Беспечный ангел ипотеки

Ипотека, которая еще недавно для многих россиян была единственным возможным инструментом для улучшения жилищных условий, нынче ассоциируется исключительно с негативом. При этом, несмотря на то, что массовые невыплаты по кредитам, сворачивание ипотечных программ, а соответственно и резкое снижение объемов продаж у строительных компаний, началось несколько месяцев назад, официально признавать факт гибели ипотеки правительство не спешило.

Официальная информация о подготовке программы по ее возрождению появилась в начале декабря. В ходе телеконференциии Премьер-министр Владимир Путин заявил о том, что считает возможным через систему АИЖК выдавать госгарантии, которым банк может воспользоваться, чтобы решить свои финансовые проблемы и не «кошмарить» клиента. Позже Министр финансов Алексей Кудрин сообщил, что обсуждаются дополнительные правительственные меры по выкупу ипотечных кредитов, которые «должны заработать до конца года». Результатом недельной работы над новой антикризисной мерой стало решение о выделении Агентству по ипотечному жилищному кредитованию 200 миллиардов рублей на выкуп кредитов, еще 500 миллиардов будет направлено на кредитования финансовых организаций в Банке России под залог выпущенных им ипотечных облигаций. Главная задача в краткосрочной перспективе – вернуть на рынок программы ипотечного кредитования граждан, в долгосрочной – достичь прежних высоких объемов кредитования.

Насколько эффективны эти меры, российское бизнес-сообщество обсуждает достаточно активно. Большинство экспертов сходятся во мнении, что шаги, на которые пошло правительство решит лишь проблемы ликвидности, а рынок ипотеки замрет в ожидании масштабного экономического потепления. Аргументов масса, от недостаточности выделенных средств, до отсутствия критериев отбора финансовых организаций, которым они будут предоставлены.

Так, по данным Росрегистрации, с 2002 по 2008 годы ипотекой воспользовались около 800 тысяч россиян. В 2007 году банки предоставили населению заемные средства на сумму более 25 миллиардов рублей. За восемь месяцев текущего года Федеральной регистрационной службой зарегистрировано порядка 773,2 тысячи договоров покупки жилья с помощью ипотеки. Эксперты финансовой и строительной сфер свою очередь считают, что меры, предпринятые правительством. не способны возродить кредитование даже в малом объеме.

Начальник отдела Западно-Сибирского филиала ОАО «КБ «Агроимпульс» Михаил Ломакин отметил: «Любое решение, связанное с выделением дополнительных бюджетных средств, безусловно, в какой-то части способствует решению проблемы ликвидности. Что касается двухсот миллиардов рублей, то данная сумма выделяется АИЖК на поддержку граждан, купивших через ипотеку и оставшихся без работы или потерявших часть доходов. Однако еще не разработан механизм осуществления данной поддержки, и учитывая те сложности, с которыми столкнулись банки, имеющие штат квалифицированных сотрудников, при рефинансировании ипотечных кредитов в АИЖК, ставит под серьезное сомнение исполнение планов правительства. Кроме того, не стоит рассчитывать и на то, что средства, полученные банками в Банке России под залог ипотечных облигаций, будут направлены на рынок ипотечного кредитования. Вероятнее всего, эти средства будут использованы для повышения ликвидности до стабилизации ситуации. В связи с этим, в краткосрочной перспективе объемы ипотечного кредитования в стране продолжат своё снижение».

Унылая перспектива снижения объемов кредитования приводит к известным последствиям – проблемам строительной отрасли в целом. Логика проста: естественным образом снижается покупательская способность, а невостребованность жилья приведет и к снижению объемов строительства, производства стройматериалов и так далее. Иными словами, пока не улучшится экономическая ситуация в целом, никакие меры не принесут ожидаемого эффекта. «Хотя объем выделяемых средств не удовлетворит в полной мере спрос банков на долгосрочные ресурсы, безусловно, это серьезный шаг на пути восстановления банковского ипотечного кредитования. При этом, важной проблемой также является кредитоспособность населения. Банки были бы готовы кредитовать под долгосрочные проекты, если бы были уверены в возврате выданных кредитов. Пока не улучшится общая экономическая ситуация в стране и не нивелируются риски возможной потери работы среди потенциальных заемщиков, ожидание скорого увеличения или возврата к прежним объемам ипотечного кредитования вряд ли возможно», – прокомментировал ситуацию заместитель управляющего филиала банка «Уралсиб» в Тюмени по розничному бизнесу Владислав Сидоренко.

С этой точкой зрения согласился и заместитель генерального директора по жилой недвижимости холдинговой компании «Сибинтел» Игорь Михайлов: «В данной ситуации единственный безболезненный путь – восстановление платежеспособности заемщика, как, собственно, и всего населения. Глобально надо вкладывать средства в развитие экономики, в поддержку кредитования населения. Будет кому покупать, будет для кого строить, для кого машины производить и так далее, значит, и экономика оживет. Если же рассматривать данную конкретную ситуацию, то здесь может помочь только реструктуризация задолженности. Необходим некий период, когда никто никого не трогает, если же у заемщика после этого платежеспособность не улучшится, то без обращения взыскания на квартиру вопрос не решить. А раз реструктуризация, то деньги надо давать тому, кто реструктуризирует текущую задолженность, то есть, по сути, выкупает кредит у банка и выстраивает новые отношения с заемщиком, и не важно, кто это будет – АИЖК или банки с государственным участием. Главное, что бы сам алгоритм работы с проблемными кредитами был для них четко определен, а процесс находился под жестким контролем государственных органов».

Характерно, что вариант решение проблемы, когда «никто никого не трогает», был предложен «Единой Россией»: заморозить на полгода платежи по потребительским кредитам и на от одного года до трех лет – по ипотечным. Инициатива была одобрена замруководителя администрации президента Владиславом Сурковым и прорабатывается в Госдуме. Председатель правительства Владимир Путин также неоднократно отмечал необходимость предоставления отсрочки платежей для россиян, попавших в сложную финансовую ситуацию. С другой стороны, вполне объективно мнение, что сегодня следует не только поддерживать ипотеку и заботиться о росте объемов кредитования, но и вкладывать средства в смежные отрасли, развитие которых зависит от политики банков и возможности населения.

Необходимость такой комплексной системы подчеркнул директор по маркетингу и продажам компании «Партнер-Инвест» Андрей Панасюк: «Я считаю, что для улучшения ситуации на ипотечном рынке для всех его участников: физических лиц, застройщиков и банков, необходимо проведение ряда мероприятий. Во-первых, разработка и реализация программы реальной поддержки ипотечных программ. Ипотека должна быть на сопоставимом с началом года уровне. В том, чтобы ипотека «не умерла», заинтересованы все: и правительство, и население, и банки, и застройщики. Кому дать деньги? В данном случае мне сложно однозначно ответить. Вероятнее всего, АИЖК, которое выкупит у банков ипотечные бумаги при обязательном условии выдачи банками новой ипотеки. Во-вторых, приобретение правительством жилья для социальных программ в целях поддержки застройщиков. Это должно быть либо готовое жилье, либо 80-процентной готовности. Выгоды для всех сторон очевидны: власть получает возможность недорого купить, застройщик – рефинансировать полученные ресурсы. И, в-третьих, государственная финансовая поддержка строительства социально значимых объектов, и, прежде всего, комплексной застройки».