Экономим при покупке квартиры

Как известно из учебников экономики, дефицит продукта порождает патологические схемы его приобретения. Высокий рост цен на недвижимость породил немалое количество в той или иной степени патологических схем приобретения недвижимости. Впрочем, зачастую это совсем не схемы, а всего лишь попытки приобрести недвижимость с меньшими издержками или сократить свои расходы в процессе выплаты ипотечного кредита.

Традиционно наименее затратными считаются схемы, нарушающие законодательство. Однако о криминале вам рассказывать не будем, а расскажем о простых случаях из жизни рядовых тюменцев. Истории не претендуют на оригинальность, потому что случаются буквально на каждом шагу. Людей можно понять – когда деньги наскребаются по крохам, желание сэкономить на том или ином этапе сделки просто священно.

Обман риелтора

Классической схемой экономии при покупке квартиры является обман риелтора. Средства массовой информации обычно акцентируют внимание на том, что это именно риелторы (и так называемые черные маклеры) обманывают граждан. Информацией о таких случаях в Тюмени мы не располагаем. А вот истории, когда потенциальный покупатель обманывает риелтора, встречаются буквально на каждом шагу.

Схема обмана проста: человек решает купить квартиру, выбирает понравившееся ему предложение, или сразу идет к риелтору. Риелтор подбирает квартиру, обязательно предупреждает покупателя о том, что агентские услуги обойдутся ему в определенную сумму. Покупатель соглашается, вместе с риелтором выезжает на квартиру, осматривает ее. Квартира ему нравится, и вроде бы все замечательно. Покупатель и продавец обмениваются телефонами. Риелтор также доволен и подозревает, что сделка вот-вот совершится.

Однако тут покупатель совершает странные действия. Он звонит риелтору и говорит, что его совсем не устраивает квартира, и вообще у него начались денежные проблемы и ему сейчас совсем не до покупки квартиры.

В то же самое время покупатель звонит продавцу. Представиться он может под разными личинами. Некоторые не скрывают своих намерений и честно признаются продавцу, что не хотят платить денег риелтору. Некоторые же отправляют своих жен или мужей, которые представляются людьми, «случайно» узнавшими о продаже квартиры.

Как относиться к таким историям? Кого и в чем здесь обвинять? С одной стороны, граждане по отношению к риелторам ведут себя, мягко говоря, непорядочно. С другой стороны, непорядочность эта вызвана чисто экономическими причинами и нехваткой денег.

Поэтому если вы – продавец квартиры и сталкиваетесь с такой ситуацией, необходимо учитывать, что раз уж человек не хочет оплачивать услугу риелтора, значит, на это у него есть серьезные причины.

Приведем конкретный пример. Семья решила продать однокомнатную квартиру в Восточном микрорайоне за 2200 тысяч рублей. Покупателя привел агент. При удачном совершении сделки вознаграждение агентства составило бы 88 тысяч рублей. Сумма, конечно, немаленькая, но для человека, решившего приобрести квартиру за два с лишним миллиона рублей она вряд ли представила бы особые затруднения.

Логичным развитием ситуации было обращение покупателя напрямую к продавцу. При этом покупатель своих мотивов не скрывал: «Не хочу отдавать такое количество денег риелтору». Как ни странно, покупатель нашел у продавца понимание и даже одобрение.

В этой ситуации больше всего удивляет поведение продавца. Ведь с него никакое риелторское вознаграждение не взимается, все расходы несет покупатель. Продавцу главное – в быстрый срок и без лишних проблем получить деньги за свою квартиру.

Однако общинные механизмы в сознании, видимо, настолько устойчивы, что работают до сих пор, даже когда речь идет о довольно крупных суммах, где любой риск обойдется вам очень дорого.

Чем же закончилась вся эта сделка? После того, как наш покупатель остался без опеки риелтора, он стал самостоятельно искать банк, который бы выдал ему кредит. Закончилось все тем, что искомой суммы в кредит ему не дали. Таким образом, продавец попросту потерял время (а продавцу деньги также были необходимы в максимально короткий срок) и не получил денег. Продажу квартиры пришлось начинать с нуля – снова подавать объявление, снова ждать подходящего покупателя.

Чему учит нас данный случай? Нескольким простым вещам:

1. Если покупатель хочет обмануть риелтора, то нет гарантии, что он не захочет обмануть и вас.

2. Если покупатель хочет сэкономить на услугах риелтора, значит, денег у него, скорее всего, не так много. Вам такой покупатель вряд ли нужен: велик риск того, что ему попросту не дадут кредит на нужную сумму.

3. Главное для вас – получить деньги за квартиру. Только участие риелтора в сделке поможет вам избежать юридических и чисто технических погрешностей.

4. Если вы покупатель и собираетесь провернуть подобную «операцию» в отношении риелтора, вам необходимо помнить о том, что для сделки необходимо серьезное юридическое сопровождение. Иначе вы рискуете перевести свои деньги на чей-либо счет и остаться без квартиры.

Но, в общем-то, главная причина недоверия к такому поведению покупателя кроется в ипотечных рисках. Все-таки срабатывает извращенная логика советской ментальности, что покупатель и продавец должны доверять друг другу, а цивилизованные рыночные механизмы сведения покупателя и продавца являются всего лишь хитрыми уловками, призванными лишить «честных людей» денег.

Впрочем, у сторонников обмана риелторов есть и другие, более веские основания. Вот что говорит один из клиентов: «А за что им (риелторам) платить? С бумажками по всем инстанциям – от БТИ до банков – мне пришлось самому бегать. Не вижу я смысла в том, чтобы платить такую сумму человеку только за то, что он привел нас к продавцу».

В таких случаях остается посоветовать обращаться к серьезным, давно работающим на рынке агентствам недвижимости.

Есть и еще один способ «обмануть» риелтора. Способ этот был выявлен нами, можно сказать, случайно. При покупке, например, доли у застройщика через агентство, вы заключаете договор с риелтором. Денежное выражение 3-4-процентного вознаграждения риелтора вычисляется на основании той квартиры, которую вы изъявляете приобрести. Однако нередки случаи, когда конкретная квартира (особенно при продаже «долевок») определяется уже в офисе у застройщика. Более того, иногда предложение застройщика оказывается настолько выгодным, что клиент, собиравшийся приобрести однокомнатную квартиру, приобретает двухкомнатную. Большей площади и, соответственно, большей цены. После этого клиент в офисе застройщика заключает договор соинвестирования. Однако риелтор в таком случае получает вознаграждение, определенное вашим с ним договором, а вовсе не договором между вами и застройщиком. Таким образом, можно сэкономить на услугах риелтора – говорите риелтору, что хотите приобрести однокомнатную квартиру, а в офисе у застройщика оказывается, что вы не прочь приобрести четырехкомнатную. Цена вопроса здесь разнится от 10 до 100 тысяч рублей. Неплохая экономия. Конечно, всегда есть риск того, что риелтор откажется получать меньшую сумму и потребует заключения нового договора. Однако практика показывает, что риелтор иногда предпочитает получить хоть сколько-нибудь, чем потерять клиента, который уже располагает информацией о привлекательном для него застройщике.

Покупка доли

Самым распространенным способом экономии при приобретении жилья сегодня является долевое участие в строительстве. Вы вкладываете деньги на стадии строительства, а потому можете по цене готовой двухкомнатной квартиры приобрести, например, трехкомнатную «долевку».

Схема на сегодняшний день является отработанной и привычной россиянам. Однако вот незадача: буквально несколько лет назад был принят 214-й закон о долевом участии в строительстве. Прошло уже немало времени, а большинство застройщиков так и не хотят работать по этому, для них «новому», закону.

Таким образом, абсолютное большинство застройщиков оказалось вне правового поля.

Однако это не мешает им продавать свои доли. Причем, по большому счету, договоры между застройщиками и гражданами нельзя назвать нелегитимными – граждане выступают соинвесторами. А предметом договора является вовсе не вожделенная квартира, а исполнение обязательств по соинвестированию.

Где же искать дешевую долю? Практика показывает, что на объектах, для которых готов полный пакет документов, искать невысоких цен на долевки не следует. Ведь с такими объектами работают банки, они выдают под «легальные долевки» ипотечные кредиты. А раз человек берет деньги в кредит, цены понижать не следует. К тому же, сам статус объекта обязывает продавать его по высокой цене. Иначе родится эффект обратного действия – как же это так, с документами все в порядке, а цена такая низкая? «Что-то тут нечисто…», – подумает потребитель.

Поэтому вполне логичным будет искать дешевые «долевки» на объектах, для которых пока что пакет документов не полон (а таких у нас большинство). Однако где же искать информацию о таких объектах? Застройщики не проводят широкой рекламной кампании подобных строек.

Полной информацией о строящихся объектах обладают, конечно же, риелторы. И информация эта дорого стоит: разница между ценой квартиры, которую вы найдете сами, и предложенной риелтором, легко может составить до полумиллиона рублей.

Даже если допустить, что до вас какими-то окольными путями дошла информация о том, что фирма А собирается, например, строить дом в нужном вам районе, вы вряд ли в качестве частного лица сможете купить долю этом доме. Почему? Потому что окажется, что фирма А никакого отношения (официально) к строящемуся дому не имеет, а инвестором выступает дочерняя фирма А1. И подрядчик там – другая дочерняя фирма А2. Для того чтобы обладать информацией по «дочкам», а тем более, какая именно фирма что и где строит, нужно быть очень близким к строительным кругам человеком. Или риелтором. Более того. Допустим, вы знаете, что именно дочерняя фирма А1 строит этот дом. Вы ищете ее офис, находите его, но оказывается, что он закрыт, а у двери стоит злобный охранник, на лице которого написано одно: «Не пущать!».

Серьезные фирмы, особенно если они работают в обход закона, предпочитают кого попало в свои сложные взаимоотношения с законом не посвящать.

Описанное выше – вовсе не придуманная теория. Эта схема в Тюмени действует, и попасть в офис дочерних фирм вы можете только с риелтором, который скажет охраннику свое имя-пароль. Ну и вполне естественно, что обязательным условием заключения соглашения о соинвестировании подобных объектов между застройщиком и гражданином является неразглашение сведений.

Вы спросите: какой же разумный гражданин понесет свои кровные миллионы в подобные конторы? Однако еще раз хотим вам сказать: де-юре такая схема может быть и незаконна, но де-факто она действует в нашем городе. И действует неплохо, и люди довольны, потому что имеют благодаря таким схемам возможность покупать квартиры пусть и по дорогим, но вполне терпимым ценам.

Во многом тут работает фактор доверия к застройщику. За постперестроечное время в нашем городе сформировался костяк серьезных строительных организаций. Конечно, в лидерах всегда будут три-пять наиболее успешных компаний. Но объемы строительства в Тюмени огромны. И всегда в Тюмени будут другие 10-15 очень качественно работающих компаний. Пусть эти фирмы не в тройке лидеров, но они своей 15-летней работой и построенными зданиями доказали свою состоятельность. Люди видят это и доверяют застройщикам-профессионалам. Сейчас уже редко встретишь человека, который ничего не знает о фирме, строящей его квартиру. Люди пользуются открытыми и закрытыми источниками, собирают самые настоящие досье, потому что хотят быть уверенными в том, что их деньги не пропадут, а сами они не пополнят ряды обманутых дольщиков.

Итак, покупка доли является довольно выгодным путем приобретения квартиры. А если учесть, что некоторые банки, работающие в Тюмени, в самом скором времени будут кредитовать долевое участие под залог имеющейся недвижимости, можно говорить о том, что именно «долевка» станет самым популярным способом улучшения жилищных условий.

Тем не менее, чтобы купить максимально выгодную «долевку», вам придется обратиться к риелторам. К сожалению, часто граждане склонны смотреть на ситуацию со стройками сквозь розовые очки. Например, северяне при покупке квартир в Тюмени мало обращают внимания на такой показатель как срок сдачи объекта в эксплуатацию. Даже предупреждения риелторов о том, что данный объект могут строить очень долго, не влияют на людей: мол, нам торопиться некуда, подождем. Правда, в таких случаях риелторы предлагают клиентам написать расписку о том, что в случае долгостроя клиент никаких претензий к агентству недвижимости не имеет. И только тут, когда речь заходит о бумагах, человек начинает понимать, что, скорее всего, с объектом этим свои вложения связывать не стоит.

Бабушка-инвалид и квартира для молодых

Наконец, чтобы облегчить себе приобретение квартиры, можно воспользоваться широко разрекламированными государственными программами субсидирования. Случаев тут несколько – в частности, можно попытаться взять субсидию по программе «Молодая семья», можно воспользоваться программой поддержки военнослужащих или инвалидов.

«Хождения по мукам» молодых семей в поисках необходимых для субсидии документов давно уже стали общим местом общественных рассуждений о недостатках программы.

Однако молодые и здесь не унывают: в ход идет все – от покупки квартиры по бросовой цене у собственных родителей до рождения детей. Впрочем, к последнему прибегают редко – так, за 2006 год по Тюменской области только 12 семей подали заявление о погашении части займа в связи с рождением ребенка. Рождение ребенка погасит вам 30% ссуды. Напомним, что государственное субсидирование предполагает всего лишь помощь молодым семьям в приобретении недвижимости, которая выражается в беспроцентной ссуде на пять лет. Это, конечно, не ахти какая помощь, но все же хоть что-то – иногда хватает на первоначальный взнос по ипотеке. Размер субсидии определяется в каждом случае индивидуально, но в среднем для нашего региона составляет около 500 тысяч рублей.

Однако субсидию дают не всем. И очень обидно, когда молодой семье, не попадающей под категорию «социально незащищенных», не хватает денег для того, чтобы приобрести собственное жилье. Живой пример – молодая семья, родители люди небедные, с помощью родни наскребли денег. Однако денег все равно не хватало, а кредит брать не хотелось – сказывался и сезонный характер работы молодого мужа, и то, что нужны деньги на обустройство жизни семьи. И тут получилось как в пословице – не было бы счастья, да несчастье помогло. Оказалось, что бабушка-инвалид имеет право на государственную субсидию. Сама бабушка субсидию и оформила. С помощью родителей и бабушки молодые сумели-таки приобрести однокомнатную квартиру в центре Тюмени. В настоящее время они планомерно выплачивают субсидию.

Преимущество у такой схемы перед ипотекой одно, но очевидное – приобретаемое жилье не стало залогом, то есть молодая семья с квартирой может поступить как угодно – продать, обменять и так далее.

Перекредитование: заявления и просьбы

Пытаются снизить свои расходы и те семьи, которые уже приобрели жилье с помощью ипотеки. Благо, сейчас возможности для этого есть.

В любом ипотечном договоре написано, что снижение процентной ставки по кредиту возможно в ряде случаев. Внимательно читающие договоры заемщики сейчас спешат воспользоваться данными договорными пунктами.

В частности, в ряде банковских программ снижение процентной ставки возможно при добросовестной выплате задолженности по кредиту в течение определенного времени. Тогда достаточно написать заявление в банк, и он рассмотрит вашу просьбу.

Есть и другой пункт договора: снижение процентной ставки возможно при снижении ставки рефинансирования. Воспользовавшись этим пунктом, заемщики пишут письма в банки такого примерно содержания: «В связи с тем, что за время действия договора ставка рефинансирования снижалась уже два раза, прошу изменить процентную ставку по ипотечному кредиту на более низкую».

Конечно, эти случаи актуальны для тех, кто брал ипотечные кредиты еще на заре их зарождения в России. Тогда процентные ставки по ипотеке составляли 19-20 процентов, что сегодня кажется просто непомерно высокой цифрой. И вполне естественно, что на фоне нынешних 11% годовых по стандартам АИЖК люди просто не хотят выплачивать несправедливо завышенные проценты только потому, что в свое время смогли взять ипотечный кредит раньше остальных.

Как ведут себя в этой ситуации банки? По-разному – они внимательно рассматривают доводы заемщика. Впрочем, в данном случае банки, скорее всего, снизят проценты для своих давних и добросовестных заемщиков.

Конечно, дешево квартиру не купишь. Однако наши люди, как и всегда, проявляют отличную приспособляемость к рыночным условиям и пытаются хоть как-то, но сэкономить на приобретении жилья.

Сведения, приведенные в статье, не являются побуждением или рекомендацией к действию. Они просто отражают современные реалии строительной отрасли Тюмени.