Закон о дольщиках: новые поправки ситуации не изменят

На днях Госдума должна рассмотреть очередные поправки к закону о долевом строительстве, который был принят в 2004 году (214-ФЗ), пишет «Российская газета». По мнению инициативной группы разработчиков, нововведения должны усилить защиту прав дольщиков. Однако эксперты считают, что эти поправки в корне противоречат самой концепции существующего закона, и не столько защищают дольщиков, сколько ущемляют права застройщиков. Вердикт – нужны иные формы решения проблемы обманутых дольщиков.

Одним из изменений, которые предлагается внести в закон, касается расширения понятия объекта долевого строительства фразой «объект незавершенного строительства». По мнению разработчиков, действующее законодательство о регистрации прав на объекты недвижимости содержит понятие «объект незавершенного строительства», а в случае с долевым строительством объект не имеет определенного титульного права, так как невозможно зарегистрировать право собственности.

«В этом изменении не вижу смысла. Сейчас право собственности на незавершенный строительством объект можно признать через суд, который в своем решении указывает, что право собственности признается на объект незавершенного строительства, и регпалата на основании такого судебного акта всегда регистрирует это право. Судебная практика за последние годы вполне устоялась, и вносить такие точечные изменения и тем самым опять перестраивать весь механизм именно сейчас бессмысленно», – комментирует юрист тюменской коллегии адвокатов «Тесло» Юлия Фатхуллина.

Второй момент касается расширения перечня способов обеспечения обязательств. По мнению авторов законопроекта, особенно эффективным будет включение в договор долевого участия всех участников строительства положений о внесении денежных средств на строительство через депозит нотариуса или использование банковского аккредитива банков с государственным участием. То есть участник вносит средства на депозит нотариуса, а застройщик, чтобы списать часть средств на свой счет, должен документально подтвердить, что, во-первых, имеет право на привлечение денежных средств, во-вторых, выполнил объем работ, определенный договором для оплаты. Так может быть достигнут поэтапный контроль хода исполнения договора сторонами, а в случае нарушения договора застройщиком – сохранены средства дольщика.

В случае несоблюдения условий договора застройщиком нотариус или банк может списать деньги с депозита за вычетом предусмотренной договором суммы штрафа за ненадлежащее исполнение договора. В связи с тем, что действующее законодательство имеет ограниченную возможность по регистрации прав участников долевого строительства на создаваемый объект и земельный участок под ним, предлагается обеспечить дополнительную защиту прав населения. В случаях, когда их права уже нарушены, с помощью закрепления за ними прав на объект незавершенного строительства и на земельный участок.

В практике строительства возникают ситуации, при которых, после заключения договора на строительство дома, фирма была признана банкротом, и в результате этого у граждан забрали недостроенный дом, создаваемый на их средства. Следовательно, законодательство о долевом участии в строительстве в нынешнем виде ущемляет права граждан, не гарантирует их право на жилище. По мнению исполнительного директора филиала Консалтинговой группы «НЭО Центр» в Санкт-Петербурге Александра Соколовского, предлагаемые в законопроекте механизмы мало пригодны для обеспечения интересов дольщиков и не согласуются с существующими нормами законодательства РФ и позициями судебной практики.

«Законопроектом предлагается обеспечить интересы дольщиков с помощью внесения долевых взносов на депозит нотариуса или путем оплаты взносов по аккредитиву банка с государственным участием. Однако исполнение путем внесения долга на депозит согласно действующему законодательству используется только в тех случаях, когда должник не имеет возможности исполнить свое обязательство перед кредитором напрямую (например, кредитор уклоняется от принятия исполнения или местонахождение кредитора неизвестно). Установление правила о расчетах по аккредитиву через банки с госучастием противоречит нормам о защите конкуренции, поскольку создает неоправданные преимущества для государственных банков. В целом, процедура, при которой девелопер будет получать деньги только после завершения определенного этапа строительства, идет вразрез со смыслом договора долевого участия, поскольку привлечение денег дольщиков осуществляется именно для финансирования строительства», – отмечает Александр Соколовский.

По мнению независимых экспертов, необходимо менять не понятия и расширять полномочия конкретных институтов, а усиливать контроль. «В первую очередь, необходимо каким-то образом проверять обоснованность банкротства компании. Почти каждая пятая компания банкротится, и почти половина из них – умышленно, чтобы избежать ответственности. Во-вторых, кто-то должен контролировать денежный поток, другими словами, идут ли деньги дольщиков на строительство. Очень часто в своей практике сталкиваюсь с ситуацией, когда продано порядка 90 процентов квартир, а дом достроен всего на половину, или вообще есть только фундамент. Естественно, возникает вопрос: а на что пошли привлеченные деньги? – комментирует Фатхуллина. – Как вариант, от которого, кстати, отказались, можно прописывать в договоре сумму, которая непосредственно пойдет на строительство, ведь себестоимость гораздо ниже той суммы, которую закладывают в конечную стоимость, которую выплачивают дольщики».

А вот возможность страхования объекта, которую опять-таки предлагают внести в закон, вызывает огромные сомнения. При том количестве обанкротившихся компаний, которое сегодня наблюдается, страховщики навряд ли пойдут на такие меры. В целом по стране сегодня порядка 70 тысяч обманутых дольщиков, и по мнению экспертов, несмотря на всевозможные заверения властей, ситуация изменилась незначительно. В Тюмени с прошлого года цифра изменилась на семь домов. В итоге в рядах обманутых дольщиков до сих пор остаются около трех с половиной тысяч человек.

«В силу того, что мои основные клиенты – это как раз люди из категории обманутых дольщиков, мне приходится отслеживать ситуацию, и если честно, могу сказать, что ситуация изменилась незначительно. Мало того, появляются новые пострадавшие, которые покупали недвижимость недавно, – рассказывает адвокат. – Но думаю, что здесь причина не столько в том, что растет или не убывает количество мошенников, а в беспечности людей. Несмотря на постоянное освещение данной темы как в СМИ, так и в более узких кругах, некоторые до сих пор подписывают бумаги толком в них не разобравшись, обращаются в непроверенные фирмы. Пока будет сохранятся такая безалаберность со стороны обывателей, ситуация с обманутыми дольщиками вряд ли сильно изменится».