Дорогие ли квартиры в Тюмени? Сравниваем с ценами в других регионах

В Тюмени идет активное строительство жилья. Но цены на недвижимость могут напугать. Стоимость квадратного метра растет если не бешеными темпами, то очень быстро. И вот незамысловатая студия на окраине стоит уже не 2,5 миллиона рублей, а в два раза больше. Можно ли утверждать, что в Тюмени дорогое жилье? Как с этим обстоят дела в других крупных городах страны? Разбираемся с экспертами.

В Тюмени активными темпами идет строительство жилья. Есть предостаточно примеров, когда на месте огромного пустыря появлялись целые районы с десятками домов, в основном многоэтажками. И таких мест в городе, судя по всему, еще предостаточно. Девелоперы покупают новые земельные участки, где раньше и нельзя было представить, что будет что-то цельное, анонсируют возведение там новых жилых комплексов, продвигают свои проекты, или ведут работу уже в тех местах, где делали это раньше.

Город застраивается, появляются новые пространства — бум строительной индустрии. Тюменская область входит в лидеры жилищного строительства. По итогам прошлого года вообще установили рекорд — ввели 2 миллиона 245 тысяч квадратного метра жилья.

В 2023 году дела тоже идут хорошо: на 1 сентября введено 1 миллион 371 тысяча квадратных метров жилья.

— Мы фиксируем положительную динамику по вводу многоквартирных домов. К аналогичному периоду прошлого года введено на 23% больше. В целом это соответствует общероссийскому тренду. Тюменская область — в числе лидеров отрасли, — рассказывал этой осенью Павел Перевалов, начальник Главного управления строительства.

Высокое предложение от застройщиков — большое количество спроса, но не у всех есть деньги, чтобы разом заплатить за жилье. Что приходится делать? Брать ипотечные займы.

В «Домклике» провели исследование и выяснили, что в августе наблюдался всплеск на ипотеку в России: выдано более 145,9 тысячи кредитов (+26,4% с июля). Это является самым высоким показателем за всю историю наблюдений. Тюменская область вошла в топ по количеству ипотечных сделок в прошлом месяце — 6,5 тысячи (+36%). Больше только в Московской области, Москве, Краснодарском крае, Санкт-Петербурге и Республике Башкортостан.

Между тем Ильдар Хусаинов, руководитель федеральной компании «Этажи», недавно дал прогноз, что из-за изменения минимального первоначального взноса снизится спрос на новостройки.

— С 20 сентября ипотека с господдержкой будет доступна с минимальным первоначальным взносом 20%. Ранее было 15%. Это очень серьезное изменение, которое может снизить спрос на новостройки на 10–15%. Многие недооценивают важность размера ПВ. В некоторых аспектах он даже важнее учетной ставки. Причина в том, что весомая часть граждан не имеет достаточно накоплений на ПВ, и, допустим, при стоимости жилья 4 миллиона 600 тысяч или 800 тысяч — это существенная разница. Как минимум могут откладывать приобретение жилья, — написал Хусаинов в своем Тelegram-канале.

При таких растущих показателях, как ввод объема жилья, выдачи ипотеки, дорожает недвижимость. Конечно, на это влияют не только эти факторы, но экономические в более масштабном плане — будь то девальвация рубля, рост курса доллара, подорожание строительных материалов, увеличение логистических цепочек и так далее, и так далее.

Перейдем теперь от простых рассуждений, пускай даже с некоторыми статистическими данными, которые вроде как и отражают действительность, но не могут вызвать каких-либо эмоций у обычного человека, к конкретным фактам. Цены на недвижимость в Тюмени растут. И за несколько лет квартира может подорожать в два или три раза.

— В конце декабря 2015 года мы купили двухкомнатную квартиру в ЖК «Плеханово» за 2,7 миллиона рублей. Теперь ее стоимость составляет около шести миллионов рублей, — рассказывает тюменка.

— В январе 2017 года я взяла квартиру в ЖК «Комарово» — однушка с большой кухней-гостиной, их иногда называют евродвушками — за 1 миллион 720 тысяч рублей. Покупала напрямую от застройщика, площадь квартиры около 39 квадратов. Сейчас рыночная стоимость этой квартиры 4 миллиона 500 тысяч рублей. Вторая квартира в «Преображенском» была куплена в 2018 году. На этапе строительства маленькая студия стоила чуть больше миллиона, а сейчас такие квартиры продают за три миллиона, — рассказывает другая тюменка.

И таких примеров — масса.

В «Циане» корреспонденту 72.RU пояснили, что средние цены в Тюмени ниже, чем в городах-миллионниках, но выше, чем в городах с населением от 500 тысяч до одного миллиона человек — наш город как раз попадет под эту категорию.

По данным «Циана», на рынке новостроек в сентябре квадрат в Тюмени стоит 124,8 тысячи рублей, в среднем по миллионникам — 151,6 тысячи рублей, в среднем по городам с населением 500 тысяч — 1 миллион — 111,5 тысячи рублей.

Во всех анализируемых городах — Москва, Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар — отмечают в «Циане», цены выше, чем в Тюмени. Аналогичная ситуация на вторичном рынке и на рынке аренды. На загородном рынке ситуация немного отличается — в Тюменской области средняя стоимость домов — 7,2 миллиона рублей, выше, чем в Свердловской области — 5,2 миллиона рублей, Новосибирской области — 5,6 миллиона рублей и Татарстане — 6,6 миллиона рублей.

— Тюмень — активно развивающийся город с высоким уровнем жизни. Численность населения увеличивается, в том числе за счет миграционной активности. Это один из главных претендентов на вхождение в список миллионников. Значительная доля приезжающих — бывшие жители «богатых северов» — ХМАО, ЯНАО. В городе высокий уровень заработной платы. Все вышеуказанные факторы влияют на ценообразование на рынке жилой недвижимости. Увеличение численности населения, высокий миграционный прирост разгоняют спрос на недвижимость, что стимулирует строительную активность и рост цен, — объясняет Елена Лапшина, эксперт «Циан.Аналитики».

В федеральной компании «Этажи» сообщили, что по сравнению с сентябрем прошлого года средняя стоимость квадратного метра в новостройках Тюмени выросла на 14,3%, в готовом жилье — на 6,7%. За аналогичный период в России средняя цена квадратного метра выросла на 5,2% и 6,3% соответственно.

Там отмечают, что среди крупнейших городов России по средней стоимости квадратного метра в новостройках Тюмень находится на четвертом месте, уступая Москве, Санкт-Петербургу и Казани; по уровню средней стоимости квадратного метра вторичного жилья — на седьмом месте, а вот по доступности средних ставок аренды — на девятом месте.

— Доступность стоимости жилья — очень относительное понятие, и цена недвижимости зависит от целого ряда факторов. В первую очередь это платежеспособный спрос, там где он ниже, это является сдерживающим фактором как улучшения качества застройки, так и роста цен. В Тюмени часть спроса формируется жителями ХМАО и ЯНАО, имеющими более высокий уровень дохода. Наличие платежеспособного спроса, естественно, повышает требования к качеству жилья, а следовательно и цены на него, — говорит Александр Иванов, ведущий аналитик «Этажей».

Он отмечает еще один фактор — изначальные затраты застройщиков на приобретение земельных участков под строительство и обеспечение этих территорий необходимой коммунальной инфраструктурой. Плюс, по его словам, нужно учитывать традиционно сложившуюся стоимость жилья в конкретно взятом регионе, логистические затраты и цены на основные строительные материалы. Иванов добавляет, что влияет и структура предложения на рынке недвижимости: соотношение объема жилья различных классов, локационные характеристики, существующие тренды по оснащенности жилых комплексов.

— О мыльном пузыре на рынке недвижимости говорят давно и часто, но нужно понимать, что это саморегулируемая система, снижение спроса приводит к постепенному сокращению объема строительства, и наоборот. Сейчас рынок фактически восстанавливается после ажиотажного спроса последних лет. Одна из проблем, которая возникла после высокого спроса — это сокращение доступного предложения на финальной стадии готовности на первичном рынке. Потребность в стартовом жилье и в улучшении жилищных условий остается актуальной для россиян, поэтому говорить о каком-то прям раздутом мыльном пузыре рано. Конечно, спрос не может находиться на рекордных значениях постоянно, и за периодом высоких продаж всегда наступает период охлаждения рынка, но критичного в этом ничего нет. Рынок недвижимости по факту своему цикличен, — подытожил эксперт.

Мы на регулярной основе рассказываем про недвижимость в Тюмени. Недавно публиковали репортаж из активно застраивающегося района, который находится между Лесобазой и Гилевской рощей. А до этого гуляли по Червишевскому тракту, где тоже ведется активное строительство многоэтажек. Дома находятся недалеко от кладбища.