Жить и (не) голодать. Что выгоднее: снимать квартиру в Тюмени или взять ипотеку — разбор

Жилищный вопрос всё еще беспокоит многих людей, особенно молодые семьи. За последний год недвижимость снова подорожала. Средняя стоимость квадратного метра в Тюмени бьет рекорды. На первичном рынке она составила 124 тысячи рублей, на вторичном — 114,5 тысячи рублей! А от ставок по ипотеке глаза на лоб лезут — от 15,6% годовых. Как в таких условиях покупать квартиру? И стоит ли?

Жить где-то надо, поэтому остается другой вариант — аренда. Мы решили посчитать выгоду от обоих вариантов и выбрать оптимальный. За основу расчетов берем одинокого тюменца со средней зарплатой. Сейчас, по данным Росстата, она находится на уровне 67 тысяч рублей. Наш герой будет искать однушку: больше ему пока не нужно. Выясняем, что подходит больше: аренда или ипотека. Спрашиваем и мнение экспертов.

Начнем с попытки купить жилье. Такое желание обычно возникает у большинства людей. По данным ВЦИОМ, две трети россиян имеют жилье в собственности. Больше таких в маленьких городах и сельской местности. В городе собственниками являются лишь 35–40% жителей.

Максимальная стоимость квартиры, на которую может сейчас претендовать наш тюменец — это четыре миллиона рублей. Это либо маленькая однушка (или даже студия) в новостройке, либо побольше, но в старом доме. А вот платеж в отличие от площади будет впечатляющим.

Берем ипотеку на 30 лет. Если покупать квартиру в новостройке, то первоначальный взнос составит 15% от общей стоимости. Это 604 тысячи рублей для жилья в четыре миллиона. Ставка по базовой программе сейчас сумасшедшая — 18,1% годовых. Платить придется 52 тысячи рублей в месяц. Не забывайте, что еще придется потратиться на ремонт.

Реально сократить платеж можно, если воспользоваться льготными программами. Например, семейной или ипотекой для IT. Со вторым сложнее — нужно работать в IT-компании. По семейной уже реальнее: достаточно быть в браке и иметь хотя бы одного ребенка. Правда первоначалка тогда составит 20% — 804 тысячи рублей. Тогда при таких же условиях платеж составит чуть больше 19 тысяч рублей в месяц. Это реально осилить, в отличие от 52 тысяч. Но наш герой пока один.

Может тогда лучше снять квартиру? Обычно такой вариант людям не нравится. Мол, зачем платить чужому дяде? Будешь отдавать и отдавать деньги, а квартира в итоге твоей не станет. Но на сегодня у такого решения есть большое преимущество — аренда обойдется значительно дешевле.

— Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет 23 тысячи рублей в месяц. Раньше она находилась на уровне 16–18 тысяч. Квартиры-студии сейчас сдают по 17–18 тысяч рублей, раньше — по 12–13 тысяч, — рассказала редакции Светлана Молодкина, независимый аналитик рынка недвижимости.

Выгода в моменте очевидна. Это в два раза меньше, чем ипотека. Правда, есть вероятность, что цены могут вырасти еще. Квартиры сдаются в рекордные сроки — у людей просто нет выбора. Они согласны на любые условия, лишь бы снять хоть что-то.

— Очень важно отметить и то, что рынок аренды сильно сократился, порядка 40%. Именно потому, что многие люди приняли решение отложить покупку жилья ипотеку. При этом в последние годы мы бьем рекорды по строительству в Тюмени. У нас высокие показатели по вводу жилья. Там много покупок инвестиционных квартир, которые в теории могут и сдавать. Но есть другая проблема. Чаще всего новостройки находятся на окраинах города. Там плохая инфраструктура, транспортная доступность. Это неудобно для арендаторов. Люди хотят жить в комфорте. Это необязательно должен быть центр города. Многим нужен современный ЖК, — рассуждает независимый аналитик.

Здесь играют роль два основных фактора: финансовый и психологический. Многие ощущают ужасный дискомфорт при одной мысли о том, чтобы платить не за свое жилье. Поэтому готовы переплачивать, лишь бы квартира осталась в их собственности и смогла передаваться по наследству. Это перевешивает для них всё остальное. Но есть ситуации, когда выбирать не приходится.

— Текущая ставка стала ограничивающим фактором при покупке. Это толкает людей на рынок аренды. Но при покупке на первичном рынке всё еще можно воспользоваться льготными программами. Есть и приятные предложения от застройщиков. Некоторые даже без первоначального взноса. Это позволяет рынку держаться на плаву. Есть смысл попробовать успеть приобрести жилье? Если для вас это важно, конечно, есть. Давать прогнозы по снижению ключевой ставки или стоимости жилья сложно. Цены должны были снижаться по всем прогнозам прошлых лет. Но этого не произошло. До конца года не стоит ждать ощутимых перемен. Рынок замер, — добавила Светлана Молодкина.

Другой эксперт считает, что потребность в приобретении собственного жилья переоценена. Часто она идет в ущерб своему комфорту и финансовому положению. Так люди покупают жилье буквально на пустырях и потом каждый день страдают от плохой инфраструктуры. К тому же сроки выплаты ипотеки часто практически совпадают с тем, что нужно платить за аренду всю жизнь. При этом нужно держать себя в жестких рамках.

— Люди хотят брать ипотеку. А ключевой вопрос — зачем? Чтобы загнать себя в кредит? Риски выселения точно такие же, как и при аренде. А финансовые так еще выше. Бумага о том, что это твоя собственность есть, но по сути это не так. Жилье становится твоим только после полного погашения долга. А по итогу это переплата в 3–4 раза. Вы не хотите платить чужому дяде, но кормить банк почему-то хотите. А у него аппетит больше. Думаю, что скоро придет рынок с арендными домами, в том числе государственными. В Москве и Санкт-Петербурге такая практика уже давно есть, — рассуждает Александр Бармин, директор агентства недвижимости «Надежный выбор».

Ранее мы писали, что в Тюмени продолжают расти цены на недвижимость. На это повлияли изменения условий по ипотеке, ограничение ипотеки с государственной поддержкой, увеличение первоначального взноса и рост ключевой ставки. По итогу с начала 2023 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 12%, а на вторичном рынке — на 5,5%.

А еще мы сравнивали цены на квартиры в Тюмени с другими городами. Оказывается, у нас еще не так дорого!