Под какой процент взять ипотеку, чтобы сэкономить 1 млн рублей: обзор ставок

В последнее время покупателям квартир предлагают несколько субсидированных ставок. Они появились этой весной, когда из-за пандемии рынку недвижимости грозил кризис. Чтобы жители продолжили покупать квартиры, государство и застройщики ввели льготные ипотеки. И на вопрос, какую же взять выгоднее — под ноль процентов, под 4,1% или с господдержкой, — тюменцы наверняка ответят: ту, где ставка минимальная. Вот только это не так. Какой бы очевидной ни казалась выгода, подсчёты говорят об обратном. Подробное объяснение — в статье.

О том, что таких низких ставок не было никогда, эксперты твердят последние месяцы. Это связано с падением ключевой ставки Центробанка до 4,25% и желанием банков и застройщиков помочь россиянам купить недвижимость в непростое экономическое время. Поэтому они создают программы и субсидируют ставки, снижая их до нереальных значений.

Через полтора месяца — с 1 ноября 2020 года — ипотека с господдержкой перестанет действовать. Поэтому тем, кто планирует купить квартиру, советуют с этим не задерживаться. Правда, предварительно просят тщательно разобраться в ставках и определить для себя наиболее выгодную.

Льготная ипотека с господдержкой

Это, наверное, самая популярная программа, которой за последние полгода воспользовались десятки тысячи россиян. Вместо базовой ставки, составлявшей минимум 8%, на смену пришли 6,5. А сейчас некоторые банки предлагают и вовсе до 5,85%.

Ипотека с господдержкой, как и остальные субсидированные программы, действует только на квартиры в новостройках. Что стало несомненным преимуществом для тех, кто собирался брать недвижимость на первичном рынке. Но сколько же в этом случае будет переплата?

Чтобы это выяснить и сравнить с другими ипотечными ставками, нужно подобрать одинаковые условия кредита, где меняться будет только процент. Например, семья решила взять квартиру за 3,74 миллиона рублей на 25 лет. 20% первоначального взноса — это 560 тысяч, то есть оформить в кредит нужно будет только 3,18 миллиона рублей.

Если эта семья возьмёт квартиру по льготной ипотеке под 5,85% годовых, то ежемесячный платёж составит чуть больше 20 тысяч рублей. В этом случае переплата — около 2,88 миллиона рублей. Для такого длительного срока кредитования это вполне естественно.

Ипотека под 0%: миф или реальность?

Всё чаще на улицах города встречаются вывески с ипотечной ставкой почти в 0%. Подобное предложение в разных банках действует по разным условиям, которые зависят от девелопера и банка-партнёра. Как правило, ставка в 0% или около того подразумевается в первый год или до конца текущего года. Затем действует процент по льготной программе — 6,5%. Чтобы понять, насколько это выгодно, лучше сделать подсчеты.

Если предположить, что та же самая семья возьмёт эту квартиру сейчас, то до Нового года ставка у них будет, например, 0,5%, а затем — 6,5%. Это значит, что сначала ежемесячный платёж составит около 11 тысяч рублей, а затем увеличится до 21 тысячи рублей. В этом случае переплата банку за весь срок будет 3 174 000 рублей, что всего на 5 тысяч рублей меньше, чем взятая в кредит сумма.

Максимальное снижение субсидированной ставки

Есть ещё один вид субсидированных ипотечных программ, который также представляют застройщики совместно с банками — снижение ставки на весь срок кредитования. Конечно, это уже не 0%, а, например, 4,1% годовых. Такое предложение есть в Тюмени от ПСК «Дом девелопмент» и Дом.РФ. Если семья возьмёт квартиру под этот процент на тех же условиях, что прописаны выше, то их ежемесячный платёж будет 17 тысяч рублей. Это значит, что переплата составит 1,9 миллиона рублей — это половина стоимости квартиры.

Получается, при прочих равных условиях не все ставки так выгодны, как кажутся. Скачки с одного процента на другой некомфортно сказываются на ежемесячных платежах, увеличивая их в два раза. Отсюда — большая переплата, равная сумме кредита. На этом фоне ипотека по льготной ставке более выигрышная: у нее комфортные суммы платежей и стандартная переплата. Но эксклюзивные предложения от застройщиков, где процент даже ниже, чем у субсидированного государством кредита, дают возможность платить за ипотеку меньше, чем при минимальной ставке. Этот вариант позволяет существенно сэкономить на переплате — около 1 миллиона рублей по сравнению с вышеуказанными ставками.

* Условия действительны при заключении кредитного договора с АО «Банк ДОМ.РФ» (далее — Банк). Универсальная лицензия Банка России № 2312 от 19.12.2018. Ставка — 4,1% по ипотечному кредиту (далее — кредит) устанавливается на весь срок кредита, предоставленного на приобретение квартиры в г. Тюмени по договору долевого участия в строительстве (далее — ДДУ)/договору уступки прав требований по ДДУ или по договору купли-продажи у ООО «ПСК "Дом"» ИНН 7202088233 или ООО «ТСЗ» ИИН 7202215668 (далее — Продавец) при одновременном соблюдении следующих условий:
1. Наличие действующего договора между Банком и Продавцом о компенсации Продавцом Банку недополученных доходов (далее — Недополученные доходы) и получение Банком от Продавца в соответствии с условиями названного договора информации (в отношении заемщика, с которым предполагается заключение кредитного договора) о компенсации Недополученных доходов в размере 7% от суммы кредита.
2. Личное страхование заемщика (при отсутствии процентная ставка увеличивается на 0,7% относительно ставки 4,1%).
3. Доход заемщика подтвержден справкой ПФР по форме СЗИ-ИЛС.
Сумма кредита — от 500 тысяч рублей до 6 миллионов рублей включительно. Первоначальный взнос — от 15% от стоимости объекта недвижимости, срок кредита от 36 до 360 месяцев. Погашение: ежемесячными равными платежами. Обеспечение: залог прав требований по ДДУ, залог квартиры с оформлением закладной (после государственной регистрации права собственности). Заемщики: не более 4 человек, граждане РФ, в возрасте от 21 года до 65 лет включительно (на момент полного погашения кредита). Расходы — оплата премии по договорам личного и имущественного страхования; на проведение денежной оценки предмета залога, на осуществление необходимых регистрационных действий в органах регистрации прав; связанные с осуществлением расчетов с застройщиком; иные расходы заемщика, связанные с приобретением квартиры и оформлением ипотеки. Программа распространяется на все объекты Продавца. Информация актуальна по состоянию на 28.08.2020.