Один из самых главных вопросов для покупателя квартиры – что творится с ценами на недвижимость? Ответ на него поможет сделать правильный выбор – покупать квартиру сейчас или подождать. Сегодня мы рассказываем, что происходит на рынке, сравниваем с прошлым годом и даем прогноз на будущий.
9 месяцев: рождение низких цен
В Тюмени цены на недвижимость снижаются уже 22 месяца подряд. Первые девять месяцев 2016 года – не исключение. С января по сентябрь квадратный метр на вторичном рынке стал дешевле почти на 2 500 рублей*. Если сравнивать с прошлым годом, разница будет еще больше: сентябрь 2015 года начался с цены 64,2 тысячи рублей за «квадрат», а сентябрь 2016 года – с 60,1 тысячи.
На рынке новостроек первые три квартала нынешнего года «убавили» от квадратного метра около 1 800 рублей; ценовая ситуация вернулась на уровень 2012 года. В сентябре новостройки немного подорожали, но, по словам эксперта, ненадолго.
«До конца года в продажу снова выйдут демократичные объекты, квартиры эконом-класса, и средняя цена снова снизится», – говорит аналитик федеральной риелторской компании «Этажи» Глеб Бекетов.
И снова смотрим, что было год назад: в сентябре 2015-го «квадрат» новостройки стоил 58,6 тысячи рублей, сейчас в начало делового сезона мы вошли с ценой 53,4 тысячи рублей за квадратный метр. Минус 5 000 за год.
Самое интересное: средняя цена проданной квартиры на первичном рынке за девять месяцев 2016 года составила 2 458 тысяч рублей, на вторичном рынке – 2 697 тысяч рублей. Для сравнения – год назад «средняя» новостройка стоила 2 786 тысяч рублей, а квартира «от хозяина» – 2 845 тысяч рублей.
Что будет с ценами дальше?
Октябрь тоже радует покупателей, а не продавцов. В конце года на рынке будет относительно спокойно. Если кто-то планирует купить квартиру до Нового года, можно вздохнуть свободно: резкого роста цен не будет.
После праздников спрос обычно падает, поэтому и ценник расти тоже не будет. «Судя по текущей ситуации, самые низкие цены ожидаются в первом-втором квартале 2017 года. Затем снижение прекратится и в третьем-четвертом квартале недвижимость начнет дорожать. Но на уровень 2015 года цены вернутся только через год», – считает Глеб Бекетов.
Так что тюменцы еще могут воспользоваться рыночной ситуацией, сейчас покупатель – король. На его стороне конкуренция: объем предложения рекордно высокий, поэтому собственники квартир и застройщики готовы делать большие скидки, до 11% от стоимости квартиры.
Кто и как покупал в 2016 году?
Средний возраст покупателя новостройки – 26-35 лет. «Вторичку» покупают люди постарше, от 31 до 50 лет. И все они в этом году предпочли однокомнатные квартиры.
При этом средняя площадь проданной квартиры не снижается. В 2016 году на первичном рынке она составила 49 кв.м, а на вторичном – 50,2 кв.м.
Коммуналки и общежития в Тюмени спросом не пользуются – горожане предпочитают покупать малогабаритные квартиры: пансионаты, малосемейки и квартиры в новостройках с площадью менее 25 кв.м. Рекордсмен по компактным площадям в этом году – ЖК «Москва» со студиями от 17 кв.м.
Ипотека: что почем?
В январе-феврале 2016 года доля готовых квартир, проданных в ипотеку, снизилась. Но с марта и до сих пор тюменцы активно берут кредиты. Сейчас половина (52%) клиентов «Этажей» покупают квартиры в ипотеку.
В этом году реальная ипотека оказалась дешевле и доступнее, чем в прошлом. В сентябре 2015 года горожанам одобряли в среднем 11,67% по ставкам на новостройки. В сентябре 2016 года средняя одобренная ставка стала ниже – 11,39%.
Средний размер одобренной ипотечной ставки на вторичную недвижимость в 2016 году тоже снижался. Год назад банки одобряли в среднем 13,82%, в сентябре этого года – 13,05%.
Стали дешевле квартиры – сократилась средняя сумма кредита (почти на 100 тысяч рублей за год). Уменьшился и размер среднего ежемесячного платежа по ипотеке с 25 тысяч до 21 тысячи.
В конце лета в Тюмени начали появляться беспрецедентно низкие ставки. В июле ПАО «ВТБ24» снизил ставку на ипотеку с господдержкой, а в октябре «урезал» ставки сразу по двум направлениям – господдержке и вторичному жилью. Теперь в банке ипотека на новостройки «стоит» 11,4% годовых, а клиенты стратегических партнеров могут оформить кредит и вовсе под 10,9% годовых**. В августе появились новые ставки от ПАО «Абсолют банк»: 11,2% для клиентов банка и 10,7%*** для клиентов стратегических партнеров банка. В течение года падали ставки у Сбербанка. Последнее снижение случилось 18 октября, теперь на новостройки действует программа под 11,4% годовых, а на «вторичку» – от 11,25%****.
Много спецпредложений предлагают дуэты «банк + застройщик», правда, с ограничениями по жилому комплексу, квадратуре и другим параметрам квартиры. Самая низкая ставка по такой программе – 8,7%*** от ПАО «Абсолют Банк» на квартиры в ЖК «Звездный городок».
Самые дешевые и дорогие квартиры города
Самое экономное жилье в Тюмени – по-прежнему пансионаты, они стоят от 700 000 рублей. Самые дешевые малосемейки 18 кв.м с отдельным санузлом и кухней стоят от миллиона (конечно, не в центре города и со скромным ремонтом).
Недорогое жилье продается в I, II микрорайонах (улица Олимпийская) и III микрорайоне (улица 30 Лет Победы) в Восточном округе, на Московском тракте, Доме Обороны и Маяке в Калининском округе, в районе КПД Ленинского округа и на Доме Печати в Центральном округе.
Элитные дома находятся в основном в культурно-исторической части города и районе Драмтеатр. Самое дорогое жилье в базе компании «Этажи» – двухуровневая квартира площадью 250 кв.м у Драмтеатра, она стоит 78 млн рублей. Второй по дороговизне район – как ни странно, КПД. Там построены элитные комплексы на улице Пржевальского и Рижской с квартирами до 37 млн рублей.
* По анализу базы данных федеральной риелторской компании «Этажи».
** Финансовую услугу по кредитованию оказывает «ВТБ 24» (ПАО): «Программы кредитования Банка «Ипотека. Господдержка» с процентной ставкой за пользование кредитом 11,4% (10,9% годовых с учетом скидки в 0,5% по ставке, предоставляемой клиентам Компании «Этажи»). В рамках данной программы в ВТБ 24 можно получить кредит на приобретение строящегося или готового жилья от юридического лица (застройщика) на срок до 30 лет при первоначальном взносе не менее 20% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Процентная ставка Банка фиксированная. Минимальная сумма кредита – 600 000 рублей; максимальная – 3 000 000 рублей. Комиссия за выдачу кредита в ВТБ 24 – отсутствует. Обеспечение по кредиту – залог права требования к застройщику/залог приобретаемого Объекта недвижимости. Досрочное погашение (полное/частичное) в ВТБ 24 без ограничений по сумме, без штрафов и моратория. Дополнительные расходы по кредиту: страхование объекта недвижимости, страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование риска утраты права собственности на недвижимость, оформление отчета об оценке приобретаемого объекта недвижимости. Срок действия программы до 31.12.2016 г. по дате заключения кредитного договора. Ген. лицензия банка ЦБ РФ 1623 от 29.10.2014 г.
*** Финансовую услугу по кредитованию оказывает АКБ «Абсолют Банк» (ПАО): Программа «Первичный рынок с государственной поддержкой» с фиксированной процентной ставкой за пользование кредитом 11,2% (10,7% для клиентов подавших заявки через Федеральную Риэлторскую Компанию «Этажи» или 8,7% на приобретение жилья в новостройках у аккредитованного Банком застройщика ООО «Городок»). Программа действует с 20 июля 2016 г. Скидка по ставке для клиентов Компании «Этажи» предоставляется с 22.08.2016 г. В рамках данной программы можно получить кредит на приобретение строящегося жилья (Застройщиком / Инвестором может выступать только юридическое лицо) или готового жилья (приобретение жилого помещения по завершении строительства у юридического лица на первичном рынке) сроком до 30 лет с первоначальным взносом от 20% от стоимости приобретаемого имущества. Минимальная сумма кредита – 300 000 рублей; максимальная – 3 000 000 рублей. Комиссия за выдачу кредита отсутствует. Обеспечение по кредиту – залог приобретаемого Объекта недвижимости. Досрочное погашение (полное/частичное) – без ограничений по сумме, без штрафов и моратория. Дополнительные расходы по кредиту: страхование объекта недвижимости. Страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование риска утраты права собственности на недвижимость осуществляется по инициативе заемщика (при отказе от страхования процентная ставка увеличивается на 4% годовых). АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) ген. лицензия №2306 от 11.08.2015 г.
**** Финансовую услугу по кредитованию оказывает «Сбербанк России" (ОАО): Акция для молодых семей при наличии трех и более детей по готовому жилью. Sberbank.ru. ОАО «Сбербанк России» ген. лицензия №1481 от 11.08.2015 г.
