От первого до последнего: на каком этаже жить хорошо

Если вы до сих пор считаете, что квартиры на первом и последнем этаже покупать не стоит из-за шума от дороги, риска затопления и других очевидных причин, тогда эта статья для вас. N1.RU опросил экспертов сфере строительства, недвижимости и консалтинга, и они развенчали этот миф, а заодно рассказали, как в новых домах решают старые проблемы невостребованных этажей.

Одним из безусловных, казалось бы, аргументов в пользу первого и последнего этажей является цена. Девелоперы в большинстве своём честно следуют правилу: нет таких недостатков, которые нельзя исправить низкой стоимостью. Чтобы не быть голословными, уточним у риелтора.

«Если рассматривать большую часть предложений на первичном рынке, то квартиры на крайних этажах действительно имеют чуть более низкую стоимость, что, конечно же, привлекает покупателей, — подтверждает Надежда Усольцева, руководитель агентской группы, аттестованный эксперт АН «Адвекс». — Да и в акциях, которые устраивают застройщики, зачастую участвуют именно такие квартиры».

Аналитики даже готовы назвать конкретные цифры: по словам Андрея Панасюка, генерального директора консалтинговой компании UP CosAllt, стоимость таких квартир в новостройках обычно снижают примерно на 5–10 %. Достойная ли это компенсация за шум и пыль от проезжей части и высокий риск затопления — решать покупателям.

Любопытный факт: Андрей Панасюк отмечает, что не во всех городах есть градация на «популярные» и «непопулярные» этажи. По словам эксперта, в Тюмени самыми «блатными» считаются третий, четвёртый и пятый — на них наиболее высокий спрос, продаются у застройщиков они быстрее всех.

На вторичном рынке, если смотреть «в среднем по больнице», нет ценовой разницы между этажами. «Цена на вторичное жильё складывается из различных факторов, — рассказывает Панасюк. — Иногда выходит, что квартира на первом этаже, но с хорошим ремонтом и в популярном районе, стоит дороже, чем жильё на средних этажах. К тому же, в отличие от новостроек, невозможно сравнить стоимость квартир в одном доме, но на разных этажах, — ведь не все они выставлены на продажу».

Тем не менее, на практике риелторы всегда советуют поторговаться и выпросить скидку за «неудобный» этаж. А ведь всего десяток лет назад квартиры на первых этажах домов — от «хрущёвок» до новостроек — продавались даже дороже рыночной цены. «Дело в том, что раньше востребованной была покупка такого жилья с дальнейшим переводом её в нежилой фонд, — объясняет Андрей Панасюк. — Поэтому фактически эти предложения по ценнику соответствовали коммерческой недвижимости и стоили дороже. Сейчас на перевод в нежилое тюменские власти наложили запрет, поэтому и предложений таких больше нет».

Чтобы повысить рентабельность своих проектов, застройщики стали чаще планировать коммерческие помещения на первых этажах жилых новостроек. Однако к дефициту квартир на первых этажах это не привело: «Значительная часть домов в Тюмени возводится в рамках комплексной застройки, и если в домах, которые выходят на первую линию, и правда делают коммерческие объекты, то внутри микрорайона внизу обычно тоже размещают квартиры», — отмечает риелтор Надежда Усольцева.

И спрос на них, по словам риелторов, тоже есть. Желая этот спрос простимулировать, заодно увеличив и маржинальность проекта, девелоперы придумали новые форматы для «непопулярных» этажей.

Пожалуй, в каждой «хрущёвке» найдётся хотя бы одна пенсионерка или даже целая группа жителей, которые увлечённо возделывают тот небольшой кусочек земли, который принято называть серьёзным словосочетанием «придомовая территория». В палисадниках ухитряются выращивать не только цветы и кустарники, но даже картошку и морковь.

Это стремление иметь собственный кусочек земли взяли на вооружение девелоперы: в Тюмени появились проекты, предлагающие обзавестись квартирой с палисадником или террасой, например, ЖК «Ожогино» и ЖК «Апрель». Это комплексы мало- и среднеэтажной застройки, но подобные примеры встречаются и в высокоэтажных микрорайонах. Внедряют там и другие решения, желая удовлетворить самые разные потребности клиентов.

«Каждое место уникально и создаёт среду, которая окружает дом. И архитектура здания должна «реагировать» на это. Это окружение влияет на функцию первых этажей,— объясняет Максим Филин, директор по продажам компании «Брусника» в Тюмени. — И хотя каждое место имеет свою особенность, среду можно разделить на несколько категорий: тихая жилая улица, оживлённая городская среда, шумная магистраль, школа или детский сад, парк. Для каждой категории можно продумать решение, которое позволит оптимально использовать окружение. В таком случае первые этажи будут более привлекательными. Наша компания, например, внедрила на первых этажах квартиры с террасами — огороженными площадками с настилом или газоном для отдыха. Здесь можно поставить кресла и столик для отдыха, использовать пространство для пикников. Для наших новых проектов мы разрабатываем квартиры на первых этажах с отдельными выходами на улицу и двухуровневые квартиры — дюплексы».

На самых верхних этажах террасу устроить сложнее, а продавать их дешевле застройщикам тоже не хочется. Выход один: привлекать покупателей другими «фишками», помимо красивого вида, который, заметим, есть далеко не во всех районах, не говоря уже о квартирах, окна которых выходят во двор плотной застройки.

Сегодня самый популярный вариант у девелоперов — делать «пентхаусы», квартиры высокого класса. Но и здесь каждый старается придумать что-то необычное. Например, когда строили дом «Северная жемчужина» — один из самых высоких домов нашего города, — в квартирах верхнего этажа провели дымоходы с возможностью установки настоящего камина. Пентхаусы, правда, по карману далеко не всем. Для тех, кто хочет наслаждаться отличным видом, но при этом не желает тратиться на элитную квартиру, тюменские застройщики предлагают более экономные варианты — «хайфлэты».

«Хайфлэт — квартира с высокими потолками (от английского high — «высокий» и flat — «квартира»), — рассказывает Надежда Усольцева. — Если у стандартной квартиры высота потолков 2,5–2,7 метра, то хайфлэтами называют квартиры с потолками высотой 3,2 метра. При этом они небольшой площади, что отличает их от пентхаусов, которые обычно большие и многокомнатные. Сегодня на рынке много интересных предложений этого формата, причём ценовая политика таких предложений тоже достаточно разнообразна: от 2 миллионов 150 тысяч рублей в «Тесла парке» и до 9–14 миллионов в ЖК «Паруса», квартале «Новин», «Вертикали» и других».

Итак, по широкому ассортименту форматов и цене крайние этажи составляют сегодня достойную конкуренцию средним. Впрочем, иногда выбор этажа зависит от совсем непрогнозируемых факторов — вроде эмоциональной привязанности к небоскрёбам, веры в нумерологию или представлениями о том, что жить далеко от земли опасно для здоровья. Хотя, возможно, и с этими убеждениями застройщики тоже скоро поработают и предложат новшества.

Выбрать квартиру на том этаже, который нравится лично вам, можно в нашей базе объявлений. Рекомендуем также ознакомиться с тем, какие новостройки сдадутся уже в этом году, а также почитать, почему эконом-жильё теперь будет называться по-другому.