2020-й навсегда останется годом грандиозных экономических перемен. Каждый сегмент рынка изменился. Рынок коммерческой недвижимости — не исключение.
Что произошло с коммерческой недвижимостью в России во время кризиса?
Весь мир встал на паузу. Не остановился, но занял позицию выжидания. Множество бизнесов обанкротилось, часть до сих пор не в силах платить арендную плату. Уровень зарплат у сотрудников снизился, а безработица начала расти. С депозитов массово начали снимать денежные средства.
В Тюмени пик снижения бизнес-активности пришел на март — июнь. Остановились сделки и по аренде, и по купле-продаже недвижимости. Тех, кто всё-таки шел на риск, было наперечет. Начиная с мая курс сменился на медленный, но стабильный рост в сфере. В основном активно стал проявлять себя сегмент аренды. Покупка коммерческой недвижимости подключилась только в июле.
Несмотря на паузу, покупка недвижимости, в том числе и коммерческой, остается традиционно стабильным и безопасным методом вложения финансовых средств.
Новостройки vs вторичка. Куда вложиться, чтобы не потерять деньги?
Всё зависит от ваших целей и сегмента бизнеса. Рассмотрим каждый вариант вложения подробнее.
Риски при покупке вторичной недвижимости
Отсутствие прозрачности в истории помещения. Например, вы покупаете коммерцию на аукционе или после банкротства. Есть вариант столкнуться с проблемами не сразу, а по истечении нескольких лет. Проследить всю историю вторичного помещения проблематично.
Высокий процент износа зданий. В Тюмени и в России в целом большой процент коммерческой недвижимости приходится на старый фонд. Те самые хрущевки, сталинки и панельки. Это значит, что с каждым годом повышается физический износ, а стоимость помещения снижается.
Наличие старого жилого фонда рядом. Пансионаты, общежития, ветхие жилые дома зачастую говорят о низкой степени платежеспособности населения. А значит, и прибыльность — под большим вопросом. Сюда же можно отнести и старый фонд, где живут пенсионеры. Им нужны продукты, но не салоны красоты или кофейни.
Проблемы с парковкой. В то время, когда строили эти дома, о парковке думали в последнюю очередь, так как вопрос о том, где оставить автомобиль, стоял не так остро. Поэтому проблема парковочных, а также мест для погрузки-выгрузки остается нерешенной. Здесь до сих пор машины стоят на газонах и тротуаре либо вдали от вашего здания, где-то во дворах. А значит, автоматически теряется трафик.
Однако у коммерческой недвижимости на вторичном рынке есть ряд плюсов:
высокая заселенность. Дома заселены на 100%, и люди там живут годами;
наличие готовой инфраструктуры. Вокруг школы, сады, банки, остановки общественного транспорта;
есть возможность купить помещение с хорошим арендатором, который стабильно является участником рынка на протяжении десятков лет;
вторичка чаще дешевле, чем новостройка.
Теперь рассмотрим особенности вложения в новую коммерческую недвижимость. Начнем также с рисков:
Относительно высокая цена помещений. В Тюмени стоимость коммерческих помещений варьируется от 65 000 до 230 000 рублей за квадрат.
Низкая плотность населения. Новый дом, процент заселенности низкий на сдаче, есть период отложенной прибыли. Нужно ждать полного заселения района.
Отсутствие всей необходимой инфраструктуры на старте. В новом районе изначально может не быть детских садов, банков или остановок общественного транспорта. Всё появляется постепенно.
Необходимость решать вопрос с ремонтом. Помещения сдаются в черновой отделке, максимум — на полу будет стяжка, потолок в черновой. Однако, если вы приобретаете недвижимость для сдачи в аренду, ремонт делается силами арендатора.
Преимущества вложений в новостройки
Юридическая чистота. Вы можете быть уверены, что покупаете полностью «чистый» объект — без обременений, предыдущих собственников и третьих лиц. Покупаете и спите спокойно.
Возможность открыть точку первым в микрорайоне. Это огромный плюс. Весь трафик будет проходить через вашу точку. Например, вы владелец фитнес-клуба. Жителям удобнее ходить в зал рядом с домом, чем ехать в центр или даже соседний район.
Новые комплексы — новый уровень жизни. Современные семьи переезжают с целью повысить качество жизни, им важно, чтобы рядом были парки, бульвары, современные места для отдыха, а следовательно, и соответствующая инфраструктура в шаговой доступности. Это выгодно для открытия или расширения бизнеса.
Рост цены на перепродажу. В отличие от вторички, коммерция в новостройке растет в цене. Поэтому вкладываемся на котловане — и за два года получаем выгоду в 20%, так как именно в этот момент застройщики предлагают самую выгодную цену.
Возможность внести изменения на этапе проектирования. Приобретение помещений на этапе котлована позволяет скорректировать планировку под конкретный бизнес, а значит, экономит ваши средства на ремонте.
Возможность купить помещение в уникальной локации. Новые микрорайоны отличаются комплексной застройкой — новая инфраструктура, новые детские сады и школы, парки и бульвары с торговыми галереями. А значит, бизнес будет иметь хорошие перспективы роста.
5 локаций в Тюмени, где вы найдете выгодные коммерческие помещения
Микрорайон Заречный — уже заселенный район с высоким трафиком. Выгодно вложиться в коммерцию можно, к примеру, в жилом комплексе «Европейский берег» — уникальная локация с собственным выходом на набережную и новый пешеходный мост через Туру. Вдоль пешеходного бульвара располагаются торговые помещения. В продаже на сегодня 6 помещений различной площади.
Мыс — популярный район для тех, кто переезжает из других городов или районов Тюмени. Главный центр притяжения — крупнейший в городе торгово-развлекательный комплекс «Сити Молл». Трафик высокий — только в трех очередях «Звездного» проживает более 10 000 человек. В районе налаженная транспортная инфраструктура, рядом с ТЦ парковка на 1000 мест. Для приобретения коммерческих помещений в том же «Звездном» сейчас доступно более 15 вариантов.
Московский тракт — добираться до района удобно, благодаря развитой транспортной инфраструктуре. Плотность населения высокая, а значит, поток посетителей будет стабильным. Кроме того, здесь располагается ТЦ «Колумб», который обеспечит дополнительный трафик. Коммерцию в новом доме можно приобрести в жилом комплексе «Квартал на Московском» — там доступно несколько вариантов.
Район Плеханово — активно застраивающийся район. Инфраструктура тоже медленно появляется. Поэтому перспективы развития бизнеса высокие, конкуренция ниже. Недавно открылись продажи в новом квартале «Колумб», а уже в конце октября — начале ноября в продажу поступят коммерческие помещения. Можно успеть попасть в число первых.
Центральный район — транспортные маршруты, по которым передвигается население всего города. Добраться будет удобно из любой точки. Трафик здесь тоже высокий. Предложения по коммерции в основном в старом фонде, однако можно найти варианты и в новостройках. Здесь строится проект «Сердце Сибири» с уютными закрытыми дворами, технологичными решениями паркинга и стильной архитектурой. В «Сердце Сибири» продажи коммерции стартуют в конце октября — ноябре.
Создает эти жилые комплексы «Страна Девелопмент». Площадь помещений для бизнеса начинается от 49 кв. м, у каждого предусмотрен отдельный вход, высота потолков — 3,6 м, панорамное остекление. Цены стартуют от 6,6 миллиона рублей.
Особенность этих коммерческих помещений еще и в том, что застройщик предлагает полноценную доходную недвижимость. Что это значит?
Совместно с компанией MallTeam они обеспечивают сдачу вашего помещения по рыночной арендной ставке. Простыми словами, вы покупаете недвижимость уже с арендатором. А значит, после покупки вам не нужно будет тратить время на самостоятельный поиск арендатора или ремонт помещения — уже с первого месяца вы начнете получать доход.
Узнать подробнее о вариантах коммерческих помещений, получить консультацию по доходной недвижимости, а также записаться на экскурсию по микрорайону можно по телефону +7 (3452) 66-73-94.
Застройщик ООО «Специализированный Застройщик "Зеленый Мыс"». Проектные декларации на сайте Strana.com/dokumenti и Наш.дом.рф.