Время для инвестиций

Эксперты уверены, что в ближайшее время цены на новое жильё значительно вырастут — более того, рост уже начался. Что это значит для покупателей недвижимости? Пора вкладываться в самую материальную «валюту».

Согласно данным N1.RU, за год (с февраля 2017 по февраль 2018 года) цена квадратного метра новостроек увеличилась на 2,84 % — с 52 800 до 54 300 рублей. Сильнее всего подорожали трёхкомнатные квартиры, увеличение составило 6,11 % (с 50 700 до 53 800 рублей за квадратный метр), меньше всего — однокомнатные, цена повысилась на 1,49 % (53 800 рублей в феврале 2017-го, 54 600 — в феврале этого года). Средняя стоимость однокомнатной квартиры по итогам февраля этого года составила 1 950 000 рублей, двухкомнатной — 3 200 000 рублей, трёхкомнатной – 4 460 000 рублей.

Ильдар Хусаинов, руководитель федеральной риелторской компании «Этажи», отмечает, что цены на новое жильё растут уже несколько месяцев подряд — в среднем на 200–300 рублей за «квадрат» в месяц. И есть немало предпосылок к тому, что такая динамика продолжится.

«Во-первых, этому способствует снижение ипотечной ставки, сейчас она на уровне 9,75 %, а будет ещё меньше, — рассказывает Ильдар Борисович. — Кроме того, стали расти реальные доходы населения. С другой стороны, сократился объём новостроек в продаже: за год от 16 000 объектов мы пришли к 11 000». Таким образом, по мнению Ильдара Хусаинова, сокращение предложения наряду с растущим спросом неизбежно будет вести к увеличению стоимости квартир. Поэтому, считает эксперт, сейчас идеальное время для инвестиционных покупок.

С ним согласен и Андрей Панасюк, руководитель компании UP ConsAllt. Он уверен: недвижимость в нынешних условиях — надёжное и выгодное вложение средств.

«С валютным рынком играть бессмысленно, он слишком нестабилен. В серьёзном банке максимум, который вы сможете получить, — 5 % годовых. Хранить деньги в деньгах — вообще самое рисковое, — считает Андрей Панасюк. — Что касается недвижимости, то за год средняя цена продажи за квадратный метр выросла на 12 % — где ещё есть такая прибыльность? По самым консервативным прогнозам, стоимость жилья к концу года вырастет ещё на 7–8 %. Безусловно, в долгосрочной перспективе повлияют на цену и введённые 6 апреля санкции Минфина США – вырастет стоимость стройматериалов, рабочей силы, соответственно, подорожает и жильё».

Кроме того, приобретая недвижимость на первичном рынке, в большинстве случаев можно выиграть ещё и на разнице между стоимостью квартиры на начальном этапе строительства и уже после сдачи дома в эксплуатацию. «По нашим данным, на некоторых проектах эта разница составляла до 25 %», — отмечает Андрей Петрович. Впрочем, по словам эксперта, бывают случаи, когда стоимость квадратного метра на объекте за период строительства не изменялась или даже снижалась.

В любом случае продать готовую квартиру можно будет не ниже рыночной стоимости. «Спрос на недвижимость высок, анализ первого квартала показал, что этот год бьёт все рекорды по количеству сделок на первичном рынке: их стало на 28 % больше, чем в аналогичном периоде прошлого года, а в денежном выражении — на 46 % больше», — добавляет Андрей Панасюк.

Он также советует при выборе инвестиционной квартиры принимать во внимание не только её стоимость, но и среднюю ставку аренды: «В некоторых новых жилых кварталах Тюмени цена аренды однокомнатной квартиры доходит до 40 тысяч рублей. В то время как в среднем по городу она составляет 10–15 тысяч», — комментирует специалист. Получается, и здесь тоже можно заработать при грамотном подходе.

Распределение новостроек по районам очень неоднородно. По данным экспертов рынка, больше всего предложения нового жилья сконцентрировано в районе Тюменской слободы, где сейчас идёт активная застройка. Неплохой объём демонстрирует район Студгородка, а также северная часть города (Тарманы, Мыс). А меньше всего сейчас строится в Восточных микрорайонах.

Что любопытно, динамика цен по городским округам пропорциональна объёму. Так, согласно анализу объявлений сайта N1.RU, в Калининском районе (там, где расположена Тюменская слобода) за год цены немного поднялись, «квадрат» там подорожал на 2,15 %. В Центральном районе (Студгородок) средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 8,13 %, а Ленинский (Мыс, Тарманы) показал самый большой по сравнению с другими округами рост — на 10,12 %. А вот в Восточном цены как раз упали: средний ценник квадратного метра уменьшился за год на 2,75 %.

Эксперты не прогнозируют особых изменений в плане распределения новостроек по районам. «По-прежнему будет развиваться юго-западная часть города, за объездной дорогой, районы Тюменской Слободы, Плеханово, Комарово, — комментирует Ильдар Хусаинов. — К нам заходят и иногородние застройщики, составляя неплохую конкуренцию местным компаниям».

Хусаинов подчёркивает, что второй квартал этого года будет рекордным по количеству выданных разрешений на строительство — а значит, Тюмень ждёт немало новых проектов. Долгосрочная перспектива туманна: пока и сами застройщики не готовы смотреть далеко в будущее из-за грядущих радикальных изменений в законодательстве.

Сергей Зайцев, руководитель отдела новостроек компании «Этажи», отмечает, что тюменские застройщики отличаются большой гибкостью и адекватно реагируют на изменения спроса.

«Покупатели сегодня охладели к студиям, ими рынок уже «наелся», — рассказывает специалист. — По спросу лидируют однокомнатные квартиры, а среди двухкомнатных особенно популярны «распашонки», их разбирают влёт у любого застройщика. Вообще отличительная черта сегодняшних новостроек — большое разнообразие вариантов планировок в проекте, раньше такого не было. И это, конечно, хорошо для покупателя — есть из чего выбирать».

По словам Сергея Зайцева, главными критериями выбора для покупателя недвижимости являются цена объекта, район и инфраструктура. «Надёжность» застройщика, репутация строительной компании не играют роли — это особенность тюменского рынка: у нас практически не осталось долгостроев, а с подозрительными компаниями риелторы предпочитают не связываться (а риелторы — один из основных канал продаж новостроек).

Эксперт также подчёркивает: несмотря на рост цен, застройщики по-прежнему остаются лояльными к покупателям — предлагают индивидуальные скидки и рассрочки, дают отсрочку по платежам в случае непредвиденных обстоятельств. И банки готовы работать с клиентами оперативно — бывают случаи, когда сделка с участием кредитных средств занимает всего один-два дня. Среди покупателей тюменских новостроек немало иногородних (в основном, из ХМАО, ЯНАО, Курганской, Омской и Свердловской областей), и такая скорость сделки не может их не радовать. Добавляют позитива и низкие процентные ставки по ипотеке на жильё от застройщиков — так что рынку есть что предложить в противовес растущим ценам.

Читайте также о том, как сэкономить на ипотеке и в каком районе Тюмени лучше купить новостройку. В нашей базе объявлений вы найдёте квартиры по комфортной для вас цене.