Купили землю, построили дом, объявился владелец и отсудил участок: история тюменской семьи

В 2014 году семья Крестьянниковых приобрела земельный участок, вложила четыре миллиона рублей в строительство двухэтажного дома, бани и гаража, а в конце того же года им пришла повестка в суд – объявился собственник, о существовании которого они даже не подозревали. Настоящий землевладелец отсудил землю, а семья с двумя детьми вынуждена была переехать в съемную квартиру. Журналист 72.ru разобрался, как так произошло, и что делать другим тюменцам, чтобы не оказаться в подобной ситуации.

Три года назад, весной 2014 года, семья Крестьянниковых – Яна, Алексей и их маленькая дочка – жили в селе Тюнево. Супруги планировали завести второго ребенка, поэтому рассматривали разные возможности улучшения жилищных условий. В итоге они решили купить пустующий земельный участок на 23 километре Велижанского тракта в СНТ «Геолог-2» и построить там двухэтажный дом. Владельца земли Николая Осенова нашли по объявлению. Юридически оформили сделку, вручили собственнику 550 тысяч рублей и приступили к строительству. За полгода дом вырос до двух этажей, здесь же появились каркас будущего гаража и фундамент под баню. Крестьянниковы планировали за несколько месяцев закончить все работы, но в декабре их внезапно вызвали в суд. На судебном заседании выяснилось, что некий Александр Новожилов подал иск с требованием, чтобы они освободили земельный участок. Кто этот человек и почему претендует на землю – Крестьянниковы не знали, однако по всем документам, представленным в суде, выходило, что именно он – настоящий владелец земельного участка.

Судебное разбирательство длилось почти год. В процессе выяснилось, что пустующий земельный участок имел сразу трех собственников – как настоящих, так и тех, кто выдавал себя за владельцев земли (причем, у всех были на руках документы). Единственным реальным собственником оказался тот самый Александр Новожилов, который и подал на Крестьянниковых в суд. Мужчина жил в Тюмени, но несколько лет не появлялся на своем земельном участке.

– Я купил эту землю в 2010 году, планировал построить там дом, – рассказал 72.ru Александр Новожилов. – Поначалу у меня не было денег на строительство, поэтому я не приезжал на участок. Когда деньги появились, я поехал в СНТ. Но председатель меня огорошил, сказал, что земля больше не моя. Я удивился и пояснил, что никому не продавал свой участок. Затем пошел в прокуратуру, написал заявление в правоохранительные органы. Параллельно подал в суд на Крестьянниковых, чтобы те вернули мне мою землю. Как выяснилось, председатель СНТ «Геолог-2» Михаил Векслер заметил, что участок долгое время пустует, и решил воспользоваться этим. Он незаконно оформил землю на своего зятя. Тот, в свою очередь, перепродал участок Николаю Осенову. И уже Осенов, невольно ставший звеном в этой преступной цепочке, продал землю семье Крестьянниковых. Сделка купли-продажи была оформлена через регистрационную палату.

Судья, изучив документы, приняла решение: признать недействительными все сделки купли-продажи и вернуть землю настоящему собственнику, Александру Новожилову. Бывший председатель СНТ, с которого всё и началось, вышел сухим из воды – его даже не привлекли к ответственности по закону, только попросили уйти с должности председателя садового товарищества. Крайними оказались Крестьянниковы, которые с двумя детьми вынуждены были переехать на съемное жилье. Чтобы вернуть деньги за участок – 550 тысяч рублей, они подали в суд на предыдущего продавца. Тот отдал им всю сумму до копейки. Чтобы вернуть четыре миллиона, вложенных в строительство, Крестьянниковы подали еще один иск – на всех участников этой истории. Суд возложил все расходы (те самые четыре миллиона) на СНТ «Геолог-2». Но с тех пор для Крестьянниковых мало что изменилось – решение суда вступило в силу больше года назад, а деньги им до сих пор никто не вернул.

– Приставы арестовали счета СНТ, но денег на них нет, – говорит Яна Крестьянникова. – Кто нам возместит ущерб, что делать дальше – не представляю.

Что говорят председатели СНТ: предыдущий и новый

Экс-глава садового товарищества «Геолог-2» Михаил Векслер заявил 72.ru, что его вины в произошедшем нет:

– В 2011 году кадастровый инженер сообщил мне, что этот участок – пустующий, и даже показал в интернете, что эта земля не имеет хозяина. Я не проверял информацию и не знал, что у земли мог быть собственник.

Нынешний председатель Сергей Кучаев говорит, что от него в данной ситуации мало что зависит:

– Когда я полтора года назад возглавил СНТ «Геолог-2», то судебные разбирательства уже вовсю шли. В итоге суд повесил долг (затраты Крестьянниковых на строительство дома) на наше товарищество. Но у нас нет таких денег – садовыми участками владеют, в основном, пенсионеры, взносы составляют копейки. Да и вообще, согласно уставу товарищества, СНТ не несет ответственности за подобные сделки. За выделение участков должен отвечать председатель, при котором продавались уже занятые участки земли.

По решению суда каждый участник этой запутанной истории чисто формально остался при своем: Новожилов с законным земельным участком, Осенов (именно у него Крестьянниковы купили землю) без денег и земли, бывший председатель – на свободе, а нынешний – с миллионными долгами, Крестьянниковы – с недостроенным домом на чужой земле и с решением суда в их пользу, но без копейки денег. И, как говорят юристы, в такой ситуации может оказаться любой тюменец, решивший приобрести участок в каком-нибудь садовом некоммерческом товариществе – никогда не знаешь наперед, какие тайны скрываются в том или ином СНТ.

– Если на первый взгляд сделка купли-продажи земельного участка кажется законной и прозрачной, то нет никаких гарантий, что впоследствии не объявится другой собственник и не отберет землю, – говорит юрист Сергей Чернов. – Сегодня сложно отследить, каким образом СНТ 10-15 лет назад распределяли земельные участки. Далеко не все товарищества должным образом ведут внутреннюю документацию, отсюда и вытекают подобные истории. Советую пострадавшим обратиться в правоохранительные органы для решения вопроса о наличии в действиях бывшего председателя признаков преступления. Что неисполнения решения суда, то тут можно обратиться в прокуратуру для проведения проверки деятельности судебных приставов.

При покупке земельного участка юрист советует детально изучать все имеющиеся документы и придерживаться следующего плана:

1. Необходимо узнать, стоит ли участок на кадастровом учете. Не стоит приобретать участки, имеющие статус ранее учтенных. Дело в том, что фактически границы таких участков не установлены, в будущем это может аукнуться судебными спорами с соседями по границам смежных земельных участков.

2. Проверьте участки на наличие запретов, залогов, ипотеки. Эту и другую информацию можно получить, обратившись за получением выписки из ЕГРП в любой многофункциональный центр Тюменской области.

3. Проверьте, нет ли у владельца задолженностей по обязательным платежам (налоги, обязательные сборы в СНТ). Иначе долги перейдут к новому владельцу вместе с имуществом.

4. Также необходимо получить кадастровый паспорт (в подтверждение того, что межевание проведено) и справку о подземных коммуникациях, либо можно провести топографическую съемку с указанием подземных коммуникаций, не относящихся к дому.

5. Убедиться, что в БТИ не заведены инвентарные дела на строения, которых уже нет. Если к участку подключены коммуникации, то следует попросить у продавца документы на них.