не реагировала на звонки в аварийно-диспетчерскую службу.

— «СервисУют» управлял этим домом. Мы аннулировали их лицензию через суд. Управляющую компанию и ее директора включили в реестр дисквалифицированных. Теперь эти люди не могут три года заниматься этой деятельностью.

— Это была последняя капля?

— Да, это была последняя капля! Они просто так себя стали вести. Их просто весь город потерял, никто не мог дозвониться. Они стали нас игнорировать.

— Они же были на первом месте по количеству домов в Тюмени.

— Да. Теперь этими домами управляют другие.

— Постоянно слышу от управляющих компаний, что управление домами — это бесприбыльное дело, что они вечно в убытках сидят, в минус работают. Если это убыточное дело, то зачем они этим занимаются?

— Такой же вопрос им задаю всё время. Хотя порой они мертвой хваткой цепляются за дома. Не могу сказать, насколько прибыльное это дело или неприбыльное. Это частный бизнес, и мы не контролируем расходную часть. Понимаю, что много на них возложено, а законодательство всё больше и больше на них возлагает.

— Что становится причиной ликвидации ТСЖ?

— Есть случаи, когда ТСЖ грубейшим образом игнорируют закон. Они не исполняют его и не контактируют с людьми. Жители не могут найти свое ТСЖ порой. Был прецедент один. Создалось ТСЖ, люди говорят: «Мы не знаем, куда пожаловаться, так как нет офиса, человека, телефона». Мы им говорим: «Вы сами создали это ТСЖ и только вы в праве от него избавиться — ликвидируйте свое ТСЖ или выберите управляющую организацию, либо поставьте людей, которые смогут управлять ТСЖ». Неоднократное неисполнение предписаний стало основанием иска в суд для ликвидации ТСЖ в текущем году.

— Пандемия изменила работу ГЖИ?

— В 2020-м объявили мораторий на проведение проверок управляющих организаций. А жалобы людей как шли, так продолжились. Нам пришлось переформатировать свою работу. Мы продолжали работать так же, больше были на телефонах, но без процессуального оформления этих проверок.

— Ладно, частный бизнес и предприятия, но насколько верно без проверок оставлять управляющие организации? УК все-таки отвечает за жизнь людей, а вас лишили возможности их контролировать.

— Это полномочия Правительства Российской Федерации.

— Управляющие компании из-за этого расслабились?

— Я бы не сказала. Переформатирование нашей работы показало, что оно тоже действенно. В управляющих организациях есть нормальные адекватные люди, которые дорожат своей репутацией. Они ходили и устраняли проблемы. Помните, какая ужасная весна была? Сами управляющие организации сидели на самоизоляции. У них порой весь коллектив болел, но они пытались исполнить всё, что от них требуется. Практика показала, что не всегда надо с кнутом стоять. Добросовестные организации рады окликаться на все чаяния людей. С 1 июля у нас вообще меняется закон о контрольно-надзорной деятельности.

— Как меняется?

— Поменяются подходы. Если сейчас практически любое обращение — это основание для проверки, то с 1 июля всё законодательство направлено больше на профилактику. Не по каждой жалобе нужно бежать и донимать своими проверками, а проводить больше бесед, встреч, профилактических визитов. Подконтрольному субъекту надо нести знания, разъяснять, проводить ликбезы, круглые столы. Вводятся такие контрольно-надзорные мероприятия, которых пока еще не было.

— Им не хватает знаний?

— Порой диву даешься. Руководители перед получением лицензии сдают обязательный квалификационный экзамен. Вроде многое знают, но иногда сталкиваешься с ними на рассмотрении дел и удивляешься.

— Это не приведет к тому, что они расслабятся? Не окажется в итоге, что беседа с пряником будет не так эффективна, как кнут? Управляющие компании могут же перестать бояться?

— Надеюсь, что нет. Я не видела в 2020 году, чтобы они расслабились. Поживем — увидим.