Покупка квартиры – дело непростое. На витринах они не выставлены, в руки ее не возьмешь, на зуб не попробуешь. Бывает, что приобретение квартиры затягивается на месяц, а то и больше. И при этом стоит учесть, что квартиры отличаются не только по планировкам и местонахождению, и сделки, а следовательно, и всевозможные нюансы напрямую связаны с тем, новая ли это квартира (новостройка) или бывшая в употреблении (со вторичного рынка недвижимости). В каждом случае сделка может таить в себе множество непредсказуемых опасностей: как чисто мошеннические действия, так и простейшую безграмотность сторон и посредников, оборачивающуюся плачевными последствиями для добросовестного покупателя недвижимости. Суммы, используемые при таких сделках, весьма значительны, и люди порой копят годами, чтобы обеспечить себя и своих детей отдельным жильем. А потому к таким видам сделок необходимо подходить очень серьезно, тщательно проверяя всю информацию по приобретаемой квартире. В этот раз мы хотим рассказать о том, какие опасности подстерегают обывателя на вторичном рынке недвижимости, на что следует обратить внимание, какие моменты учесть. По мнению экспертов, начинать нужно с проверки «чистоты» квартиры.
«Прежде чем купить недвижимость на рынке вторичного жилья, убедитесь в том, что на нее не наложен арест (обременение), что она не находится в залоге у банка, – комментирует ведущий юрист ГК «Адвекс недвижимость» Дмитрий Чертин. – Достоверную информацию об этих нюансах вы можете самостоятельно получить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Второй момент – это право собственности на квартиру. Оно должно быть зарегистрировано надлежащим образом. Попросите продавца представить подлинники правоустанавливающих документов на квартиру: свидетельство о праве собственности, а также документы, на основании которых это право было приобретено».
Про индивидуальную планировку слышали все, и у современного покупателя, по данным риелторов, квартиры с таким принципом зонирования сегодня в приоритете. Но если в новостройке вы сами планируете пространство квартиры, то на вторичном рынке приходиться узнавать о том, что здесь «напланировали» до вас.
«Планировка квартиры должна соответствовать документам. Встречаются случаи, когда в техническом паспорте БТИ указана стена, а на самом деле ее нет. Подобные нарушения могут привести к нежелательным последствиям. Вплоть до аннулировании сделки», – рассказывает юрист.
И, естественно, важно знать сколько людей фактически и номинально проживает в вашей будущей квартире. «Необходимо изучить расширенную выписку из домовой книги. Были ли в квартире прописаны дети. Если были, то использовали ли они свое право приватизации на эту квартиру. Если выяснится, что на момент приватизации квартиры права ребенка были нарушены, то по достижении 18 лет он вправе в течение трех лет (срок исковой давности) обратиться в суд. Практика российских судов показывает, что решение будет однозначно вынесено в пользу ребенка, первоначальная приватизация будет признана недействительной, и несовершеннолетний будет включен в число собственников. После этого возникнет угроза того, что договор купли-продажи признают недействительным», – предупреждает Дмитрий Чертин.
Сделки с жилыми помещениями, в которых были прописаны несовершеннолетние или в которых несовершеннолетним принадлежало право собственности на часть недвижимости, должны были совершаться с согласия органов опеки и попечительства.
На основании ст.ст. 26, 28, 37, 292 ГК РФ при продаже собственности несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет необходимо письменное согласие только родителей. При продаже недвижимости несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет потребуется согласие органов опеки.
Помимо детей, препятствием могут стать и другие члены семьи продавца. «Если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить срок заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры собственником и основания ее приобретения. Если квартира приобреталась во время брака и оба супруга имеют на нее права независимо от того, на кого она оформлена, то необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу покупаемой вами квартиры, – рассказывает юрист. – Это же справедливо и в отношении расторгнутого брака при условии, что не прошло трех лет с момента его расторжения. Супруг имеет право обратиться в суд и предъявить свои права на часть купленной вами квартиры».
Необходимо учитывать, что шансов обмануть больше у продавца квартиры, нежели у покупателя, желающего приобрести понравившееся ему жилье.
Еще один важный момент – это задолженность по счетам на данной квартире. «Законодательство на вашей стороне, если подобные моменты были прописаны в договоре. Если вы об этом забыли, извольте платить, счета выписываются на квартиру, и репрессии со стороны коммунальных служб падут отнюдь не на бывшего владельца. Имея же необходимые документы, вы можете грозить судом бывшему хозяину», – поясняет Дмитрий Чертин.
Рассмотрим самые распространенные схемы обмана:
Один гражданин продает другому свое жилье, получает все деньги, а потом подает в суд заявление с просьбой признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю – уплаченные ранее деньги, и часто, желая избежать уплаты налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была фактически выплачена покупателем за приобретаемую квартиру.
После продажи квартиры бывший собственник не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Очень часто суд встает на сторону первого владельца и выносит постановление о возврате денег покупателю или в постановлении указывает обременение в отношении пользования проданным жилым помещением продавцом. Указанное постановление может обеспечить право пользования жилым помещением продавцу на долгие, неопределенные сроки. Продавец квартиры соглашается, но заявляет, что полученные за недвижимость деньги уже потрачены, поэтому возвращать сумму он будет частями из заработной платы (которую, конечно, получает весьма нерегулярно).
Особенность состоит в том, что юридически к продавцу придраться сложно, он не отказывается платить. По закону даже при максимальном вычете из зарплаты это может занять несколько десятков лет.Нередко продавцом выступает доверенное лицо собственника квартиры. Это нормальная ситуация, однако получите на руки копию доверенности и лично проверьте – есть ли в природе нотариальная контора, удостоверившая этот документ. Крайне неплохо сверить печать (подпись) на доверенности с печатями (подписями) этой конторы, а также действующего по доверенности, необходимо убедиться, что собственник жив, здоров и прекрасно себя чувствует. И вообще стоит поинтересоваться, почему отчуждение квартиры происходит по доверенности. Причины должны быть убедительными. Не редки случаи продажи квартиры от имени недееспособного или продажа осуществляется от имени собственника, которого уже нет в живых.
Чтобы самостоятельно не «ломать голову» над этими проблемами можно обратиться к профессионалам. Лучшим решением станет привлечение крупного риелторского агентства, где в штате есть квалифицированные юристы, которые могут объективно проконтролировать проводимую сделку.
«В этом случае вы подвергаетесь меньшему риску, нежели будете сами покупать квартиру. Хотя стоит сказать, что ни одна самая крупная компания никогда не даст клиентам стопроцентную гарантию чистоты сделки. Защитить собственника от утраты права собственности на имущество в случае, если право будет оспорено третьей стороной, поможет только страхование титула, – резюмирует эксперт. – Гарантировать возврат денег может только институт страхования. Никакие другие гарантийные обязательства не обеспечивают в рамках закона финансовое покрытие по проблемной сделке».
Спонсор статьи – ГК «Адвекс недвижимость».
Адрес: г. Тюмень, ул. Олимпийская, 47а;
Телефон: (3452) 540-505.
