Изменения на строительном рынке

О проблемах строительного рынка Тюмени шла речь на последнем заседании пресс-клуба «КВ-Диалоги о недвижимости». Специалисты строительной, риелторской и банковской сфер давали свои прогнозы относительно того, как строительный рынок будет развиваться в ближайшем будущем.

Один из выводов, который сделали специалисты – небольшие строительные компании либо будут вынуждены объединиться, либо уйти с рынка. Заместитель руководителя рабочей группы по делам обманутых дольщиков партии «Единая Россия», заслуженный строитель Российской Федерации Борис Ройтблат рассказал о своем видении ситуации: «Партией «Единая Россия» во всех регионах были созданы специальные рабочие группы для решения проблем обманутых дольщиков. В нашем регионе тоже создана такая группа, она работает. Безусловно, в принятом 214 законе есть много моментов, неприятных как для строителей, так и для риелторов. Между тем должен сказать, что 214 закон не просто реально защищает права дольщиков, но и серьезно изменяет правила игры, особенно для небольших застройщиков».

По словам г-на Ройтблата, на тюменском рынке, насыщенном комплексной застройкой, работать небольшим строительным компаниям становится довольно тяжело. «Сегодня дольщик приходит на заключение договора основательно подготовленным. Так например у Главного управления строительства Тюменской области на сайте предоставлена вся необходимая дольщику информация – что рекомендовано, что нужно проверять. Существует список строительных компаний и объектов долевого строительства. Можно узнать информацию по любому строящемуся дому – кто его строит, на каком основании, на какой стадии находится строительство; можно узнать телефон и адрес той компании, которая занимается строительством объекта», – отмечает г-н Ройтблат.

Однако г-н Ройтблат отрицательно относится к идее создания так называемого «черного списка» застройщиков. Отметим, журналисты поинтересовались не столько «черным списком» застройщиков, сколько списком долгостроев. Не так давно ваш покорный слуга обнаружил в тюменской газете, посвященной решению квартирного вопроса, несколько объявлений, в которых указывались к продаже квартиры в домах, давно известных как долгострои. Главное управление строительства и властные структуры между тем неоднократно высказывали точку зрения, оглашенную и г-ном Ройтблатом: «белый список» – пожалуйста, а вот черного списка не будет.

Между тем достаточно беглого взгляда на «белый список», чтобы понять – толку от него не так и много. Хотя бы потому, что в нем давно и прочно засели те самые проблемные дома, дольщики которых все еще рвут на себе волосы из-за возникших проблем с заселением и получением регистрации. А Главное управление строительства все еще беспокоится об имидже строительных организаций, которые допустили когда-то просчеты, но сейчас якобы исправились.

Своя база данных по поводу объектов накопилась и у риелторов, отметила генеральный директор агентства недвижимости «ТюменьСтройСервис» Наталья Краснова. Г-жа Краснова также считает, что уместнее все-таки создавать общегородской список благонадежных застройщиков, нежели тех, кто строит не в сроки. Тех, кто не справляется со своими обязательствами, риелторы и так знают – дурная слава, что называется, идет вперед.

Хотя закон был принят уже достаточно давно, застройщики все еще умудряются называть его «новым» и работать по старинке. Это касается и отсутствия разрешения на строительство, и случаев, когда застройщики «забывают» продлить срок аренды земельного участка. Между тем самое главное, что отличает Тюмень от остальных городов и весей Российской Федерации – несмотря на нарушения закона, нарушения эти не касаются обмана самих дольщиков. Можно подумать, что строители умудряются обмануть кого угодно – инспекции, органы государственной власти, но обманывать дольщика даже не собираются – потому что понимают, кто именно платит застройщику живые деньги. Г-н Ройтблат отмечает только два печально известных случая настоящего обмана дольщиков в Тюмени – это дома по улице Геологоразведчиков и улице Матросова.

Отдельно г-н Ройтблат отметил проблему спекуляций на покупке и продаже жилья. Правительством и президентом поставлены задачи по росту ввода жилья на душу населения. Однако Тюменская область – привлекательный в инвестиционном плане регион. И многие понимают инвестиционную привлекательность по-своему. То есть, приезжают, скупают квартиры еще на котловане, а потом продают. Как это назвать? Спекуляция это или инвестирование в строительство? С одной стороны, это чистой воды инвестиция, которая, кстати, позволяет строителям не брать кредиты или быстрее их выплачивать. С другой стороны, цели, которые преследует национальный проект, в такой ситуации оказываются далекими от выполнения.

О роли банков

Банки не остаются в стороне от инвестиций в строительную сферу, и это понятно. Принятый 214 закон скорректировал работу банков с застройщиками. В теории проектное финансирование открывает для застройщика, имеющего необходимый пакет документов, огромные возможности. Однако реализовать сотрудничество с банком для застройщика – не такое просто дело. «В 2006 году стоимость квадратного метра росла такими темпами, что было выгодно для застройщиков привлекать средства банков. Иногда застройщики даже искусственно сдерживали продажу, чтобы затем с лихвой окупить занятые у банка средства», – отмечает директор по маркетингу управляющей компании «Статус» Елена Путилова.

Однако 2006 год позади, сейчас никакого искусственного сдерживания продаж застройщики себе позволить не могут – рыночная ситуация не та. Сама схема выделения банком средств для застройщика стала излишне тяжеловесной.

Поэтому некоторые застройщики попросту отказались от сотрудничества с банками в сфере выделения средств на строительство. Самое обидное – застройщики вынуждены тратить время на согласование деталей даже тогда, когда есть уже и земля, и разрешение на строительство, и согласованные проекты. Потратив предварительно время на оформление всей этой документации, застройщик потом еще тратит время на согласование с банком. Результат часто нулевой, и застройщик попросту находит другие источники финансирования.

Проектное финансирование оказывается достаточно удобным и эффективным инструментом только для тех застройщиков, которые имеют в своем распоряжении несколько земельных участков. То есть, получая деньги под конкретный проект, застройщик имеет возможность развивать и другие проекты. Тогда проектное финансирование и временные затраты застройщика становятся оправданными.

Несколько иную точку зрения высказал заместитель директора по жилой недвижимости холдинговой компании «Сибинтел» Игорь Михайлов. «Вопрос денег для застройщика решается настолько элементарно, что даже не стоит об этом говорить. Почему у некоторых застройщиков здесь возникают проблемы? Потому что нужно привыкать работать по-новому. Инвестору нужно показать не просто землю и проект. Нужно показать ему интересный проект, интересную концепцию, а не голые коробки для жилья. Нужно разрабатывать концепцию, формат, бренд. Если ваш проект нацелен на брендовость и обладает оригинальными форматом и концепцией – то никаких проблем с привлечением инвесторов не будет», – отметил г-н Михайлов.

Не секрет, что принятие 214 федерального закона повлияло не только на взаимоотношения банков и застройщиков, но и на отношение банков к заемщикам. Сложнее стало взять кредит для участия в долевом строительстве. Если стройка не является легитимной (а таких у нас немало), то взять кредит не представляется возможным. По мнению руководителя аналитического центра портала «Ипотека в Тюмени» Владимира Андреева, именно поэтому стали развиваться ломбардные ипотечные кредиты. Дело в том, что, имея в собственности недвижимость, вы можете получить в кредит сумму, достаточную для приобретения долевого участия в строительстве. Дольщик при этом принимает на себя практически все риски, поэтому для банков такая схема представляется довольно удобной.

С другой стороны, не дремлют и страховые компании. По словам заместителя директора по связям с общественностью ФКБ «Московский капитал» Полины Гараниной, в центральной России страховые компании уже предлагают дольщикам такую услугу, как страхование рисков.

ЖСК – новая возможность для застройщиков?

Обсуждали участники и эксперты пресс-клуба и альтернативные схемы привлечения средств, помогающие работать с покупателями квартир в обход закона о долевке. Одой из таких схем, более того, схемой легитимной и во многих российских регионах вполне действующей, является создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Суть этой схемы заключается в том, что застройщик на начальном этапе строительства собирает участников кооператива, пайщиков, которые впоследствии и станут владельцами жилья. Паи, на которые будет вестись строительство, также готовы кредитовать некоторые банки.

Однако, по мнению Игоря Михайлова, при ближайшем рассмотрении такая схема на тюменской земле пока оказывается нежизнеспособной.

Действительно, в Екатеринбурге схема ЖСК получила широкое распространение, однако, произошло это скорее потому, что данная схема стала там развиваться еще до появления ипотеки. В соседнем с Тюменью городе схема ЖСК сейчас является довольно разработанной.

«С точки зрения застройщика она очень привлекательна, тем более – абсолютно легитимна и позволяет застройщику избежать так называемого потребительского терроризма, лазейка для которого есть в 214 федеральном законе, – отметил Игорь Михайлов. – Однако тюменцам, при двух равных площадках, расположенных рядом, одна из которых будет работать в рамках закона о долевке, а другая пойдет по пути создания ЖСК, будет очень сложно решиться на вторую схему. Причиной тому – сложившийся менталитет и недоверие к схемам, хоть отдаленно напоминающим различные финансовые пирамиды».

По мнению Владимира Андреева, обсуждающиеся сейчас в Госдуме строительные сберегательные кассы в скором времени способны вытеснить жилищные строительные кооперативы только за счет того, что специализированные банки будут заниматься тем же самым – аккумулировать деньги у населения и вкладывать их долевое участие в строительстве. «Первым банком, который включится в эту программу, если ее примут, будет Сбербанк. Именно у этого банка есть хорошие возможности для того, чтобы оперативно включиться в процесс за счет своей ресурсной и клиентской базы», – отметил аналитик.