Кто ответит за перепланировку?

Ремонт в современном понимании все чаще включает в себя кардинальные изменения в планировке. Продумать новую конфигурацию помещений сегодня актуально как для новоселов, так и для обладателей давно обжитых квартир. Ведь это волшебное средство помогает избавиться от типовых, тоскливых, неудачных решений в интерьере, приспособить квартиру под изменяющиеся нужды жильцов.

Застройщики давно ориентируются на этот тренд в ремонте, предлагая покупателям квадратных метров заказывать перепланировку «на берегу», потому что на стадии строительства нет необходимости юридически оформлять внесенные изменения. Другое дело – перепланировка в обжитых квартирах. Она всегда сопряжена с процедурой узаконивания изменений. Особенно актуальной эта процедура становится на стадии продажи недвижимости, ведь незаконная перепланировка снижает стоимость квартиры или делает продажу невозможной.

По прошлогодней статистике государственной жилищной инспекции Тюменской области, примерно тридцать процентов обращений касаются насанкционированных перепланировок. В основном, жалобы подают соседи, которые тревожатся за сохранность конструкций, ведь чаще всего перепланировки связаны со сносом перегородок внутри квартиры.

На этой стадии может помочь бюро технической инвентаризации. Именно эта служба составляет заключение о разрешении изменений в планировку, в том числе, если дело дошло до суда. Иногда, конечно, такое решение невозможно, когда перепланировка угрожает жизни или здоровью соседей. К примеру, нельзя сносить сразу несколько несущих стен на этажах. Именно такие самовольные интерьерные решения недавно способствовали обрушению волгоградского дома. Нельзя и, казалось бы, позволить себе такие мелочи, как монтаж тяжелой ванны-джакузи в доме с деревянными перекрытиями, которые попросту не рассчитаны на такие нагрузки.

БТИ сегодня также идет в ногу со временем, оказывая полный комплекс услуг по перепланировке квартиры, в том числе утверждая изменения в администрации города и подготавливая для клиентов все нужные бумаги. Главное – вовремя обратиться, особенно в сложных случаях.

Об одном таком случае из практики нам поведал директор тюменского филиала БТИ «Областной Центр недвижимости» Александр Булдаков: «К нам обратилась многодетная семья, которая занимала квартиры в шестом и седьмом этажах. С нашей помощью они сделали двухуровневую квартиру и узаконили эти изменения. Даже с учетом заказа услуги проектировщиков, дизайнеров и юристов эти затраты не сравнить с ценами на двухуровневые квартиры. Их стоимость на рынке начинается с девяти миллионов, тогда как услуга по изготовлению проекта на перепланировку стоит от полутора тысяч рублей».

Представители «Областного Центра недвижимости» рассказали также о том, какого алгоритма действий нужно придерживаться в каждом из конкретных случаев перепланировки.

Перепланировке жилых помещений в Жилищном кодексе посвящена глава 4. В пункте 2 статьи 25 указано, что «перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения». То есть, перепланировкой признается не всякое конструктивное изменение в жилом помещении, а лишь то, которое влечет за собой внесение изменений в технический паспорт помещения.

Технический паспорт жилого помещения – это информационно-технический документ, содержащий сведения о потребительских свойствах и технических характеристиках жилого помещения (квартиры), в том числе сведения государственного технического учета. Технический паспорт содержит в себе параметры квартиры, характеристику ее конструкций и инженерно-технических сетей, а также иные сведения, необходимые для эксплуатации квартиры.

То есть, если ремонт предусматривает перепланировку квартиры и приводит к тому, что параметры жилого помещения по отношению к информации, содержащейся в техническом паспорте, меняются, то нужно внести изменения в технический паспорт. Они обязательно должны быть согласованы с органом местного самоуправления по месту нахождения жилого помещения.

Какие работы по созданию индивидуального и комфортного помещения будут считаться перепланировкой:

• перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов;

• устройство дополнительных кухонь и санузлов;

• ликвидация темных кухонь и входов в них через квартиры или жилые помещения;

• устройство или переоборудование существующих тамбуров;

• разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;

• расширение жилого пространства за счет коридоров и кладовок.

Этот перечень является открытым. На эти и другие изменения помещения нужно получить разрешение. Если перепланировка не нарушает конструкций дома и не угрожает безопасности проживающих в нем людей, то, вероятнее всего, согласие на нее жилец получит.

Как получить разрешение на перепланировку?

Для этого в Государственную жилищную инспекцию города подается заявление по соответствующей форме. В нем заявитель – физическое лицо должен указать свою фамилию, имя и отчество, реквизиты документа, удостоверяющего личность, место жительства и номер телефона. Если гражданин подает заявление через представителя, следует привести реквизиты доверенности, которая непременно прилагается к заявлению. Также необходимо сообщить срок проведения ремонтно-строительных работ и их режим.

К заявлению обязательно прикладываются:

• правоустанавливающие документы на квартиру;

• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки или переустройства;

• технический паспорт жилого помещения;

• согласие в письменной форме всех совершеннолетних членов семьи нанимателя;

• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости переустройства или перепланировки (если жилое помещение или дом, в котором оно расположено, является памятником архитектуры, истории или культуры).

После получения разрешения можно приступить к перепланировке. И лучше не затягивать, так как сроки проведения ремонтно-строительных работ ограниченны. Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Если перепланировка уже сделана

Зачастую при проведении ремонта владельцы квартир и не подозревают, что на самом деле занимаются перепланировкой. Также распространена ситуация, когда жильцы считают, что они проводят незначительную перепланировку, и игнорируют требование о получении разрешения.

Каковы могут быть последствия проведения самовольной перепланировки? В первую очередь комиссия предлагает собственнику (нанимателю) привести жилое помещение в прежнее состояние. В своем решении она устанавливает срок для проведения таких работ. Он не должен превышать трех месяцев для многоквартирных и шести – для индивидуальных жилых домов. Если по его истечении собственник (наниматель) не приведет жилое помещение в прежнее состояние и не представит объяснений с указанием уважительных причин несвоевременного исполнения решения, то представитель комиссии обращается в суд.

Суд при рассмотрении предъявленного иска вправе принять решение:

• в отношении собственника – о продаже с публичных торгов принадлежащего ему жилого помещения с выплатой собственнику полученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Новый собственник жилого помещения будет обязан привести его в прежнее состояние;

• в отношении нанимателя этого жилого помещения по договору социального найма – о его расторжении с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние.

Когда тайное становится явным

Факт проведения незаконной перепланировки квартиры вскроется при регистрации сделок с ней. Предположим, собственник захочет ее продать или подарить. При переоформлении права собственности в числе прочих документов нужны справка из бюро технической инвентаризации, калька с планом помещений: размером комнат, высотой потолка, размещением стен. Также необходим и технический паспорт жилья. А данные техпаспорта не совпадут с фактическими, в случае если вы, например, совместили санузел или уменьшили жилую площадь комнаты за счет увеличения площади кухни.

Если такая перепланировка не угрожает безопасности конструкций дома в целом, то на собственника может быть наложен штраф. Чтобы оставить сделанную в квартире перепланировку, понадобится судебный процесс.

Если перепланировка коснулась несущих перекрытий и может угрожать безопасности всего дома, то помимо наложения штрафных санкций суд потребует привести жилое помещение в первоначальное состояние: заложить кирпичами снесенные перегородки между комнатами, устранить перенос газового оборудования и так далее. При неисполнении решения суда собственнику грозит выселение. Его квартиру продадут с публичных торгов, на вырученные деньги приведут ее в прежнее состояние, а разницу вернут собственнику. Понятно, что это будет гораздо меньшая сумма по сравнению с добровольной продажей, и приобрести на такие деньги новое жилье будет весьма проблематично.

Незаконно произведенную перепланировку могут заметить соседи и сообщить об этом в жилинспекцию. Частная собственность на основании Конституции РФ неприкосновенна, и собственники имеют право не пускать инспекторов в свою квартиру. Но лишь до принятия судом решения об обеспечении допуска представителя жилинспекции в жилое помещение.

Для нанимателя жилого помещения – гражданина, который проживает в нем на основании договора социального найма, незаконная перепланировка может обернуться расторжением договора. Как следствие, в дальнейшем он будет лишен возможности пользоваться данным жилым помещением. Причем заключение договора социального найма на другую квартиру в таком случае законодательством не предусмотрено.

Как узаконить перепланировку

Что же делать, если перепланировку собственник провел без разрешения? Тогда перепланировка может быть узаконена только в судебном порядке. Если она не нарушает прав и законных интересов граждан либо не создает угрозы их жизни или здоровью, суд вправе принять решение о сохранении перепланировки. В нем должно быть указано, что данный документ является основанием для внесения органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение.

Хочется отметить, что в почтовых рассылках указаны крайние меры наказания к жильцам, которые не согласовали перепланировки в своей квартире. Каждый случай индивидуален. И только специалист может решить, какие последствия для конструкций дома несет незначительный на первый взгляд ремонт.

Каковы последствия незаконной перепланировки?

В результате несоблюдения правил проведения ремонтных работ может нарушиться конструкционная прочность элементов помещения и всего здания. Что может привести к возникновению трещин, напряжений в несущих конструкциях, а также к частичному или полному разрушению элементов здания или всего дома. В частности, это особенно касается мероприятий, связанных с частичным или полным демонтажем несущих стен или перекрытий. В любом здании при проектировании закладывается достаточный запас по прочности.

Именно поэтому при соблюдении определенных правил восстановления несущей способности стен разрешается делать дверные и оконные проемы в несущих стенах. Как правило, эти проемы усиливаются швеллерами, уголками и другими металлоконструкциями с привязкой к существующим элементам армирования. Но это мероприятие требует предварительного обследования, расчета несущей способности, а также расчетов усиления (восстановления) несущей способности стен или перекрытий.

Неправильно выполненная перепланировка может ухудшить условия проживания соседей. В частности, очень часто при демонтаже вентиляционных коробов горе-строители полностью перекрывают вентиляционные каналы, что ухудшает естественную вентиляцию помещений. Неправильно выполненная гидроизоляция и шумоизоляция полов кухонь, ванных комнат и туалетов доставит много неприятностей вашим соседям, а также и вам, когда придется переделывать и выплачивать другим жильцам дома компенсации за испорченное имущество.

При продаже или обмене квартиры в последнее время покупатели и риелторы очень внимательно стали относиться к тому, сделана ли в квартире перепланировка, а также оформлена ли она в соответствии с установленными правилами. Ведь исправление недостатков может лечь ощутимым бременем на новых хозяев.

Ипотечные кредиты при залоге квартир с неоформленной перепланировкой банки выдают крайне неохотно, а могут и вообще отказать, даже при наличии всех остальных условий. В приватизации квартиры вам откажут, пока вы не приведете квартиру в исходное состояние или не представите документов об оформленной в установленном порядке перепланировке.

Спонсор материала – СОГУП «Областной Центр недвижимости» Филиал БТИ по городу Тюмени и Тюменской области,
адрес: ул. Пржевальского, 36, офис 308;
тел.: +7-908-87-38-373, (3452) 20-90-35;
Uralbti.ru.