Коммерческая недвижимость: западный опыт

На рынке коммерческой недвижимости все чаще появляются новые, порой совсем необычные форматы, когда девелоперы находят нестандартные решения для удовлетворения растущих потребностей клиентов. Именно их презентовали тюменцам в начале октября на региональном бизнес-форуме, посвященном рынку коммерческой недвижимости.

На мировом рынке апарт-отели – явление не новое. Есть даже различные вариации такой недвижимости – кондоминимумы, кондо-отели. Боле того, в Санкт-Петербурге и Москве уже реализован ряд проектов подобного формата, пользующегося причем большим спросом. Но в регионах, в том числе и в Тюмени, эта ниша пока не занята. При этом эксперты рынка считают, что формат будет актуален и востребован во многих российских городах.

«Можно сказать, что первый в России проект концептуального апарт-отеля появился в Санкт-Петербурге, – рассказал коммерческий директор ГК «Пионер» Андрей Ильичев. – Мы построили полноценную гостиницу и по планировке, и по логистике, но апартаменты в ней предназначены на продажу. Управляющая компания обеспечивает полный набор гостиничных услуг, инфраструктуру, охрану. Кроме того, в отеле расположены ресторан и фитнес-клуб».

Сложность проекта состояла в том, что покупатели не воспринимали преимущества таких инвестиций, поэтому, по словам Андрея Ильичева, когда начались продажи апартаментов, спрос был вялый. «Продукт предназначен для тех, кто занимается инвестициями через сдачу помещений в аренду, – пояснил коммерческий директор ГК «Пионер». – При этом люди сталкиваются с головной болью, например, им надо следить за арендаторами, решать бытовые проблемы и так далее. Но при покупке апартаментов все это снимается с собственника и перекладывается на управляющую компанию». Когда инвестор приобретает недвижимость под сдачу в аренду, ему очень сложно определить, будет ли спрос и, соответственно, окупятся ли вложения. Но девелопер в данном случае подготовил доходную программу: даже если апартаменты не будут сдаваться, то управляющая компания обязалась выплачивать собственнику стабильный доход. В результате такой стратегии покупательская активность возросла, а, по словам Андрея Ильичева, один собственник купил сразу 64 апартамента, чтобы в последствии сдавать их.

То, что тюменская ниша апарт-отелей пока не занята, не значит, что ее уже не начали осваивать. Так, в областной столице к 2016 году появится свой апарт-отель, включающий также офисную и развлекательную часть. Новый проект под названием «Деловой квартал» будет построен в квартале улиц Первомайская–Советская–Сакко. «Он предполагает такой формат недвижимости, где можно жить, работать и отдыхать, – рассказал о проекте заместитель директора компании «Золотые ключи» Александр Брагин. – Таким образом, он будет включать апартаменты, ритейл, ресторан, фитнес, офисные помещения и парк для отдыха».

Все апартаменты в здании будут состоять из двух и более комнат с кухонным пространством, а для арендаторов будут предоставляться отдельные сервисные гостиничные услуги. Помещения точно также можно выкупить в собственность и сдавать их. Стартовая цена для выкупа составляет 180 тысяч рублей. Для сравнения: в санкт-петербургском апарт-отеле стоимость составляла 90 тысяч рублей за квадрат.

Все новое – это хорошо забытое старое. Такое выражение отлично подходит к формату доходных домов. Когда-то в дореволюционной России эта категория арендной недвижимости занимала около 40 процентов от общего объема домов, предназаченных для проживания. Сегодня, по планам до 2020 года, она займет всего 10 процентов в общем количестве многоквартирных домов.

Между тем застройщики начинают активно интересоваться подобным форматом, но видят его уже в новом свете. «Доходный дом – это здание с квартирами для временного долгосрочного проживания сроком более чем на один год, которое принадлежит единому собственнику-инвестору, – рассказала директор по развитию финского проектного бюро Rumpu Анна Иванова. – Собственником может быть как государство, так и частный инвестор, который строит дома, чтобы получать прибыль». Стоит отметить, что доходный дом – жилье с минимальным комфортом, где нет технических услуг и сервиса, которые представлены в апарт-отелях.

Целевой аудиторией доходных домов, по словам Анны Ивановой, являются люди, которые пока не могут позволить себе ни покупать, ни снимать полноценное жилье, а также выездные сотрудники, вахтовые специалисты. При этом проектировать доходный дом проще и девелоперу. Он обходится дешевле, чем те же апартаменты или жилой дом.

«Как таковых, доходных домов в России пока нет, – отметила в заключение представитель Rumpu. – Но все идет к их появлению. Десять лет назад в Санкт-Петербурге такой проект был реализован и просуществовал несколько лет, но затем изменил свой формат».

Сегодня многие фрилансеры, частные предприниматели, а также небольшие начинающие компании, не имеющие возможности арендовать офисное помещение, строят свой бизнес, не выходя из дома. Для такой категории был придуман формат коворкинг-центра.

«Он предполагает оборудованное всем необходимым для работы место, сдаваемое в аренду любому желающему на необходимый срок – день, неделю, месяц, несколько месяцев, – рассказала руководитель проекта «Блокнот» Татьяна Попова. – В нем фрилансеры – программисты, переводчики, дизайнеры – используют общее пространство для своей деятельности и при этом остаются независимыми друг от друга».

В коворкинг-центрах есть вся необходимая для труда и отдыха мебель, рабочие места, оборудованные компьютерами и оргтехникой, организованы кухонная и переговорная зоны. Сейчас такой формат стал весьма популярным в мире. Коворкинг-офисы есть в том числе в России. Кстати, попытки открыть коворкинг-центры были и в Тюмени, однако проекты просуществовали недолго. Но у тюменцев в ходу новое направление – воркплейс – полностью оборудованные рабочие места для парикмахеров, дизайнеров одежды и других мастеров, которые работают на себя, но еще не открыли собственный салон.

Такой способ инвестирования для девелоперов, как строительство и эксплуатация частных пансионов для пожилых людей, для России не характерен. «У нас в стране сложилось негативное отношение к домам престарелых, – рассказал директор по управлению инвестициями ГК «Глубина» Павел Тигер. – И действительно, эта сфера сейчас находится в плачевном состоянии. Поэтому мы в московском регионе стали смотреть на эту проблему с расчетом вперед». По словам эксперта, несмотря на то, что частные пансионы не приносят большого дохода, на них есть большой спрос. Очередь в муниципальные учреждения огромна. И если сейчас, как отметил Павел Тигер, создать качественный продукт, то через десятилетия взгляд на дома престарелых может измениться, и этот сегмент будет более развит и востребован.

Пока в России 99 процентов подобных пансионов – это государственные учреждения и только один процент частных пансионов для престарелых, то есть по всей стране последних насчитывается порядка 50 объектов.

Так, один из проектов реализуется в Подмосковье компанией «Глубина». Его, включая строительство и дальнейшее управление, компания готова тиражировать в регионы в формате франшизы. «На участке в полтора гектара предполагается строительство модульного здания, которое может достраиваться, дополняться, но обычно это центральная зона ресепшена и два крыла для проживания резидентов», – рассказал Павел Тигер. Пожилые люди получают не только крышу над головой и питание, но и надлежащий медицинский уход и ряд развлекательных мероприятий. Однако цена за проживание высока. Например, в Москве стоимость варьируется от 70 до 90 тысяч рублей с каждого постояльца в месяц.