«Прорубили дырку в подвал». Самые странные перепланировки квартир в Тюмени — почему так нельзя делать

Тюменская ГЖИ в последние месяцы часто сообщает о решениях судов, которые обязывают владельцев продать квартиру с незаконной перепланировкой. Деньги, вырученные от такой продажи, отдают бывшему владельцу за вычетом суммы на приведение жилья в изначальный вид. Сколько квартир из-за самовольной перепланировки было принудительно продано в Тюмени в прошлом году? Как узаконить планировку и не потерять квартиру, а также что можно и что нельзя в ней переустраивать — в материале 72.RU

Массовая мода на перепланировки в квартирах началась после 90-х годов, когда люди смогли их приватизировать. В советское время квадраты выдавали очередникам в зависимости от численности семьи. Если семья расширялась, то теоретически можно было получить большую площадь, а в меньшую — заезжали следующие. После краха СССР круговорот квартир прекратился, люди остались там, где их застала смена эпох. После приватизации многие начали самостоятельно улучшать то, что есть, — стеклить балконы и делать перепланировки. Самые популярные — снос стены между комнатой и кухней в хрущевке и строительство дополнительных перегородок в проходных комнатах. Обычно никто никаких разрешений на такие работы не получал.

Сейчас с этим строже. Государственная жилищная инспекция теперь активно работает по перепланировке квартир и у нее есть полномочия их проверять. Чаще всего это делается по жалобам соседей, которые по той или иной причине недовольны проведенной соседями перепланировкой.

— При поступлении в ГЖИ сведений о самовольной перепланировке или переустройстве квартиры проводится проверка, в ходе которой помещение обследуется на предмет его соответствия техническому паспорту, устанавливается наличие согласования с органом местного самоуправления, судебных решений и так далее. В 2020 году проведено порядка 150 таких проверок. Жалобы поступают как от собственников многоквартирных домов, так и от управляющих организаций. Тем не менее абсолютное большинство таких внеплановых выездных проверок проводится по обращениям жителей многоквартирных домов, — уточнили в инспекции.

Самовольной считается любая перепланировка, на которую не получено разрешение муниципальных властей. То есть перед тем как сносить перегородку, этот вопрос нужно обсуждать с чиновниками управы административного округа, в котором вы живете.

Перепланировка и переустройство. Что можно и что нельзя

Тюменцы весьма изобретательны в перепланировке. Это не просто снесенные перегородки между ванной и туалетом или кухней и комнатой, иногда дело доходит до джакузи на чердаке. Некоторые переделки вполне невинны, но есть и опасные прецеденты. Об одном из них рассказал исполнительный директор ассоциации УК Тюменской области Александр Усов.

— Лет пять назад выкупили квартиру на первом этаже в доме на Ямской (это одноподъездная девятиэтажка). Перевели в нежилое помещение и дырку в подвал прорубили. Это случайно обнаружил сантехник. Выяснилось, что в квартире решено было открыть магазин, а в подвале — устроить помещение для склада. Плита перекрытия была ослаблена. Пришлось снова делать металлический каркас и заливать бетоном, — вспоминает Усов.

В ГЖИ приводят конкретные примеры перепланировки и переустройства, которые могут привести владельца квартиры в суд.

— При обследовании квартиры в доме № 3 на улице Газопромысловой установлено, что предназначенное под гостиную помещение используется жильцами как кухня, в нем установлены кухонный гарнитур и мойка, подключенная к системе холодного и горячего водоснабжения. При этом в кухне расположена спальня. За самовольное переустройство владелец квартиры оштрафован на 2000 рублей. На Мельникайте, 127 собственник квартиры оборудовал между жилой комнатой и кухней дверной проем, а предусмотренный проектом вход на кухню заложил. За перепланировку владелец заплатит штраф в размере 2000 рублей, — отметили в инспекции.

Владельцы квартир обязаны привести их в изначальное состояние, предусмотренное техническим паспортом, или узаконить эти изменения, но уже через суд. В противном случае собственники могут вовсе лишиться жилья, получив взамен деньги от продажи квартир на публичных торгах.

В управах есть специалисты со строительным образованием, которые изучают конкретные проекты перепланировки и техпаспорт дома, чтобы понять, что можно перепланировать и переустроить, а что — нельзя. Известно, что запрещен снос капитальных стен, потому что может плохо повлиять на прочность конструкции дома. Всё остальное решается в индивидуальном порядке.

В Тюмени продается много квартир с самыми странными перепланировками и переустройствами. Их можно обнаружить в объявлениях о продаже любого агентства недвижимости. На последних этажах люди пробивают ходы на чердаки, встраивают лестницы и получают двухуровневые квартиры. В некоторых тюменских квартирах на верхних этажах есть даже настоящие дровяные камины с трубой, выведенной на крышу. Выносят раковины на балкон и устраивают там кухни, прокидывают трубы с горячей водой под полом, чтобы сделать его теплым, демонтируют окна с частью стены, чтобы устроить панорамный фасад. Есть прецеденты пробивки потолка и крыши, чтобы установить мансардное окно. Всё это запрещено и может стать причиной больших проблем с законом.

Впрочем, на рынке продажи квартир перепланировка, наоборот, может стать преимуществом. Есть клиенты, которые ищут такое «индивидуальное» жилье. Об этом рассказывают в федеральной компании «Этажи».

— При покупке квартиры все изменения нужно учитывать. Мы предупреждаем об этом покупателей во время осмотра, а собственников при необходимости консультируем по узакониванию перепланировок или устранению существенных нарушений, из-за которых могут возникнуть сложности. Есть покупатели, которые не обращают внимания на незаконные перепланировки, в особенности когда площадь квартиры больше, а цена на нее ниже, чем на аналогичные варианты. Некоторые и вовсе ищут квартиры-переделки, поскольку часто нужна конкретная локация, но не устраивает типовое планировочное решение, — отметили в компании.

В агентстве уточняют, что при покупке без ипотеки перепланировку видят только собственник и покупатель, и если их обоих устраивает, а покупатель готов взять на себя риски с дальнейшим узакониванием, то проблем с заключением договора купли-продажи не возникает.

При этом покупатель должен понимать, что если ГЖИ попадет в его новую квартиру и зафиксирует перепланировку или переустройство, то именно ему, а не прежнему владельцу, придется платить штраф и возвращать квартире типовой вид.

В некоторых случаях можно попробовать узаконить перепланировку через суд. Для этого необходимо получить новую техническую документацию с указанием самовольной перепланировки, сделать положительное заключение эксперта, обратиться в суд, дождаться положительного решения и вместе с этим документом зарегистрировать изменения в Росреестре.

• В России законом запрещены любые перепланировки, ведущие к ухудшению условий проживания третьих лиц или ограничивающие доступ к общедомовым коммуникациям. К примеру, запрещен перенос стояков отопления, горячего и холодного водоснабжения, зашивка этих стояков сплошными коробами без лючков для инспектирования состояния труб.

• Нельзя нарушать несущую способность дома, то есть запрещено демонтировать несущие стены или устраивать в них проемы без получения соответствующего разрешения.

• В «Этажах» отмечают, что собственники часто хотят уменьшить вентиляционную шахту, но согласовать это очень сложно. Площадь внутри шахты не входит в площадь квартиры и, следовательно, собственник квартиры ее не покупал и она ему не принадлежит.

• Система отопления дома рассчитана на определенную нагрузку, и устройство водяных теплых полов от отопления или горячего водоснабжения в большинстве случаев является серьезной перепланировкой и требует согласования, нередко получить его крайне сложно, а вот устройство электрических теплых полов никто не запрещает.

По закону за самовольную перепланировку можно остаться без крыши над головой. Правда, это уже крайняя мера, если собственник жилья отказывается приводить его в изначальный вид.

— Собственник обязан привести. Если этого не происходит, то муниципальный орган обращается в суд с иском о продаже квартиры с публичных торгов. Владельцу отдают вырученные деньги за вычетом расходов на приведение жилья в изначальный вид. Этим уже будет заниматься новый собственник. Если самовольная перепланировка была проведена в квартире, которую человек получил по соцнайму, то договор с ним расторгается, а квартиру в прежнее состояние приводит наймодатель, — объяснили в пресс-службе городской администрации.

В 2020 году муниципальные власти подали несколько десятков исков о продаже квартир с публичных торгов. До финального этапа, то есть до решения о продаже, дело дошло буквально в паре случаев, все остальные владельцы недвижимости либо соглашались убрать перепланировку, либо смогли узаконить ее через суд.

В Калининском округе Тюмени было подано 17 исков, 2 удовлетворены. В Центральном округе — 12 исков о продаже и 1 иск о расторжении договора по соцнайму жилья. Один был удовлетворен, но решение суда еще не вступило в силу. В Восточном округе — тоже 12 исков, удовлетворен только 1, хотя ответчик уже подал апелляцию. Самые законопослушные собственники квартир, похоже, живут в Ленинском районе, там за год не было подано ни одного подобного иска.

— Небольшое количество удовлетворенных исков связано с подачей встречных исковых заявлений о сохранении помещений в перепланированном состоянии, обычно суд их удовлетворяет. Практика правоприменения показывает, что самовольно перепланированные помещения в большинстве случаев приводятся в прежнее состояние после вынесения решения о продаже с публичных торгов. В этом случае исполнительное производство в отношении собственника о продаже с торгов прекращается, а право собственности третьему лицу не переходит, — уточнили в мэрии.

Особая тема — остекление балконов. Это очень любят делать жители Тюмени. Все новые дома часто сдаются уже с единым остеклением, и менять его самовольно нельзя. У нового дома есть паспорт фасада, а фасад — это общее имущество. Если вы захотите поменять раму на балконе, то должны это согласовать с управляющей компанией и сделать ровно такую же, чтобы вид дома оставался единым. Старым домам тоже делают паспорта фасадов, и по правилам — с балконами не должно быть того раздрая, к которому мы уже привыкли.

Вы знаете, что нельзя просто взять и поставить железную дверь в отсеке на несколько квартир? Против этого выступают пожарные, а кроме того, отсек — это общее имущество дома, и вам нужно брать согласие всех собственников. А еще почитайте материал про погреба, раньше в Тюмени их было очень много, но практически все — самовольные.