Рынок жилья: что изменил 2014 год

Олимпиада, присоединение Крыма, ввод санкций для европейских производителей, ожидание кризиса и резкий крах рубля: минувший год выдался для страны весьма и весьма бурным. События в геополитике и экономике, конечно, имели последствия и для рынка недвижимости. Мы подготовили обзор основных изменений, из-за которых в последние 12 месяцев спокойно не спали строители, риелторы и покупатели жилья. Большинство из этих изменений дадут о себе знать и в 2015 году.

Год начался за здравие – государство встало на защиту будущих дольщиков. С 1 января Росреестр перестал регистрировать договоры долевого участия, если строительная компания не застраховала свою деятельность. Так как большинство строек в стране финансируется за счет привлечения средств граждан, власти решили усилить их безопасность. Требование распространилось и на те организации, которые никогда не были замешаны в скандалах с жильем.

Каким образом строительные компании страхуют себя? В первую очередь, они вправе обратиться в страховые компании. Во-вторых, гарантию на сумму привлеченных средств дают банки. В-третьих, застройщики могут вступить в Общество взаимного страхования. Так или иначе, если компания будет признана банкротом, покупатели получат затраченные средства назад. Но есть у обязательного страхования и обратная стороны. Застройщики либо «зашьют» возросшие расходы в цену жилья, либо переключаются на формат жилищно-строительных кооперативов.

После проведения референдума о вхождении полуострова в состав России стоимость местной недвижимости выросла на 30-50%. Сделки купли-продажи в Крыму были временно приостановлены, однако собственники активно заключали предварительные соглашения. По словам экспертов, интерес к местному жилью и земле разогревался искусственно. Нечто подобное пережил и принимавший Олимпиаду Сочи.

Как рассказал изданию Газета.ru менеджер по продаже недвижимости АН «Ялта-Сити» Сергей Хомяков, уже летом спрос на землю и жилье в Крыму упал. Сказались и военные действия на востоке Украины, и сезонность на рынке, и сложности с регистрацией квадратных метров. Тем не менее, среди покупателей недвижимости на полуострове в этом году лидируют россияне, проживающие на других территориях страны. После отладки транспортной доступности и решения юридических вопросов эксперты прогнозируют еще больший рост спроса.

«Им (крымчанам. – Прим. ред.) нужно перезапустить регистрацию – у них практически нет базы о правах собственности на недвижимость, регистрировать сделки приходится по факту обращения. При этом возникают иногда ситуации, когда на один участок приходится по 2-3 свидетельства», – комментировала «РБК-Недвижимость» председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

На первый взгляд, рынок жилья не должен был отреагировать на введение санкций против европейских производителей. Представители Минстроя РФ высказывались о самодостаточности строительной отрасли страны. «У нас делают и газобетон, и пенобетон, и вентилируемые фасады. Мы не чувствуем серьезных рисков, хотя, конечно, подводные камни могут быть», – информировал через РИА «Новости» глава министерства Михаил Мень. В определенной зоне риска оказывалось лишь жилье бизнес-класса, которое в большей степени импортозависимо. Однако фактически последствия были: росли ставки по ипотеке и ставки корпоративных кредитов для строителей. А из-за подорожания продуктов граждане не могли позволить себе крупные покупки, и на рынке падал спрос.

Пока часть россиян отказывалась от покупки жилья из-за снижения доходов и сложностей с ипотекой, имеющие накопления активно инвестировали в квадратные метры. Нестабильный рубль в течение всего года заставлял граждан забирать деньги из банков.

«Только за август доля инвестиционных сделок выросла, по предварительным подсчетам, на 20-30%. А весь текущий год наблюдались резкие скачки спроса, которые становились реакцией на экономическую и политическую нестабильность. В результате доля инвестиционных сделок со ставших уже традиционными в посткризисный период 10-12% увеличилась до 15-20%», – высказывалась гендиректор «Метриум Групп» Мария Литинецкая (Москва).

Этот тренд наблюдался и в других городах страны. «Довольно часто челябинцы сегодня инвестируют в недвижимость, – в сентябре сообщала сайту DomChel.ru директор АН «Стрижи» Лейла Рудь. – Многих пугает ситуация на мировом рынке. Челябинский рынок при этом сегодня инертный, поэтому продажи идут и очень активно. Нельзя исключать возможную инфляцию в ближайшее время, поэтому инвестирование в недвижимость может быть оправданным».

С 1 января 2015 года налог на имущество будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объектов. Соответствующие поправки в Налоговый кодекс одобрил комитет Госдумы по бюджету и налогам, а в сентябре минувшего года Госдума утвердила этот законопроект. Что изменится для обычных граждан?

Во-первых, вырастет сумма налога. Если раньше она начислялась исходя из инвентаризационной стоимости жилья (устанавливается с учетом затрат на строительство), то сейчас фактически ориентиром станет рынок. В расчет будут браться район, где расположена недвижимость, его инфраструктура, тип постройки и так далее. В среднем кадастровая стоимость выше инвентаризационной на 15-20%.

Во-вторых, налог придется платить за большее число объектов. К жилым домам, квартирам, комнатам, гаражам и иным помещениям, принадлежащим физическому лицу на праве собственности, добавятся машиноместо, объект незавершенного строительства и единый недвижимый комплекс (например дом с садом).

В-третьих, иначе будут действовать льготы. Если раньше льготники вообще не платили налог, то сейчас их освободят от выплат лишь по одному объекту недвижимости. Пенсионеру, владеющему квартирой и гаражом, за гараж придется все-таки платить.

Гражданам остается успокаивать себя только тем, что переход на новую систему займет несколько лет и налоги будут расти постепенно.

Рынок недвижимости отреагировал на кризис в экономике практически сразу. «Уже сейчас мы получаем новые счета на стройматериалы с суммами на 15-30% выше обычных. Цены из-за этого придется пересматривать», – сообщал в декабре главный инженер строительной компании «Атриум» Азат Хабибуллин (Уфа). «Очень важно обеспечить исполнение обязательств застройщиков перед покупателями жилья и гарантировать завершение уже начатых проектов», – заявлял глава Минстроя РФ Михаил Мень.

Стоит ли ждать стагнации? «Есть предположение, что ближайшие 3-4 года будут достаточно сложными для рынка недвижимости, – высказал свою точку зрения в интервью нашему сайту президент Российской Гильдии риэлторов Валерий Виноградов. – Цены, если и будут расти, то не больше, чем на уровень инфляции. Соответственно, увеличится предложение и сократится спрос, будет проводиться меньше сделок. Уменьшится и доля сделок с использованием ипотечного кредитования. Страдать от этого будет сегмент коммерческой и загородной недвижимости, потому что это объекты не первого спроса. Будет мало сделок на рынке и элитной жилой недвижимости. А вот наиболее активным станет, как всегда, экономсегмент, потому что потребности людей в жилье никто не отменял».