Новый закон о КРТ начнет действовать с 1 марта. Как это отразится на многоквартирной застройке в Тюмени?

По мнению Минстроя, суть нового закона о КРТ — в четком распределении обязательств публичной и частной сторон в вопросе создания инфраструктуры.

— Идея изменений Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) в части строительства инфраструктуры в рамках КРТ заключается в том, что теперь в обязательном порядке должны решаться как вопросы обеспеченности и доступности инфраструктуры в проекте КРТ, так и вопросы очередности ее создания, а также закрепления в договоре конкретной стороны (частной либо публичной), которая обязана осуществить финансирование (создание) такой инфраструктуры, — объяснил Михаил Галь, замдиректора департамента комплексного развития территорий Минстроя России.

Он же добавил, что вопрос финансирования строительства соцобъектов при этом необходимо будет решать до заключения договора о КРТ. При этом, по его словам, новый закон не обязывает создавать социальную инфраструктуру в каждом проекте КРТ. Появляться она должна только там, где она в дефиците — исходя из нормативов градостроительного проектирования.

— Важно отметить, что теперь в обязательном порядке договором о КРТ также регламентируется вопрос очередности строительства жилья и инфраструктуры. Теперь последовательность реализации проекта определяется публичной и частной сторонами в рамках договора о КРТ и проекта планировки территории, что не позволит застройщику получить разрешение на строительство объектов в иной последовательности и «отложить» вопрос строительства инфраструктуры на последнюю очередь, — объяснил Галь.

Эксперт почеркнул, что поскольку переходными положениями закона не предусмотрена его обратная сила, юридически новые требования закона о КРТ будут применять только к новым договорам, заключенным после 1 марта этого года.

Сейчас при реализации проектов КРТ нет четкого разграничения, что кроме новых домов должен построить застройщик, а что — задача муниципалитета в лице профильных ведомств. Новый закон, в частности, должен устранить эти разногласия.

— Какой объем строительства соцобъектов и инфраструктуры должен возлагаться на застройщика? Сейчас судебная практика складывается так, что в некоторых регионах застройщиков дополнительно по уже построенным объектам нагружают обязательствами по [их] строительству. Зачастую территории уже обеспечены такими объектами, но муниципалитеты боятся принимать решение о строительстве жилья без создания социальной инфраструктуры, поскольку нет четкого понимания того, что считать обеспеченностью, — заявил вице-президент Российского союза строителей Максим Федорченко.

Он считает, что отсутствие таких нормативов несет исключительно негативные последствия.

— Необходимо провести комплексную оценку обеспеченности соцобъектами, запланировать конкретные цифры и оптимизировать под них региональные нормативы градостроительного проектирования, — считает Федорченко.

Принятие нового закона о КРТ увеличит сроки реализации проектов — такую версию выдвинул Павел Ремнёв, директор по взаимодействию с федеральными органами власти ГК «Самолет».

— Принятие данной правки, как мы видим, сильно увеличит сроки реализации проектов в КРТ по инициативе застройщиков. Потому что сначала <…> необходимо дождаться утвержденного генерального плана и правил землепользования и застройки, а только потом уже приступить к утверждению документации по планированию территории, — считает эксперт.

Обратил он внимание и на то, что в одностороннем порядке устанавливаются более строгие требования к очередности строительства: необходимо указывать максимальный срок осуществления работ по проекту.

— При этом разрешение на строительство выдается на срок, соответствующий максимальному сроку строительства, а к основаниям для отказа выдачи разрешения на строительство добавляется несоответствие проектной документации срокам очередности проекта. И здесь возникает вопрос: каким образом застройщик может получить или продлить разрешение на строительство при увеличении срока реализации отдельной очереди? — интересуется Ремнёв.

Конкретного ответа на этот вопрос пока нет.

Есть у новшества по КРТ и положительная сторона: именно так считает представитель другого крупного застройщика. Заключается плюс в том, что внесенные в законодательство о реновации изменения облегчат работу застройщиков.

Такое мнение озвучил вице-президент по развитию и внешним связям ГК «Страна Девелопмент» Андрей Басов. К наиболее значимым изменениям от относит:

• возможность вовлечения в КРТ территорий, занятых домами блокированной застройки, объектами ИЖС;

• возможность корректировки условий договора о КРТ с учетом изменения перечня объектов, подлежащих сохранению или сносу, а также в связи с экономической ситуацией.

По мнению Басова, есть ряд важных вопросов по реализации КРТ, требующих проработки на законодательном уровне:

• исключение выхода многоквартирных домов из КРТ на стадии его реализации;

• создание механизма оперативного освобождения территории КРТ от самовольных построек — с возможностью сноса такой постройки лицом, заключившим договор о КРТ (с условием компенсации расходов на такую постройку лицу, которое ее осуществило);

• объективное распределение социальных обязательств среди застройщиков с учетом предполагаемого объема жилищного строительства.

По данным городских властей, вся новая застройка Тюмени осуществляется в соответствии с требованиями градостроительного законодательства, локальных правовых актов и генплана. Что до строительства многоквартирников в рамках КРТ, то разрешение на их возведение застройщики получают в соответствии с 51-й статьей ГрК РФ.

— При отсутствии оснований администрация города не вправе отказать в выдаче такого разрешения. Следует отметить, что отсутствие объектов социальной инфраструктуры, таких как школы, детские сады, поликлиники, в соответствии с требованиями, установленными частью 13 статьи 51 ГрК РФ, не являются основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство, — рассказали 72.RU в пресс-службе мэрии.

Там же уточнили, что строительство социальной инфраструктуры к компетенции горадминистрации не относится: это прерогатива управления капитального строительства, подведомственного ГУС Тюменской области.

— Таким образом, после внесения изменений в ГрК РФ в части установления требования по строительству социальной инфраструктуры при реализации КРТ, мы учтем это условие в договоре о КРТ, — подытожили в мэрии.

Что именно изменится для застройщиков и жителей территорий, которые попадут под реновацию, городские власти не уточнили. Этот вопрос требует проработки, поэтому конкретика появится позже.

При этом ранее на градостроительном форуме — 2024 заместитель губернатора Тюменской области Павел Перевалов рассказал, как можно изменить процесс проведения КРТ в Тюмени. Подробности — в этом материале.