Ипотека «замерзнет» к декабрю

Повышение процентных ставок по ипотеке, ужесточение требований к заемщикам, ситуация с ликвидностью и безработицей ухудшит итоговые показатели по ипотеке за 2008 год. Хотя в первом полугодии все хорошо начиналось. В октябре 2008 года большинство банков закрыли ипотечное кредитование. Сейчас этим сегментом занимаются около десяти кредитных учреждений. Такие данные приводят аналитики брокера «Фосборн хоум» в ежемесячном обзоре. Ставки взлетели более чем на два процента на уровень 2002 года – до 17–18% в рублях и 14–15% в валюте. Разница между лучшими и худшими ставками выросла с 1–1,5% в августе до восьми процентов в валюте. В ноябре ставки вырастут на 0,5–1%.

Для сравнения, в Тюменской области по итогам трех кварталов 2008 года средневзвешенная процентная ставка по вновь выданным ипотечным кредитам составила 12,1% в рублях и 10,6% в иностранной валюте. Средняя процентная ставка по выданным рублевым кредитам в ХМАО была в первом полугодии 11,8%, в ЯНАО – 12,4% и на юге Тюменской области – 12,1%. Требования к заемщикам становятся жестче: банки все чаще требуют, чтобы первоначальный взнос составлял не менее 20 процентов суммы кредита, а доля ежемесячного платежа не превышала 45 процентов дохода заемщика. По данным «Фосборн хоум», теперь банки удовлетворяют не 80–85 процентов обращений, а лишь 40 процентов.

В октябре сокращаются и сроки кредитования – до 15–20-летних вместо кредитов на 25 и 30 лет, которые банки предлагали еще весной 2008 года. Средний срок рублевого ипотечного кредита в регионе составил по итогам первого полугодия 2008 года 230 месяцев. На юге Тюменской области средний срок кредита составил 223 месяца, ХМАО – 233 месяца, ЯНАО – 235 месяцев.

В Тюменской области за девять месяцев выдано ипотечных кредитов на сумму 33 миллиарда 187 миллионов рублей, из них на ХМАО пришлось – 16 миллиардов 279 миллионов рублей, а на ЯНАО – четыре миллиарда 930 миллионов рублей. По югу Тюменской области, включая Тюмень, выдано 11 миллиардов 977 миллионов рублей. Такие данные приводит портал «Ипотека в Тюмени».

Как отмечает руководитель портала «Ипотека в Тюмени» Владимир Андреев, в сравнении с аналогичным периодом 2007 года, за три квартала 2008 года было выдано на 36,7% больше денежных средств по ипотечным кредитам. Такие выводы можно сделать на основании данных Центробанка. Между тем, рост ипотечного рынка вследствие событий сентября 2008 года серьезно замедлился. Если за полугодие прирост составил 51% относительно того же периода прошлого года, то за три квартала – уже 36,7%. В четвертом квартале ожидается еще большее замедление роста ипотечного рынка. Доля ипотеки в кредитных портфелях банков возросла за три квартала с 29,5% до 35,76%, однако и этот показатель замедляется. Доля новых ипотечных кредитов, то есть выданных за три квартала 2008 года, в общей задолженности по ипотеке в Тюменской области составила 47,6%.

Как рассказал заместитель управляющего филиала ОАО «УРАЛСИБ» в Тюмени по розничному бизнесу Владислав Сидоренко, спрос на ипотеку остается высоким, желающих оформить кредит по-прежнему достаточно. «Отказов заемщиков от уже одобренных кредитов не наблюдается, несмотря на некоторое общее повышение банками ставок по кредитованию. Как не наблюдается пока и роста просроченной задолженности, наши заемщики весьма дисциплинированы», – подчеркнул г-н Сидоренко.

Опрос, проведенный среди клиентов Тюменского филиала банка «Агропромкредит», показал, что наибольший интерес у потенциальных заемщиков вызывают программы ипотечного кредитования. По мнению управляющего Тюменским филиалом ООО КБ «Агропромкредит» Сергея Самусенко, количество желающих не сократилось, а даже, наоборот, в условиях, когда многих банки закрывают ипотечные программы, увеличилось. «Отказ от уже одобренных кредитов – это редкое явление. Потенциальный клиент еще на стадии рассмотрения кредитной заявки получает полную информацию о размере процентной ставки, планируемых выплатах по кредиту, получая возможность соизмерить эти данные со «своими силами»», – подчеркнул Сергей Самусенко.

Общая задолженность населения Тюменской области по ипотеке за девять месяцев выросла более, чем на 60 процентов и составила 69 миллиардов 727 миллионов рублей. Население Тюменской области погасило более семи миллиардов рублей по ипотечным кредитам, из них 2,75 миллиарда рублей непосредственно в третьем квартале (это общая сумма погашенного основного долга, без учета процентов).

Традиционно ипотека относится к категории наименее рисковых видов кредитования из-за глубокого системного подхода к анализу заемщиков и ликвидного обеспечения по кредиту в виде недвижимого имущества, пояснил управляющий Тюменским филиалом ООО КБ «Агропромкредит». Объем просроченной задолженности в ипотечных портфелях российских банков, занимающихся ипотекой, составляет менее одного процента. По сути, заемщик заинтересован в том, чтобы его история сотрудничества с банком была благополучной: человек хочет остаться в своей квартире, рассчитаться с долгами. «Тюменский филиал банка «Агропромкредит» занимается ипотечный кредитованием с 2004 года, и за прошедшее время я не помню ни одного случая, когда закладная по кредиту признавалась бы полностью дефолтной. Любую ситуацию с просроченной задолженностью мы стремимся не доводить до суда», – пояснил г-н Самусенко.

Доля валютных кредитов в Тюменской области остается традиционно низкой и составляет по итогам трех кварталов 2008 года чуть более одного процента. Всего в иностранной валюте за девять месяцев 2008 года выдано 357 миллионов рублей, из них на автономные округа пришлось 172,7 миллиона. Население получает зарплату в рублях и разумно берет кредиты в этой же валюте. Такие длительные кредиты, как ипотека, рискованно брать в иностранной валюте. В случае кризиса и падения курса рубля могут возникнуть серьезные проблемы с выплатой долга.

«Клиенты, которые брали займы три года назад, еще несколько месяцев назад не сомневались в том, что это удачный выбор потому что доллар падал. Разница в ставках и падение курса не могло не радовать. Сейчас ситуация обратная. Платит человек тысячу долларов по ипотеке, вчера это было 25–26 тысяч рублей, сейчас 27–28 тысяч рублей. Не исключено, что будет 32–34 тысячи рублей. Неприятно», – отметил Владимир Андреев. Пока банкам тяжело прогнозировать ситуацию с ликвидностью и безработицей, поэтому в ближайшее время ситуация с ипотекой не изменится.

Рост ставок по кредитам – это ответ банковской системы на нестабильность на мировых финансовых рынках, приведшую к дефициту средств и, как следствие, росту стоимости фондирования. То, что части отечественных банков пришлось перейти с более дешевых заемных ресурсов на более дорогие, привело к повышению процентных ставок по ипотеке. Это, в свою очередь, привело к снижению темпов ипотечного кредитования в целом на рынке. Если прогнозировать ситуацию на рынке ипотеки, то в первом полугодии следующего года кардинальных изменений не предвидится, резюмировал Сергей Самусенко.

«Вообще рынок ипотечного кредитования в России сейчас находится в стадии некоего осмысления. Но я уверен, что этот процесс не займет много времени и уже в ближайшее время будут определены механизмы функционирования системы. Главный вопрос, который должен быть решен, это создание системы рефинансирования ипотечных займов внутри страны, чтобы минимизировать влияние западных финансовых рынков», – считает Владислав Сидоренко. Г-н Андреев согласен с мнением банкиров и предсказывает ипотеке самое радужное будущее – после кризиса, конечно. Слишком велик спрос на нее.