Восемь проблем загородной недвижимости

Приобретение загородной недвижимости – ответственный и долгожданный шаг для каждого покупателя, и не важно, сколько времени потребовалось для накопления денежных средств и принятия такого решения, нежелательные последствия могут ожидать покупателей как на этапе исполнения договора, так и на этапе использования приобретенной недвижимости. Эксперты называют восемь самых распространенных проблем, которые возникают у покупателей загородной недвижимости.

Проблема первая – дом так и не достроен. По мнению адвоката Олега Сухова, В отношениях с застройщиками, как многоквартирных домов, так и объектов загородной недвижимости, самой острой и нежелательной, а соответственно, опасной является проблема приостановления строительства на неопределенный срок или навсегда. Любые другие проблемы решаются с наименьшими денежными, временными, иными затратами, чем проблема недостроя при полном денежном финансировании строительства со стороны покупателя (дольщика).

«Приведенная проблема имеет два очень нежелательных аспекта, а именно, если объект перестал строиться, то, скорее всего, застройщик финансово несостоятелен – юридический или фактический банкрот, соответственно, достроить ваш дом не сможет и денежные средства вам не вернет, – рассказывает столичный адвокат Олег Сухов. – Второе: если дом не достроен, то и документы, подтверждающие создание и наличие оплаченного вами объекта, не подготовлены и не оформлены, то есть отсутствуют, что является препятствием покупателю-дольщику оформить недострой в свою собственность для завершения строительства за собственные дополнительные расходы (стоит оговориться, что при грамотном подходе это сделать все же можно в судебном порядке, однако процедура очень сложная и малоизвестная широкому кругу лиц)».

Проблема вторая – дом достроен, но передан с существенными недостатками. По сравнению с первой проблемой, данные неприятности, можно сказать, практически не ощутимы, так как объект все же достроен и получен покупателем. Но здесь есть свои нюансы. Выявленные дефекты в готовом доме, по законодательству, должен устранять застройщик, то есть он обязан предоставлять своему клиенту гарантию. Все, что потребуется покупателю, – привлечь независимую строительно-техническую экспертизу, получить отчет об имеющихся недостатках с определением стоимости по их устранению, и обратиться либо в саму компанию, либо – если компания вдруг отказывается по-хорошему решить вопрос – в суд.

Намного хуже обстоит дело, когда дефекты являются неустранимыми в силу существенных нарушений строительных норм и правил, например, неправильно залит фундамент. И вдобавок к наличию неустранимых дефектов еще и строительная компания, что возвела вам данный дом, обанкротилась или перестала существовать за период строительства. Что в результате получает покупатель: дом использовать невозможно в связи с неустранимыми строительными недостатками и дефектами, а потребовать возврата денежных средств не с кого, в связи с закрытием строительной компании или ее финансовой несостоятельности.

Проблема третья – существенно изменились потребительские характеристики оплаченной недвижимости.

«Потребительские характеристики могут быть связаны как непосредственно с площадью, этажностью, планировкой самого дома, так и с его местом расположения. В моей адвокатской практике были случаи, когда коренным образом изменялся проект дома, и покупатель отказывался от предлагаемого варианта, который не соответствовал первоначальному проекту и его мечтам, что имели место при первичном заключении договора и оплате, – говорит адвокат Олег Сухов. – Что касается изменений месторазмещения приобретаемого объекта, то и данные обстоятельства на практике не являются редкостью, и связаны могут быть, например, с увеличением количества построенных домов в округе, уменьшением площади земельного участка, на котором расположен дом, возведением около дома незапланированных дорог или объектов общего использования (подстанций, очистных сооружений, магазинов, иное)».

Проблема четвертая – не оформлено право собственности на дом или земельный участок. Указанная проблема поправима, но лишь при условии, что строительство осуществлялось в рамках закона, а оформить землю и дом в собственность покупателя строительная компания не успела по независящим от нее обстоятельствам.

При этом на практике встречаются прецеденты, когда оформить недвижимость в собственность покупателя вообще не предоставляется возможным. «В моей практике были примеры, когда застройщик начинал осуществлять строительство на чужом земельном участке, предварительно договорившись с его собственником о дальнейшем выкупе земли, но так ее и не выкупил. Результат – строительство признают незаконным как возведенное на чужом участке, а дом обяжут снести. Покупатель претендовать на получение в собственность оплаченной недвижимости не сможет (повторюсь, такие прецеденты не редкость). Чтобы избежать подобного нежелательного катастрофичного итога финансирования загородной «мечты», необходимо внимательно изучать правоустанавливающие документы до передачи денег застройщику», – рекомендует Сухов.

Проблема пятая: есть иные претенденты на оплаченный вами объект недвижимости. Данная проблема уже стара, как мир, и кроется она в том, что загородные объекты недвижимости в большинстве своем продаются вне рамок правового поля, то есть не по тем договорам, которые соответствуют закону и подлежат обязательной регистрации в регистрационных службах, что гарантированно защищает права покупателей от двойных продаж – договоры участия в долевом строительстве, договоры купли-продажи.

«Предлагаемые строительными компаниями предварительные договоры, договоры инвестирования или совместной деятельности не могут защитить покупателя от двойной продажи и создают обширную почву для злоупотреблений и преступлений, связанных с мошенничеством», – заявляет адвокат. В свою очередь эксперты добавляют, что предварительные договоры, с одной стороны, это шаг навстречу покупателям, когда вместо кредита в банке (под немаленькие проценты) продавец предлагает клиенту рассрочку, которая как раз и прописывается в подобного рода договорах. Поэтому здесь действует главное правило: прежде чем подписывать, внимательно прочитайте.

Предварительные договоры опасны лишь в том случае, когда в документе отсутствует пункт о дальнейшем заключении договора основного, который уже является подтверждением всех прав собственности (после регистрации в соответствующих службах) на данную собственность. Если же пункта нет, то стоит лишний раз подумать – заключать вам эту сделку или нет.

Проблема шестая – не подведены обещанные по договору коммуникации. Возвести «коробку» – это самое простое, что может сделать застройщик, а вот оформить разрешение на подведение и врезку коммуникаций – задача очень не простая, требующая как наличия влиятельных связей на местах, так и больших финансовых затрат. Если у вас есть загородная недвижимость, к которой не подведены коммуникации, то и коммерческая, и потребительская ее стоимости на порядок ниже аналогичной недвижимости с коммуникациями.

Покупателю потребуется потратить значительное количество времени, денег и сил, чтобы добиться оформления, проведения и врезку необходимых, жизненно важных коммуникаций. Кроме того, стоит отметить, что далеко не всегда оформить и провести коммуникации вообще можно, что, соответственно, приводит к тупиковой, неразрешимой ситуации (нет электрических мощностей, отсутствие поблизости газа, многое иное).

Проблема седьмая – требования оплаты за обслуживание управляющими компаниями значительно завышены. К сожалению, данная проблема – это, можно сказать, бич нашего времени и нашего государства. Эксплуатирующие организации имеют своей целью не столько осуществлять обслуживание собственников недвижимого имущества, сколько обогащаться за их счет при минимальных затратах. А возможность злоупотребления возникает у управляющих компаний по двум основным причинам: первое – это отсутствие реального законного механизма наложения ответственности, второе – отсутствие правовой культуры населения. Итог – собственники платят огромные деньги за не предоставляемые им услуги, а при неподчинении управляющим компаниям остаются отключенными от основных коммуникаций.

Для решения рассматриваемой проблемы необходимо желание и реакция большинства обслуживаемых собственников, которых, как показывает практика, организовать очень и очень сложно.

Проблема восьмая – управление загородной недвижимостью осуществляется управляющими компаниями не в рамках закона, а больше «по понятиям». «Данная проблема вплотную связана с предыдущей, а секрет ее кроется в том, что в настоящее время и процедура исполнения гражданского и процедура исполнения уголовного законодательства таковы, что практически не защищают потребителя в отношениях с эксплуатирующими организациями, злоупотребляющими своей властью, обладая неограниченным доступом к ресурсам: «Хочешь получать блага человечества – плати, сколько скажем, а иначе отключим от коммуникаций». При данных отношениях добиться привлечения виновных лиц к уголовной или гражданской ответственности по возмещению ущерба бывает очень и очень сложно», – констатирует адвокат Олег Сухов.