Не снести соседям крышу

По оценке некоторых аналитиков рынка недвижимости, сегодня в стране узаконено только три–четыре процента проведенных перепланировок, сообщает «Российская газета». В свою очередь, незаконная перепланировка не только, как следует из самого понятия, карается всевозможными штрафами,но и может стать причиной гораздо более серьезных последствий – вплоть до обрушения дома.

Однако долгое время считалось, что призвать самовольных «архитекторов» к порядку могут только соответствующие инстанции. Как поясняют правоведы, статья 29 Жилищного кодекса предусматривает возможность обращения в суд с подобными исками специального субъекта – органа, осуществляющего согласование перепланировки и переустройства жилого помещения. Как поясняют юристы, согласованием перепланировки жилых помещений занимаются межведомственные комиссии при местных администрациях. Порядок согласования переустройства и перепланировки жилого помещения четко определен главой 4 Жилищного кодекса.

Но буквально на днях Верховный суд России дал принципиально важное пояснение: любой человек вправе защищать свой дом от соседей, затеявших перепланировку. В свежем обзоре судебной практики высшая инстанция ответила на простой, казалось бы, вопрос: вправе ли жилищно-строительные кооперативы подавать иски к лицам, самовольно перепланировавшим жилое помещение? И как следует из разъяснений Верховного суда, не только кооперативы, но вообще все, кто живет рядом, вправе подавать такие иски. Если вы опасаетесь, что из-за соседского дизайна может рухнуть ваш многоквартирный дом, не обязательно сидеть и ждать. Можно судиться. И суд не вправе отказаться принять иск.

С одной стороны желание людей привести свою жилплощадь в нормальный вид, где можно не только существовать, но жить – понятно. Большая часть существующих планировок, причем не только в панельных домах, но и кирпичных – оставляет желать лучшего. До сих пор даже в новостройках санузел, попросту туалет, соседствует с кухней, а последняя обычно настолько мала, что там максимум может находиться плита и холодильник – дополнительные бытовые приборы не поместятся. Естественно, люди стремятся как можно быстрее исправить ситуацию, но законная перепланировка обычно затягивается не на один месяц.

«Правильным считается сначала согласовать перепланировку квартиры. И здесь главное не отступать от проекта при осуществлении строительных работ. В этом случае время оформления перепланировки будет составлять: получение разрешения на перепланировку – около двух месяцев, а ввод в эксплуатацию после перепланировки – два–три месяца, – разъясняют эксперты юридической фирмы «Евразия». – В то же время ничего страшного в том, что сначала производится ремонт, а после – оформление документов – нет. Главное, в ходе проектирования и осуществления самого ремонта не нарушать нормы и правила эксплуатации жилого фонда. Если в ходе перепланировки все нормы были учтены, то единственное, что вам грозит – это судебный процесс о сохранении вашей квартиры в перепланированном состоянии. Несмотря на кажущуюся строгость и серьезность такого дела, как суд, процедура получения положительного судебного решение не многим сложнее получения разрешения на перепланировку внесудебным порядком. В данном случае процесс узаконения перепланировки займет три–четыре месяца. Кроме того, необходимо учитывать особенности каждого конкретного случая, ибо похожих друг на друга, как две капли воды, дел практически не бывает».

Если же план перепланировки не будет одобрен, то жить вам в том, что досталось. И тогда вопрос стараются решить иначе – снести все, что не нравится, и жить в свое удовольствие. Если у людей все в порядке с оценкой степени ответственности, то перед тем, как реализовывать свои архитектурные планы, они посоветуются с людьми знающими – теми же архитекторами. И здесь сложность может возникнуть только в случае, если затем такую квартиру решат продать.

«В нашем агентстве были пара случаев, когда сделки приходилось приостанавливать из-за незаконных перепланировок, – рассказывает юрист АН «Сова» Евгений Бережной. – Чаще всего, если объект перепланирован, на первых этапах сделки эти сведения доводятся до покупателя. Либо продавец, либо покупатель занимается узакониванием данной перепланировки, решается этот вопрос чаще всего полюбовно. И когда вся разрешительная документация предоставлена, сделка доводится до конца. Никаких проблем, в принципе, по этому вопросу у наших специалистов не возникает».

Кстати, если по-хорошему вопрос не решается, то есть БТИ и прочие госорганы не идут навстречу, есть даже специальные люди, которые могут помочь исправить ситуацию. «У нас возникла проблема при продаже квартиры, где мы незаконно снесли стену. Деньги нужны были срочно, а процесс с узакониванием зашел в тупик, хотя наша перепланировка изначально была сделана с помощью архитекторов, – рассказывает тюменка Ирина. – Тогда мы нашли так называемого «слепого техника». Это специалист из конкретной государственной инстанции, который за определенную сумму «видит» стену, которой на самом деле нет, и подписывает техпаспорт квартиры».

Но не у всех причина отказа от законной перепланировки сводится к бюрократическим препонам, иногда желания людей могут спровоцировать неприятную и даже опасную ситуацию для третьих лиц, то есть соседей. Например, сносят в своей квартире короб вентиляции, проходящий по всему дому, и система вентиляции перестает работать у всех. В таких случаях хозяина могут даже выселить из квартиры по иску чиновников из местных администраций. Но как показывает практика,уследить за всеми такими «архитекторами» просто невозможно.

Вместе с тем, считает Верховный суд, нормы Жилищного кодекса не содержат ограничений для обращения в суд собственников квартир в доме, объединений собственников помещений в многоквартирном доме, а также владельцев помещений, не являющихся собственниками, за защитой своих прав в порядке, предусмотренном статьями 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. Более того, не только собственник, но даже арендатор, заключивший официальный договор, может требовать устранения всяких нарушений его права, считает Верховный суд.

Единственная оговорка, отмечает «Российская газета», – жильцы и жилищные кооперативы не смогут требовать выселения зарвавшихся творцов перестройки, хотя такая норма в Жилищном кодексе существует. В части 5 статьи 29 там сказано, что если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд может принять решение о продаже перестроенного жилья с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств, а покупателя обяжут привести дом в нормальное состояние.

Правда, как пояснил Верховный суд, в этом случае с подобным иском может обращаться только орган, осуществляющий согласование перестройки. Другими словами, частные лица выселить неугодного соседа не смогут, но вполне в силах бороться с его опасным ремонтом через суд. А вот если и в этом случае «самовольщик» откажется выполнять требования суда, то тогда может запросто перестать быть вашим соседом. Но это уже крайний случай. Кстати, в Тюмени таких прецедентов пока не было.