Игорь Михайлов, заместитель генерального директора ЗАО «ЖК «Даудель»: «Люди привыкли жить одним днем – сначала едут отдыхать, а потом занимаются покупкой квартиры»

В центре Тюмени полным ходом идет грандиозная стройка. На улице Максима Горького не по дням, а по часам растет современный жилой комплекс европейского типа «Даудель». Застройщик обещает обеспечить покупателей комфортным жильем, построенным с применением новейших строительных технологий, с хорошей инфраструктурой. О том, что происходит на едва ли не самой заметной строительной площадке Тюмени, мы беседуем с куратором проекта «Даудель» Игорем Михайловым.

– Игорь Владимирович, расскажите о том, как рождался проект «Даудель».

– Жилой комплекс «Даудель» рождался в сотрудничестве с турецкой компанией «Ренессанс Констракшн», которая входит в сотню крупнейших строительных компаний мира. Совместно с ней реализован проект строительства в Тюмени торгового центра «Гудвин». У нас был и опыт, и понимание того, как работают турецкие специалисты. Поэтому больших сомнений в выборе партнера для реализации проекта «Даудель» не было. Весной прошлого года мы определили инвестиционные отношения и вышли на освоение первой очереди площадки. Ее мы планируем сдать уже осенью. Проанализировав все предложения, которые нам поступали, вторую и третью очереди решили также построить в сотрудничестве с «Ренессанс Констракшн». То есть эта компания выступает в качестве генподрядчика и соинвестора по всему проекту «Даудель».

В целом проект осуществляется в три очереди. Первая: четыре дома – П1, П2, П3, П4 – всего 200 квартир. Вторая очередь – это пять домов – три блока Э и два блока П. Здесь мы сдадим 221 квартиру с разными планировками, а также пентхаусы. Набор предложений достаточно большой. Третья очередь – это всего два дома, 132 квартиры. Здесь будут только трехкомнатные квартиры, других быть не должно. Впрочем, возможна корректировка. Проект в целом постоянно корректируется в соответствии с потребительским спросом. В частности, во второй очереди изначально планировались только четырех- и пятикомнатные квартиры, а также пентхаусы. Мы от такого решения отказались. Благо дело, конструкция монолитная, она позволяет моделировать. Теперь здесь есть и трех-, и двух-, и однокомнатные квартиры. Есть и пятикомнатные, но их немного. То же самое касается домов блока П. В них мы сделали квартиры несколько большего формата, чем планировали изначально. С большими ванными комнатами, приватными санузлами.

– В конце минувшего года вы поменяли концепцию проекта в целом. Теперь жилой комплекс «Даудель» называется клубом. В чем заключается клубность?

– Что отличает клуб от других домов? Покупая квартиру в клубном доме, человек покупает себе не только уровень комфорта и сервиса, но и достойное, равное, уютное соседство. Разумеется, реально никто не может гарантировать, что через год не появятся новые соседи. Но я с уверенностью заявляю, что в «Даудели» сейчас лишь единицы квартир, которые являются инвестиционными. Кроме того, клубность обеспечивается тем, что объем корпоративных продаж в первой очереди составил порядка 46 %. То есть почти половина квартир куплена людьми, которые работают в одной и той же организации. Они друг друга знают, работают вместе не один год. Также мы предлагаем условия для совместного досуга – в третьей очереди появится достаточно большой фитнес-центр площадью около трех тысяч «квадратов» с плавательным бассейном олимпийского типа с 25-метровыми дорожками. Этим обеспечиваем соответствие клубности.

– Чем обоснован выбор материала?

– Почему монолит? Потому что это самая прогрессивная технология, которая имеется на сегодня. Это очень удобно. Купив квартиру, например, из кирпича, вы побоитесь делать в ней ремонт. Вы же понимаете, что дом еще как минимум пять лет будет просаживаться – могут трещины на стенах появиться, может штукатурка посыпаться. Это не потому что плохо построили, а потому что такая технология, от этого не уйдешь. У нас же вся нагрузка идет на каркас. Поэтому жильцы могут с первого дня вкладываться в ремонт и делать в квартире все, что им угодно. Более того, монолитно-каркасное домостроение позволяет моделировать квартиры. У нас очень многие люди, которых не устраивает типовая планировка, уже на стадии покупки говорят, какой бы они хотели видеть свою квартиру. Есть покупатели, которые из пятикомнатной квартиры сделали четырехкомнатную – объединили гостиную с кухней. Есть квартира–прецедент, она сделана из четырех объединенных квартир, расположенных на разных уровнях – три квартиры с одного этажа и одна – этажом выше. Если бы дом бы был построен из кирпича, это было бы в принципе невозможно.

– Вы сами занимаетесь эксплуатацией возведенных домов?

– Да. Мало продать квартиры, надо еще обеспечить достойное содержание жилого комплекса. Мы на все наши проекты выводим свою управляющую компанию. Убеждены, что она сможет обеспечить достойный уровень управления и жилым клубом «Даудель». Причем, это для нас не столь высокодоходный бизнес, как считают многие. Это наш принцип – оставаться с людьми до конца. Конечно, гораздо проще построить, сдать жилье и будь что будет. Но покупатели нам поверили изначально, и бросать их просто так было бы неправильно.

На самом-то деле, человеку все равно, кто именно управляет жильем. Главное, чтобы было комфортно, чтобы был нормальный сантехник, который по первому звонку мог придти, чтобы регулярно подъезды убирали, чтобы услуга консьержа была достойной. Мы говорим своим будущим жильцам: у вас все это будет. Мы готовы предоставлять и дополнительные услуги. Опыт есть.

– Как будет обеспечиваться безопасность жильцов жилого клуба «Даудель»?

– Вы видели сами, что комплекс имеет собственную территорию с ограждением. То есть допуск посторонних лиц в принципе исключен. На каждом доме установлены домофоны, а во второй очереди появятся видеодомофоны с возможностью просмотра паркинга и двора.

– Вы решили вопрос с местами для автомобилей?

– По парковкам в первой очереди комплекса у нас фактически соотношение один к двум. То есть одна парковка на две квартиры. Этого достаточно. Сказать, что они пользуются ажиотажным спросом, пока нельзя. Тем более, что многие горожане приобретают квартиры в жилом клубе «Даудель», уже имея рядом жилье. То есть у них уже есть и гаражи, и парковки. Для них место для авто – это не проблема.

– Пентхаус – это уникальное предложение для Тюмени?

– В том варианте, в котором он предложен нами – классический пентхаус – да. Видно вообще весь город. Кроме того, у нас очень интересные планировочные решения, опять же с возможностью моделировать. Это достойное жилье, которое найдет себе достойного покупателя. Мы намерены изменить проект и построить пентхаусы еще в двух домах, там, где ранее планировались трехкомнатные квартиры. Те пентхаусы, которые уже есть, мы пока не продаем. Нам предстоит еще определиться с обоснованной ценой на жилье данного уровня.

– Высотное строительство – это принцип вашей компании?

– Есть определенные нормативы по количеству жилых площадей, которые могут быть «посажены» на том или ином участке. Мы эти требования соблюдаем. Разумеется, любой застройщик пытается сделать максимальную «посадку». А она достигается этажностью.

– Игорь Владимирович, уточните, как много квартир в жилом клубе «Даудель» покупают, используя ипотечное кредитование?

– Начну с того, что проект разделен на две составляющие – у нас и у «Ренессанс Констракшн» свои доли. Если говорить о проекте в целом, на текущее время ипотека составила 37 %. Если рассматривать нашу долю, то ипотечные квартиры занимают в ней почти 49 %. Согласитесь, интересные цифры. Я не думаю, что в Тюмени есть строительная площадка, где ипотека представлена в таком же объеме. Официальная цифра такова: в среднем только 12 % сделок совершаются по ипотеке.

– В настоящее время на рынке недвижимости наблюдается определенный спад. Снизился ли интерес к сегменту элитного жилья?

– Спрос на жилье не пропал ни в элитном сегменте, ни в каком другом. Хотя слухи об этом ходят постоянно, в том числе из-за всевозможных публикаций в средствах массовой информации. Спрос как рос, так и растет. Просто более медленными темпами. Дело в том, что люди заняли выжидательную позицию. Спросите, чего же люди ждут? Во-первых, раз есть некоторое затишье на рынке, люди надеются, что цены на недвижимость будут падать. Во-вторых, государство пообещало, что к концу года снизятся ставки по ипотечным кредитам. А этим инструментом пользуются до 50 % граждан, приобретающих жилье. Сейчас ставка по ипотеке составляет 10-11 % годовых, осенью она может упасть до 9 %. Любой человек прекрасно понимает, что, взяв ипотечный кредит под 11 %, перекредитоваться будет весьма проблематично. Поэтому и ждут осени в надежде, что ипотека обойдется дешевле. Я же могу сказать, что в данном случае прогнозы – это ловушка для некомпетентных. Люди просто могут проснуться утром, а цены снова поползли вверх. Ведь нет ни одной объективной причины, которая позволяла бы говорить о том, что стагнация приобретет системный характер, и тем более о том, что цены начнут падать. Тем, кто намерен улучшить жилищные условия, можно только посоветовать воспользоваться некой стабилизацией на рынке недвижимости и приобрести квартиру сейчас. Потому что роста цен на жилье, поверьте, осталось ждать недолго.

– Спад на рынке недвижимости, по вашим наблюдениям, – это характерное ежегодное явление?

– В минувшие годы летом тоже было некоторое затишье. Посмотрите, что сейчас творится в офисах туроператоров. Очереди страшные, все путевки разобраны. В связи с этим можно сказать, что люди привыкли жить одним днем – сначала едут отдыхать, а потом занимаются покупкой квартиры. Каждый год стабильно к осени начинается существенное оживление на рынке. Отпуска закончатся, люди начнут заниматься решением других жизненно важных проблем. К осени, я думаю, и цены на жилье будут расти более серьезными темпами, хотя и не такими стремительными, как в прошлом году. Кстати, в этом году по центру города рост составил 17 %. Так что ни о какой стагнации на рынке недвижимости говорить нельзя.

– Вступивший в силу закон о защите прав дольщиков снизил для застройщиков рентабельность строительства на условиях долевого участия?

– Накануне принятия закона был просто какой-то психоз. Я помню «круглый стол», посвященный изменению законодательства, который проходил в Тюменской областной думе. Один из достаточно известных застройщиков с трибуны призывал собирать юристов, идти на Москву, защищать права застройщиков. Сначала было интересно это слушать, а потом я задумался: неужели все так страшно? Как выяснилось, нет. Я согласен, что раньше застройщик находился в более выгодном положении, нежели дольщик. Закон, который был призван выровнять ситуацию, поднял дольщиков несколько выше. Но мы работали по этому закону с первого дня его вступления в силу. И, вы знаете, абсолютно ничего страшного в этом я не вижу.

Застройщики оказались перед выбором: либо использовать закон о «долевке», либо искать другие формы продаж. Многие тюменские участники рынка пошли по второму пути – используют иные схемы. Насколько они легитимны? Пускай этот вопрос решает суд или надзирающие органы. Мы же работаем в рамках закона. Уйдя от него, теряем ипотеку – 48 % продаж. Для меня это неприемлемо. Кроме того, мы теряем корпоратив, который составил 46 %. Ведь по нелегальным схемам никакие корпоративные клиенты работать не будут. Если стройка легитимна, дольщик защищен государством – он уверен, что квартиру никто не продаст дважды. Плюс работы по закону о долевом участии: в целом повышается капитализация площадки – можно заявлять более высокую цену по прайсу в сравнении с теми, кто будет работать нелегально. Есть и минусы. Нормальные застройщики боятся не ответственности перед дольщиками, а так называемого потребительского экстремизма – дольщики могут злоупотреблять своим правом. Мы всегда знаем, что в любом случае сдадим дом, и все будет нормально. Но мы не застрахованы от того, что найдутся один-два дольщика, которые поставят себе целью поиздеваться. Это страшно. Застройщик должен сопоставить все плюсы и минусы, сделать вывод – строить и продавать по закону или искать другие варианты работы. Мы, подчеркну еще раз, работаем в рамках закона и пока особых проблем не испытываем.

– Профессиональное сообщество в силах влиять на принятие таких серьезных решений, как утверждение закона о долевом строительстве? Или власть не прислушивается?

– Конечно, прислушивается. Все законы проходят публичные слушания. Если говорить конкретно о законе, защищающем права дольщиков, он вызвал массовое недовольство со стороны застройщиков. Столько было возмущения! Но, по сути-то, мысль законотворцев правильна: весь мир работает по другим принципам – продает готовое жилье. В России же используется достаточно странный способ привлечения инвестиций в фундамент. Понятно, что собственных средств застройщику не всегда достаточно. Для этого и выработаны легитимные правила, которые нужно соблюдать. У нас же народ ленивый до всего, любит только критиковать. Готов ждать безбедного, здорового завтра. Нужно ведь еще что-то для этого делать. Кто нормально работает, у того все и получается.

– Игорь Владимирович, вы продаете квартиры в жилом клубе «Даудель» по достаточно высоким ценам. Как вы относитесь к идее введения налога на квартиру из расчета ее рыночной стоимости? Сократит ли это число инвестиционных квартир?

– Цель введения новых правил налогообложения жилой недвижимости не в том, чтобы сократить число инвестиционных квартир. Хотя и это тоже будет иметь место. Государственные чиновники говорят, что закон не коснется 90 % населения. Считаю, что нет оснований им не верить. Граждане с достатком средним и ниже среднего не пострадают, им будет даже лучше. Закон напрямую коснется тех, кто имеет жилье очень высокого уровня – больших площадей, с большими земельными участками и так далее. Эти 10 %, я думаю, не бедные люди, и не особо пострадают. Конечно, почихают-почихают, но на том и успокоятся.

Другое дело – бабушка, которой досталась квартира, например, в центре Москвы площадью 150 квадратных метров. Ее жилье попадает под статьи закона и ей будет плохо. Но, наверное, бабушка получит определенные льготы. Она же государству отдала лучшие годы, ее не выкинешь на улицу. Зачем издеваться-то?

Вообще, я думаю, прежде чем обсуждать этот закон, нужно дождаться более конкретной информации от его разработчиков. Например, пока совершенно не понятно, какие будут ставки – кто говорит 5 %, кто – 0,01 %. Давайте дождемся.

– Игорь Владимирович Михайлов будет жить в жилом клубе «Даудель»?

– Думаю, да. В следующей очереди, во второй.