Классность по правилам

В структуре бизнес-недвижимости внедрена новая система определения класса зданий. С июня текущего года этими правилами будет руководствоваться и Тюмень. Общероссийский классификатор объектов рынка коммерческой недвижимости разработан Всероссийской гильдией управляющих и девелоперов в конце 2009 года и в настоящий момент внедрен практически во всех крупных городах России. Реализацией проекта в тюменском регионе будут заниматься действительный член ГУД управляющая компания «Нобель» и консалтинговая компания «Денова Управление».

Существующая до этого классификация сводилась к четырем следующим параметрам. Под класс «А» попадали современные бизнес-центры, построенные по проекту известного архитектора девелопером, который имеет отличную репутацию и определенный опыт работы в этой области. Помещения в них должны были соответствовать определенной планировке и отличаться высоким качеством отделки, само здание предполагало наличие новейших инженерных систем, а решением всех вопросов по его эксплуатации обычно занималась профессиональная управляющая компания. Еще одним существенным отличием от других категорий являлось наличие в здании класса «А» подземного паркинга.

Для офиса класса «В» было важно наличие хорошего ремонта, круглосуточной охраны. Если наряду с «С» выделялся еще и класс «D», то основная разница между ними заключалась в качестве помещений, используемых под офисы, и наличии в них хотя бы косметического ремонта, а также в определенном состоянии общественных зон. К классу «D» относили все подвалы. Но самое главное, классность обычно присваивалась «на глазок».

«Принципиальное отличие классификации ГУД от общеизвестных заключается в том, что представители бизнес-центра сами себе не могут присвоить классность. Объект исследуют эксперты сертификационной комиссии гильдии. При работе в регионах в базовую классификацию вносятся уточнения, исходя из особенностей регионального рынка офисной недвижимости каждого конкретного региона. Например, у наших соседей в Екатеринбурге классификация немного отличается от базовой и учитывает особенности именно этого региона», – рассказывает директор консалтинговой компании «Денова Управление» Наталья Девяткова.

По словам директора управляющей компании «Нобель» Елены Чуклиной, необходимость в подобном продукте назрела уже давно: «На сегодня каждый девелопер или собственник здания имеет свои представления о классе своего объекта, трактует западную классификацию, исходя из своих целей и задач, что в корне не верно. В результате потребитель не имеет четкого представления о статусе объекта, о его «начинке» и не понимает, из чего складывается арендная плата».

Отсутствие четкого разделения на классы мешает и самому региональному рынку коммерческой недвижимости – формирование адекватной арендной платы, капитализация объектов, их статус – все это на сегодня тормозит развитие рынка. Базовая классификация офисных и бизнес-центров на территории России, разработанная Гильдией управляющих и девелоперов, призвана решить проблему. В ближайшее время в Тюмени будет также сформирована сертификационная комиссия, в состав которой войдут эксперты гильдии, авторитетные представители местного сообщества, профессионалы рынка, представители органов власти. Сейчас ведутся переговоры с потенциальными участниками комиссии, состав ее будет озвучен на видеоконференции с руководством ГУД 22 июня.

Инициаторы проекта подчеркивают, что он не носит коммерческий и ангажированный характер – работа экспертов ведется на общественных началах, классификация бизнес-центров проводится бесплатно. «Главная наша цель – внести ясность и попытаться сформировать четкие правила игры на рынке, который до сих находится в некоем анархичном состоянии», – утверждает председатель сертификационной комиссии Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Лушников из Санкт-Петербурга.

Обобщенные результаты деятельности ГУД по классификации бизнес-центров городов России, в том числе и Тюмени, будут представлены на IV Международном инвестиционном форуме недвижимости PROEstate 2010 в сентябре этого года.