«Сказочный» кадастр: чем дальше, тем страшнее

В ближайшее время следует ожидать дальнейшего роста земельного налога, предостерегают эксперты. На днях вступил в силу Закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» и отдельные законодательные акты РФ». Вопрос кадастровой оценки очень остро стоит уже не первый год. И затрагивает он все слои населения – от простых смертных до бизнес-элиты. Во-первых, налог на землю насчитывается по результатам кадастровой оценки.

Как утверждают эксперты Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП), на практике в ряде мест она завышается почти в 20 раз, в результате бизнес сталкивается с необоснованным увеличением платежей земельного налога. Во-вторых, размер кадастровой стоимости земельного участка не только напрямую влияет на размер земельного налога, от него зависит выкупная стоимость земельного участка, размер арендной платы и так далее, пишет «Российская газета».

«Закон прямым образом отразится в части оплаты земельного налога, – считает директор консалтинговой компании «Ассоциация АЛКО» Алексей Долгих. – С 2012 года планируется введение единого налога на землю и имущество, то есть в совокупности: земельный участок и строения на нем. Соответственно, кадастровая оценка будет являться основанием для расчета налога. С высокой вероятностью это нововведение скажется в сторону увеличения налога».

Ярким примером тому служит ситуация, которая сложилась в некоторых регионах при изменении Земельного кадастра. Вот несколько примеров приведенных на портале малого и среднего предпринимательства «Опора России».

В Омске в 2008 году после принятия постановления местного правительства «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36» кадастровая стоимость земель, используемых субъектами малого и среднего бизнеса, возросла в пять–шесть раз, и, соответственно, увеличился земельный налог, а после принятия постановления правительства Омской области от 29 октября 2008 года №179-п, установившего расчет арендной платы за землю на основе кадастровой оценки, соответственно – и арендная плата за землю.

В Суздале в 2008 году предприятие платило земельный налог – 5915 рублей, а в 2009 в результате переоценки кадастровой стоимости земель региона земельный налог вырос до одного миллиона шести тысяч 47 рублей – в 200 раз. В Вологодской области с 2009 года кадастровая стоимость земель гаражей и автостоянок подорожала в 109 раз, под учреждениями народного образования – в 250 раз, под оздоровительными и рекреационными объектами – в 1035 раз.

«До настоящего момента последняя кадастровая оценка не актуализирована, поэтому в других регионах и происходят всплески негодования, – поясняет Алексей Долгих. – В Тюменской области подобные негодования со стороны бизнеса и простого народа наблюдались полтора-два года назад. И я думаю, что следующий всплеск возникнет после проведения этой процедуры. Насколько я знаю, проведение кадастровой оценки поручали ФГУП «ФКЦ «Земля», а также челябинскому институту, но завершены ли работы, неизвестно. Хотя, если до сих пор нет замечаний в отношении современной оценки, думаю, они еще в процессе».

Как объясняет эксперт, проблема возникающих разногласий и недовольства – в отсутствии методологии оценки. Ранее кадастровая стоимость земли экономически определялась путем массовой оценки земельных участков, не учитывавшей индивидуальных характеристик конкретных участков. Предполагалось, что последняя должна быть приближена к рыночной стоимости земельного участка с поправкой именно на «массовость» проведенной оценки. Однако на практике часто возникали случаи, когда кадастровая стоимость намного превышала стоимость земельного участка, если его оценивали с применением рыночных подходов.

«В последнее время разрабатывались методологические рекомендации, и некоторые из них уже закреплены, – рассказывает Долгих. – Но пока по этим рекомендациям ни одной оценочной работы проведено не было. Они еще только вступают в силу, и результаты мы увидим, скорее всего, в начале следующего года».

Урегулировать этот вопрос должно Минэкономразвития. Эксперты особо отмечают в новом законе главу о государственной кадастровой оценке недвижимости. Она устанавливает порядок принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки, порядок формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих оценке, порядок определения кадастровой стоимости, составления отчета об определении кадастровой стоимости и экспертизы такого отчета, порядок утверждения результатов определения кадастровой стоимости, их опубликования, а также порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. Большинство указанных положений вступит в силу по истечении шестидесяти дней со дня официального опубликования закона.

Еще один существенный момент затрагивает сроки проведения процедуры: согласно новому закону теперь кадастровую оценку требуется проводить не реже одного раза в пять лет. Что же касается оценщиков, то заказчик и оценщик, согласно новым правилам, не должны быть аффилированы или иметь иные имущественные интересы в объекте оценки. И стоит сказать про еще один немаловажный момент: у землевладельца появится официально закрепленная возможность в судебном порядке оспорить кадастровую оценку земли.

«Революционным нововведением закона стало появление возможности обжалования результатов проведенной кадастровой оценки, – считает директор по земельно-имущественным вопросам компании «Пачоли. Земельное право» Андрей Зеленин. – Это реальная мера, данная землепользователям для отстаивания своих экономических интересов в случае установления необоснованно завышенных земельных платежей. Принятие закона является если не эпохальным, то значимым событием в сфере земельных отношений».

Несмотря на то, что законодательно это станет возможным в ближайшее время, прецеденты судебного разрешения таких ситуаций уже есть. Например, положительное решение арбитражного суда Кемеровской области в июне этого года в отношении требований московской компании ООО «Сити Торг» о признании незаконными действий Росреестра и Управления Россреестра по Кемеровской области по организации, проведению и формированию недостоверных сведений о кадастровой оценке принадлежащих обществу земельных участков. Суд не только удовлетворил требование истца, но обязал исключить данные недостоверные сведения о кадастровой оценке из государственного кадастра, сообщает коллегия адвокатов «Регионсервис».

Предмет спора – земельные участки площадью более 53 гектаров под остановившим свою работу промышленным предприятием, приобретенные в 2007 году «Сити Торг» с целью реализации масштабного бизнес-проекта по строительству торгово-развлекательного центра и жилого микрорайона. В результате введенной с 1 января 2009 года новой кадастровой оценки земельные участки были оценены государством более чем в три миллиарда рублей. Это поставило реализацию бизнес-проекта под угрозу срыва, говорится в сообщении.

«Результаты кадастровой оценки можно будет обжаловать, обратившись к независимому оценщику, – комментирует Алексей Долгих. – Но, насколько мне известно, прецедентов по судебным разбирательствам у нас пока не было».