«Люди не узнают свои подписи»: интервью с главным жилищным инспектором — про подделку протоколов и работу тюменских УК

Наверное, трудно найти человека, который не сталкивался бы с управляющей компанией или ТСЖ. Рано или поздно, хочется или нет, но это придется сделать: то лампочку в подъезде надо поставить, то почтовые ящики на первом этаже кто-то сломал. И всё упирается в работу управляющих организаций, которые обязаны следить за вашим домом.

Если родная УК не хочет ничего делать, то на помощь обычно зовут Государственную жилищную инспекцию, которая должна контролировать и следить за работой управляшек. Журналист 72.RU Артур Галиев поговорил с главным государственным жилищным инспектором Тюменской области Ларисой Боровицкой.

Разговор получился большим, поэтому мы разбили его на две части. В этой говорим про работу УК, о скандалах вокруг подделки протоколов общих собраний жильцов и гостиницах в многоквартирных домах.

— Чем занимается Государственная жилищная инспекция Тюменской области? Задаю этот вопрос потому, что не все жители могут об этом знать, а следовательно, обращаться с проблемой не туда.

— Мы — надзорный орган. Контролируем работу управляющих компаний и ТСЖ, но далеко не все вопросы, связанные с деятельностью управляющих организаций. Нам часто пишут: «Денег столько-то то собрали, а направили на другие цели. Проверьте!» Расходование средств мы не проверяем. Но проверим, правильно ли вам начисляют плату по квитанциям, правомерно ли выставили счет за отопление, за воду. Людям надо понимать, что в принципе их это не должно волновать.

— Почему?

— Есть, например, договор подряда: сколько заплатил — на такую сумму тебе оказали услугу. Допустим, вы пришли к сапожнику, заплатили 50 рублей за замену набоек, и он на эти деньги только набойки и поменяет. То есть вы не вправе требовать еще и замок поменять за эти деньги. А договор управления универсальнее. За определенную «абонентскую» плату управляющая организация должна выполнять минимальный перечень работ. Сегодня течет крыша — она должна идти и делать. И всё равно, что УК только месяц назад взяла этот дом себе, и состояние крыши — не ее вина. Людей не должно волновать, есть ли у управляющей организации деньги. Она обязана делать то, что закон возлагает. Это считается предпринимательским риском.

— Вы имеете в виду минимальный пакет услуг?

— Это «минимальный перечень работ и услуг», который обязана делать управляющая организация. Он утвержден постановлением Правительства Российской Федерации № 290. Хоть и называется минимальным, но если в него посмотрим, то окажется, что управляющая организация должна делать много всего. Кроме капремонта.

— У нас в городе около 300 управляющих компаний. Есть большие УК, у которых по 200 домов, а есть маленькие — по одному дому. Возникает вопрос, зависит ли эффективность управляющей компании от количества домов?

— У нас 288 управляющих компаний. Не могу сказать, что там, где меньше домов, управляющая организация более внимательная. Вообще от этого не зависит. Зависит, наверное, от менеджмента. Есть такие УК, которые уже много лет на этом рынке и достаточно ответственно подходят к управлению домами, совершенствуют свою работу. Да, на них также поступают жалобы, мы им выдаем предписания, но подход у них совсем другой, а домов под 200, и все большие. Они справляются.

— Что лучше для города — когда много управляющих компаний или мало?

— На мой взгляд, разницы нет. Лишь бы это были нормальные ответственные управляющие организации, которые строят бизнес и понимают, что это долгосрочное дело. Без разницы, много их или мало. У нас есть и маленькие компании, которые слышат граждан, придумывают что-то креативное. Например, дни соседей: людей пытаются сплотить, с собой познакомить, деревца высаживают. Это же так здорово! Посадил дерево, на субботнике убрал и посмотрел, с кем живешь. Сегодня бумажки во дворе собрал, а завтра уже подумаешь, надо ли бросать мусор у подъезда.

— Насколько сильно должники ухудшают жизнь других жильцов? Ведь из-за них, по идее, у дома недобор средств на обслуживание.

— Конечно, это большое заблуждение, когда говорят: «Я плачу за соседа, потому что он не платит за себя». Но соглашусь, что положение жильцов ухудшается из-за того, когда у управляющей организации меньше денег на обслуживание дома. УК собирает деньги из всех домов в большой мешок и распределяет их. Была бы нормальная собираемость — вам бы сделали больше, чем сейчас. Например, крыльцо где-то исправят или подъезд, глядишь, покрасят более стойкой краской. Но важно понимать: долги соседей никто не раскидывает на граждан!

— Вы замечаете отношение людей из разряда «за пределами моей квартиры — чужая территория»? Не у всех граждан есть понимание, что подъезд — это тоже их собственность.

— Правильно говорите. Много лет нам принадлежала только квартирка. Тут плюнул, там пнул, кнопки в лифте поджег — и не волнует. Теперь за ваши же деньги придется всё восстанавливать. Наши дети ходят царапают стены, сидят в подъезде компаниями, а завтра мы платим за это. Мне кажется, что еще много лет должно пройти, чтобы у людей поменялось отношение, чтобы они понимали, что платят за всё это.

— Мне кажется, что отношение к собственности с годами постепенно меняется.

— Меняется! Есть собственники, которые находят время участвовать в жизни дома, помимо того что у них есть основная работа. Заниматься проблемами дома очень тяжело. В основном всем некогда.

— Чаще и чаще возникают истории, когда между управляющими компаниями начинаются войны за дома. Их перетягивают от одной УК к другой. Только сейчас возникла такая проблема, или она всегда существовала?

— Честно, я не могу сказать, всегда существовала или только сейчас появилась. Просто поменялось законодательство, и мы видим эту проблему. С 2015 года ввелось лицензирование. Теперь жилищная инспекция включает дом в реестр на основании общего собрания жильцов. Раньше не было единого реестра, указывающего, какие дома у какой управляющей организацией. С 2015 года это всё расписано, и мы являемся тем фильтром, который хранит, смотрит и проверяет протоколы общего собрания. Нередко люди идут к нам и не могут узнать свои подписи.

— Вот же недавно был случай в доме на Республики, 233, где на протоколах двух собраний дома подписались одни и те же люди по двум противоположным решениям.

— Да, а подписи оказались разные у людей.

— Как с этим бороться?

— Наверное, только переведя всё в электронное голосование. Только так. Мы и в полицию много материалов перенаправляли. Часто полиция выходит, проводит расследования. Сложно установить лицо, которое подделывало подписи собраний жильцов.

— Что делает ГЖИ, когда обнаруживается факт подделки подписей?

— Мы подделку подписей не устанавливаем! Только подсчитываем, был кворум или нет. Это очень кропотливая работа. Мы же не просто берем бюллетени и считаем. Нам надо по каждой квартире сделать запрос в Росреестр. Смотрим бюллетень некоего Иванова Ивана. Мы должны убедиться, что он собственник. Нельзя сделать так, чтобы одну кнопочку нажал — и у тебя весь дом выдало. Один запрос на сайте Росреестра можно сделать раз в 8 минут, а квартир в доме может быть 150 и больше. Мы выясним, кто конкретно собственник квартиры, какая площадь жилья и какая доля принадлежит конкретному человеку. Но его ли подпись стоит, не можем определить.

— Что происходит в этом случае?

— Мы аннулируем его голос. Если таких несколько человек придет и кворум не собирается, то мы приказ отменяем. То есть возвращаем дом тому, кто им ранее управлял.

— Для отмены поддельного протокола надо, чтобы много людей пожаловались на это. А если этого не произойдет, то он пройдет одобрение?

— Пройдет.

— Вы можете инициировать проверку достоверности подписей?

— Мы такое делали. Это не предусмотрено, но мы практикуем, когда начинается конфликт. Чтобы люди вереницей не ходили к нам, самостоятельно выезжаем к ним. На месте знакомим с протоколом, а если подпись подделана, собираем заявления в полицию. Если недочета голосов достаточно для того, чтобы не собрать кворум, мы возвращаем дом в прежнюю управляющую организацию. Все документы с заявлениями отдаем в полицию. Они должны устанавливать, кто подделывал подписи.

— Вы подали в суд на частную гостиницу «Аврора». Она работает в жилом доме на 50 лет ВЛКСМ. Что с ней не так?

— Гостиница занимала 13-й и 14-й этажи. На 14-м этаже находятся нежилые коммерческие помещения. Контроль за использованием нежилых помещений на нас не возложен. Только жилых. 13-й этаж — это квартиры, которые находятся в частной собственности физического лица. Когда мы в первый раз их проверяли, то по ресепшену установили, что они используют не по назначению жилые помещения, и наказали их. Дальше они смекнули и убрали ресепшен.

— Получается, что люди жаловались на то, что у них в подъезде постоянно ходили незнакомые люди.

— Да. Людям надоели круглосуточное заселение, незнакомые люди в подъезде. Так происходит, когда квартиры сдают в аренду посуточно. Мы расценили, что это не проживание, а пребывание. В гостинице вы ночуете хоть и не одну ночь, но вы там проживаете недолговременно, поэтому это называется пребыванием. Это юридически разные понятия. Проживать — это вести свое хозяйство, пусть какой-то период, но вы там живете.

— Юридически в чем проблема? Понятно, что жильцам это не нравится, но «Аврора» бы сказала им: «Мы просто сдаем квартиры».

— Это краткосрочное пребывание, которое как раз гостиничной деятельностью и называется. Мы собственника привлекли к ответственности именно за использование жилых помещений не по назначению. Мы готовы свою позицию отстаивать. Квартиры можно только для проживания, а использование их в предпринимательских целях — это нарушение прав граждан, проживающих по соседству.

— Вы смотрите на опыт зарубежных стран и то, как они работают с управляющими компаниями? У них есть свои ГЖИ?

— Нет! В Сингапуре квартира принадлежит человеку, а всё остальное — государственное. Соответственно, государство само нанимает компанию, которая всё содержит.

— Коммунизм!

— Да, реально коммунизм.

— А европейские страны, где процветает суровый капитализм?

— В большинстве из них нет контролирующих органов. Там выстроены настолько цивилизованные отношения между собственниками и компаниями, что если что-то не так, то они разбираются в судебном порядке.

— Получается, ГЖИ существует в России из-за того, что не выходит наладить идеальную работу управляющих компаний с собственниками?

— Я, думаю, ГЖИ существует для коммуникации между жителями и управляющими организациями. У нас не так давно люди стали полноправными собственниками квартир. Когда в России разрешили приватизацию? А до этого всё было государственное. Человек не успел понять и прочувствовать всё это.

— Это мы опять возвращаемся к вопросу о том, что у людей нет нужного отношения к своей собственности. Часто замечаю, что в старых пансионатах или общежитиях у жильцов мнение, что им должны что-то сделать, а сами делать ничего не хотят.

— Да. Всё кто-то должен. Поэтому есть потребность в государственном органе. Людям нужно куда-то жаловаться, чтобы кто-то решил проблему. Когда объясняешь, что можно в судебном порядке потребовать, зачастую это воспринимается как оскорбление: «Я? В судебном порядке? А вы на что тогда сидите?» Мы далеко не всё можем сделать. У нас ограниченные права для обращения в суд.

— Получается, если люди поймут, как им надо общаться с управляющей организацией, как обращаться в суд, то Государственная жилищная инспекция не нужна?

— Конечно, такой орган будет не нужен. Люди будут обращаться в суд, когда у них возникнут споры.

— Наверное, это наступит, когда у людей будет развито право собственности.

— Да, суды будут завалены обращениями.

Во второй части интервью Лариса Боровицкая расскажет, за что управляющие компании лишают домов, как из-за неудачной перепланировки могут забрать квартиру и как заставить управляющую компанию заняться вашим аварийным домом. Эту часть мы опубликуем в следующий четверг, 1 апреля.

Читайте также, как конфликт с подделкой подписей на улице Эрвье вылился в уголовное дело. Больше года длится другой конфликт между ТСЖ и управляющей компанией. Жильцам УК поставила ультиматум — либо вернуться обратно, либо на них повесят крупный долг.