«Кейс Долиной — не исключение»: риелтор — о подобных судах в Тюмени и о том, как их избежать

Что происходит на рынке вторичной недвижимости в Тюмени и как на него повлиял так называемый эффект Долиной, вызванный распространением схемы, при которой продавец квартиры вскоре после ее продажи пытается оспорить сделку, заявляя о том, что стал жертвой мошенников. В случае с артисткой суды встали на сторону продавца. По словам тюменского риелтора Ильнура Ишкиева, кейс Долиной — это громкий, но уже не первый подобный случай. Аналогичные решения выносились и в Тюмени. Далее — от первого лица.

Если вы думаете, что ситуация с Долиной — это странный единичный случай, который раздули СМИ… Нет. Это просто впервые громко подсветили то, с чем рынок живет уже пару лет. И пока обсуждается в медиаполе, как обманули Ларису Долину, по всей стране идут подобные суды.

Каждый раз один и тот же сюжет. Продавец получает деньги, тут же переводит их «сотрудникам банка», «сыну в беде», «на безопасный счет», потом идет в суд и говорит: «Я не понимала, что делала». Сделку признают недействительной. Покупатель остается без квартиры и без денег. А продавец — без ответственности, потому что у него официально доход 10 тысяч рублей и он будет «возвращать» эти миллионы по тысяче в месяц ближайшие… лет 800.

Это сейчас реальность. Не теория. Не страшилка. Суды уже выносят такие решения. И много. Кейс из моей практики: «Мы купили за четыре миллиона квартиру. Продавцы — семья. Приходили в офис, мы общались, адекватные. Деньги переводили по аккредитиву, всё чисто. Через неделю — звонок: „Я не понимала, что делала. Меня обманули. Деньги ушли мошенникам“. Судились несколько лет. Суд признал: да, действительно, продавец не осознавала. Сделку отменили. Мы без квартиры. Денег нет. И никто никому ничего не должен». Два года судились, платили коммуналку, нанимали юристов и всё равно получили минус.

Почему схема работает? Прецедент создан — значит, можно повторять. В суде достаточно фразы: «Не понимал (-а), что делал (-а)». Люди легко переводят деньги мошенникам — и это становится проблемой покупателя. Продавцы заранее оформляют банкротство. И да, возраст уже не играет роли. У нас были случаи с 27-летними продавцами, которые «оказались под воздействием» и «не контролировали свои действия».

Можно ли от этого защититься?

Честно? Полностью — нет. И это самая болезненная правда для рынка. Но можно минимизировать риски. И вот что мы делаем как компания:

1. Юридическая служба проверяет не только документы, но и самого продавца. Адекватность, история, косвенные признаки, логичность мотивации, поведение на переговорах — это неформальная, но критически важная часть проверки.

2. Мы сразу отбрасываем сделки с нестандартной поведенческой моделью. Есть ситуации, где внутренний «пульс» говорит: «Стоп!» И практика показывает, что в 9 из 10 случаев там потом реально всплывают проблемы.

3. Запрашиваем всё, что можно запросить. Даже если справка из ПНД уже ничего не гарантирует, она хотя бы фиксирует факт.

Идти сегодня в одиночку в сделку — это реально ад. Рынок вторички стоит на перепутье. Если законодатели не вмешаются, мы получим снижение спроса, удорожание юридического сопровождения, рост доли новостроек, страх у покупателей идти в прямые сделки и рост числа исков, потому что схема уже обкатана.

Ирония в том, что кейс Долиной — только вершина айсберга. Но он подсветил то, что мы внутри рынка видим каждый день последние два года. Сегодня безопасная сделка на вторичке — это не про документы. И не про аккредитив. И даже не про страховой титул. Это про команду, которая умеет заранее увидеть беду и остановить сделку, пока она не превратилась в ваш мировой суд.