Зачем крупный тюменский застройщик построил пафосный дом, почистил озеро и мечтает о Central Park на Бабарынке — интервью

Вот уже несколько лет во многих регионах России — строительный бум. Тюменская область в этом тренде не осталась в стороне. Наш регион регулярно занимает места в различных топах по строительству и вводу жилья. На местном рынке недвижимости есть разные игроки. Что думают застройщики о городе, в котором они работают, как видят его и готовы ли вкладывать деньги, а не только получать? Журналист Владимир Богоделов специально для 72.RU побеседовал об этом с директором тюменского филиала «Брусники» Виктором Корчагиным.

— За счет чего Тюмень получила такой бурный, беспрецедентный рост? Есть только два региональных города, которые можно поставить рядом. Во-первых, Краснодар. Второй отгадаете? Сургут!

— Интересно! Я долгое время проработал в Сургуте. К вашему вопросу. Это совокупность факторов — география, усилия властей по повышению инвестпривлекательности, мощное развитие университетов, качественная социальная инфраструктура и городская среда, высокий уровень жизни.

Если пользоваться терминологией Льва Гумилёва, Тюмень всегда привлекала пассионариев. Такими были люди, приехавшие в середине прошлого века развивать нефтегазовый комплекс. Это определенный склад ума и психики. Сегодня глобально мало что изменилось. Некоторое время назад 30% нашей недвижимости, например, покупали деятельные северяне. Сейчас, правда, процент снизился.

— То есть версия Сергея Колесника, автора арт-объекта «Конюшня» на Водопроводной, что Тюмень растет за счет переселенцев с Севера, не дает полную картину.

— У меня нет точной статистики. Но почти уверен, что гравитация Тюмени за последние несколько лет значительно усилилась. И к нам приезжают не только, а может, и не столько северяне.

— У меня тоже не бьется. За 10 лет население большой Тюменской области выросло на 300 с лишним тысяч человек. При этом 20 тысяч в минусе у Ямала, 150 тысяч прибавили Ханты. Народ продолжает туда ехать. 200 тысяч прибавили мы, юг области.

— Вы сами ссылались в публикациях на «горизонтальную» миграцию из ближних и дальних регионов, которые не настолько комфортны для проживания. На этом фоне крупные — не только нефтяные — компании формируют в Тюмени филиалы, открывают новые подразделения. Логичное следствие — развитие малого бизнеса. Добавляем к этому качественную архитектуру и инфраструктуру, получаем отличную питательную среду для креативных индустрий. Они уже обеспечивают 14% ВРП юга Тюменской области.

— По сложившемуся стереотипу, креативные люди должны ехать в Екатеринбург. Я посмотрел доступную статистику. Как ни странно, Екатеринбург в численности не растет. Очень удивитесь, плюсовая динамика у Челябинска, который, в общем представлении, город суровый. Как ни достается Омску, он тоже чуть-чуть, но прирастает. Возвращаемся к Тюмени. Вы считаете, что она привлекает своими возможностями умных людей?

— Креативных, творческих. А мы создаем для них среду.

— Вы — это «Брусника»?

— В том числе. В 2004 году мы еще под другим названием начали нетипичную для того времени застройку 3-го микрорайона...

— Худшее на тот момент место, которое можно придумать.

— Соглашусь. И уже тогда мы применили много прогрессивных идей и решений. В 2008-м мы запустили «Европейский». При этом мы уже на старте понимали композицию этого района — по этажности, благоустройству, функциям и сценариям общественных пространств. Фактически это был мастер-план. Сейчас это слово кажется обыденным, но тогда… В обиход оно стало входить только в 2011-м, когда бюро KCAP разработало соответствующий документ для Перми.

— У вас свои архитекторы?

— Дело не только в архитекторах, а в квалифицированном заказчике. Архитекторы — исполнители, они могут предложить идеи. Но окончательное решение принимает заказчик. Мы всегда стремились отличаться от рынка, идти впереди него, привлекать сильных экспертов, не боялись экспериментировать. Мы шли через споры и обсуждения, порой острые. С архитекторами, планировщиками, российскими, международными. Это был очень непростой процесс.

— Это ведь не только амбиции. Вот мы, то есть вы, представляете людям продукт европейского образца. Говорите, можете сами поехать туда, откуда мы берем свои идеи. Посмотреть и убедиться, что у нас не хуже. Плюс это еще и рыночный подход. На сколько у вас цены за квадрат выше рынка? Процентов на 20?

— Это такой же стереотип, как и то, что все креативные люди должны ехать в Екатеринбург. Мы не выше рынка. Мы стоим столько, сколько должен стоить продукт того качества, что мы создаем.

— Это ведь история еще и про психологию. Я регулярно общаюсь со студентами. Для них девушка из «Европейского» — завидная невеста. Поселиться в нем — это пропуск в средний класс. Пусть у тебя квартира в ипотеке, машина в кредите — Европа точно так живет. У человека жизнь лет на 15–20 вперед расписана. И это хорошо. Есть железные стимулы двигаться и расти.

— С психологией — в точку. Мы не так давно проводили исследование и выяснили, что у людей, которые переезжают в «Бруснику», меняются привычки. Например, они начинают больше гулять и общаться с соседями.

Для нас среда — широкое понятие, которое выходит за рамки «хардовой» инфраструктуры. Не менее важно культурное развитие. Недавно у меня был диалог с экспертом в области искусства Алексеем Машевским. Интересный человек, поэт, искусствовед. И он полагает, что уникальные идеи и объекты обладают потенциалом объединения людей. Для нас важно создавать сообщества. У этого процесса есть два позитивных эффекта. Первый — люди начинают остро ощущать ответственность за свою территорию. Второй — рождается самая лучшая форма контроля — социальная.

— Сейчас много чего навешивают на бизнес. Он должен и то, и это, помимо основного дела. Вспоминают Мамонтова и Третьякова. Говорят, например, «да, отличные у вас ЖК, но социалка-то отстает — школы, детсады». Бывшему губернатору, а ныне полпреду в УрФО Владимиру Якушеву даже пришлось вмешаться, что для власти, как инвестора этих строек, — это тоже большая проблема.

— Своевременное развитие инфраструктуры — это большой вызов. Ответ на него необходимо искать совместно.

— Вы воспринимаете это как выкручивание рук или всё-таки социальную миссию?

— Это очень упрощенная модель. Либо черное, либо белое. В строительстве школ, детских садов, поликлиник, дорог вместе с первой очередью проектов заинтересованы все. И девелопер в том числе. Для него это добавленная стоимость, дополнительная ценность. Но экономика — штука упорная, с ней сложно спорить. Застройщик — не благотворительная организация, он не может работать в ноль или убыток. Переложить расходы на покупателей на региональных и далеко не самых маржинальных рынках тоже невозможно. Поэтому нужно искать сбалансированные модели партнерства. И примеры такого партнерства в Тюмени есть. Скажем, озеро Тихое в Заречной части, которое мы вернули к жизни.

— Мы — это кто?

— Девелопер и муниципалитет.

— Муниципалитет — это Кухарук? [Экс-глава Тюмени]

— Да. Многие идеи рождаются при обсуждении совместно.

— Не хватает людей, которые могли бы эти идеи реализовать.

— Давайте я приведу два примера поддержки. Первый — парк в районе ДОКа. Уже есть подписанное соглашение о комплексном развитии этой территории, есть концепция. Мы совместно с муниципалитетом вышли на проектирование. А дальше… У меня есть предложение — по руслу реки Бабарынка соединиться с парком Затюменский. В итоге может образоваться цепочка зеленых зон, пронизывающая весь город. С выходом по новому пешеходному мосту через Туру к озеру Тихому, Алебашевскому, Круглому и университетскому кампусу. И всё это — велопешеходный маршрут.

— Центральный парк Нью-Йорка в тюменском варианте. Хорошо, это первый пример. А второй?

— Развитие речного транспорта.

— Я в курсе вашей идеи об электрических речных трамваях, как в Москве. Но у нас навигация короткая.

— Это вопрос технологий.

— Ну да, зимой — на ледоколах!

— Можно на воздушных подушках.

— Слушайте, у вас большие планы! Вы давно в Тюмени?

— С 99-го года.

— Насколько я помню, вы с Сахалина?

— Да. В 99-м я заканчивал школу, отец увольнялся из армии, и стоял вопрос, куда поехать. Я очень благодарен родителям, что они позволили мне сделать выбор. Как вариант был Хабаровск, но я настоял на Тюмени. Кстати, к вопросу о «горизонтальной» миграции.

— Тюмень в 99-м и сейчас это два абсолютно разных города. Можно съездить в Курган и посмотреть. Это ровно Тюмень 20 лет назад!

— В Кургане мы сейчас тоже строим.

— У меня с Шумковым, губернатором Курганской области, была интересная история. Он был тюменским замгубернатора, а я пытался учить студенческую группу будущих журналистов азам экономики. Не по учебникам, а по книгам Теодора Драйзера — там всё про первичное накопление капитала. На одно из занятий пригласили Шумкова, и он блестяще разложил драйзеровскую «Американскую трагедию» по полочкам. Я говорю студентам: «браво, аплодисменты, чиновник знает литературу на уровне филолога». Вы с ним где-то родственные души, поскольку тоже привлекаете поэтов-художников.

— Мы видим преобразования, которые идут в Кургане. Думаю, скоро они дадут результаты.

— Виктор Михайлович, как надолго вы себя видите в Тюмени?

— Я давно решил, что это мой город.

— У меня есть не то чтобы приятель — хороший знакомый, наш основной тюменский риелтор. Тоже интересный человек, и тоже выступал у меня перед студентами на тему: «Тюмень город неплохой, но я ее перерос, я про федеральный уровень». Мне лично ближе немецкий подход «klein, aber mein». Приезжаете вы в Мюнхен. Это абсолютно отдельный европейский город. Можно рассматривать его внутри Германии и отдельно. Это автономный яркий мир.

— Вы правы. В перспективе десяти лет конкурировать будут вовсе не страны и не регионы. Конкурировать за людей будут города. Поэтому мы с равным вниманием относимся к проектам во всех точках нашего присутствия.

— То есть отдельной московской и тюменской планки для объектов у вас нет?

— Я не признаю подобной сегрегации.

— Зачем вам такой дорогостоящий объект, как «1А Первомайская». Захотели сами себе показать, что «мы и так умеем»?

— Да, это был вызов. Мы хотели реализовать новаторский проект, построить дом, в котором реализованы решения, ранее в регионе не применявшиеся.

— А как он вписался в городской контекст!

— На мой вкус, отлично. Про экономику не спрашивайте, это длинная история.

— Зато в офисном здании через дорогу благодаря соседству с «1А Первомайская» резко подскочили арендные расценки. По сути, вы из Советской сделали тюменскую Челси. Я помню ее 15-летней давности в рытвинах и колдобинах. Проезд, а не улица. Со своим дизайнерским благоустройством вы уже дошли до Водопроводной?

— Есть предложение благоустроить весь квартал: Советская, Водопроводная, Сакко. Мы предлагаем городу и собственникам зданий принять нашу концепцию. Чтобы не только вложиться и навести красоту, но и сохранить ее через год, пять лет…

— Чуть дальше по этому направлению есть Литературный бульвар. Отличная идея: крышу подземного паркинга сделать стильным тусовочным местом — с помощью стрит-арта, авангардистских деревянных конструкций. Всё обветшало, выгорело, смотрится штабелями досок. Упрекать некого. Инвестор и так выложил собственные деньги, а теперь должен всё это содержать? Расскажите мне про озеро Тихое. Это ведь тоже затратный проект?

— Это был очень сложный проект. Работы здесь мы начали еще в 2019-м. К тому моменту водоем заилился и фактически превратился в лужу.

Работа была разбита на три этапа. Первый — исследование. К нему мы привлекли лучших российских гидрологов, почвоведов, ихтиологов. Около года они при помощи специального буя исследовали химический, физический, микробиологический состав воды, чтобы понять, как функционирует Тихое и как его спасти.

Второй этап — разработку проекта — мы прошли с голландским ландшафтным бюро. В ходе долгого спора выбрали путь, предполагающий минимизацию воздействия на озеро человека. Одновременно мы пересмотрели логику окружающей застройки, спроектировав ее таким образом, чтобы практически весь очищенный ливневой сток через систему дождевых садов попадал в озеро.

Третий этап — активная фаза благоустройства. Чтобы очистить дно водоема, мы вырыли котлован и перекачали в него 26 тыс. кубометров воды. После удаления 20 тыс. кубометров ила глубина озера выросла с 1,4 до 2,5 метра. Затем инженеры приступили к возведению подпорных стен, которые защитят берега от размывания.

В прибрежной зоне мы организовали парк. Он начинается с небольшой площади и деревянного амфитеатра, который спускается прямо к воде. На нем есть выделенная зона с песком для детей.

— Перед нашим разговором я специально съездил на него. Замысел замечательный, но весь вид портит мусор после зимы.

— Работаем над этим.

Обустроить объект — это одно, нужно его содержать. Откуда деньги? Я уже сказал про модель «Соседского центра» в Видном, которую мы отрабатываем. Что-то возьмем оттуда. Плюс партнерство с департаментом потребительского рынка — появятся торговые павильоны, кофейня. Плюс сотрудничество с центром стратегического развития «Сибирь», с активистами из «Иголки-Маркета». Будет там и чисто, и чем заняться — потянется народ!

Поведение общества — серьезная тема. Я сейчас много времени этому уделяю. Изучаю Эриха Фромма. Это американский философ, социолог, корнями из Германии. Пытался читать Платона, но сложновато. Фромм попроще и с многими примерами. «Здоровое общество» у него — замечательная книга.

• Денис Квитко, заместитель директора департамента дорожной инфраструктуры и транспорта администрации Тюмени. Про транспортную реформу;

• Артур Хачатрян, начальник главного управления МЧС по Тюменской области. О проблемах ведомства, низких зарплатах пожарных;

• Наталья Костюкова, заведующая одной из аптек сети «Живика». О дефиците лекарств и новых аналогах;

• Андрей Миллер, начальник УГИБДД по Тюменской области. О проблемах на дороге;

• Ильдар Хусаинов, глава федеральной компании «Этажи». О бизнесе и проблемах с налоговой;

• Елена Никитина, управляющая отделением Банка России по Тюменской области. Об инфляции, ключевой ставке и где хранить сбережения.

• Сергей Колесник, бизнесмен. Об архитектурном облике города, миграции, проектах застройщиков, взаимоотношениях власти и бизнеса.