Окраины vs центр: где покупать новостройку

Тюмень продолжает активно застраиваться: по данным Главного управления строительства, в 2017 году было возведено 1 миллион 420 тысяч квадратных метров жилья, из которых половина — это многоквартирные дома. Большая часть из них расположена на окраинах города, но есть несколько проектов и в центральной части. Мы решили поинтересоваться у экспертов, чем различаются новостройки в центре и на окраинах и почему покупатели делают выбор в пользу того или иного района.

Среди проектов высокого класса, расположенных в центре, можно отметить жилые кварталы «Аристократ», Life Plaza, Fifty Fifty, Home Sweet Home и жилые дома «Вертикаль» и «На Орловской». Обычно это объекты точечной застройки либо комплексы из пары-тройки домов. Отдельно стоит обозначить кварталы комплексной застройки — «Новин» и «Центральный», расположившиеся в районе ул. Харьковской; эти объекты классифицируются обычно как «комфорт».

На окраинах же — огромный выбор жилья класса «эконом», от студии до просторных многокомнатных. В юго-западной части города, от Московского тракта до ТЭЦ расположилось более 30 жилых комплексов, большинство строится в районе объездной дороги. С другой стороны города, в его заречной части, также немало предложений — более десятка ЖК. И, наконец, самым отдалённым по праву может считаться микрорайон Новоантипинский, по Старому Тобольскому тракту. Впрочем, поскольку он не отделён от центра мостами через реки и железные дороги, то и добираться туда, пожалуй, не сложнее, чем на другие окраины.

Первое, что сразу может прийти в голову при противопоставлении новостроек на окраине и в центре города — это их разница в стоимости. Кажется очевидным, что в деловых районах цены на недвижимость должны быть выше — это объясняется престижностью местоположения, развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, высокой плотностью детских садов и школ. Давайте проверим, истинно ли это утверждение.

По данным аналитиков N1.RU на ноябрь 2017 года, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Центральном районе Тюмени составила 56 700 рублей. Однако стоимость в отдалённом Восточном оказалась даже выше — 58 400 рублей. В Ленинском районе, который тоже можно отнести к центральной части города, средняя цена за «квадрат» составила в ноябре прошлого года 58 700 рублей, а самым дешёвым стал Калининский (окраина), в котором «квадрат» жилья предлагался по цене 51 500 рублей. Если смотреть динамику за год, то мы увидим, что от месяца к месяцу цифры варьируются, иногда на первом месте по дороговизне предложения оказывается Центральный район, иногда Восточный, а Калининский и Ленинский по сравнению с ними — стабильно недорогие. Так что статистика подтверждает высокую стоимость квартир в центре лишь отчасти.

Высокая стоимость квадратного метра в центре обусловлена и форматом самой недвижимости: как правило, в центре возводятся дома бизнес- и элитного класса. Во-первых, потому что клиент, интересующийся такой недвижимостью, как правило, предпочитает центр, а во-вторых, потому что для застройщика строить дешёвое жильё на дорогой земле попросту невыгодно.

«В центре Тюмени давно сложился дефицит земли, пригодной для возведения жилья. Найти подходящий участок трудно и дорого, — рассказывает Родион Чистяков, заместитель генерального директора ГК «ТИС». — Стоимость участков в центральной части по сравнению с другими районами выше в разы. При этом по площади сами участки значительно меньше. И отсюда вытекает непростая задача для проектировщиков: на компактной территории нужно разместить не просто ЖК, а концептуальный комплекс, отвечающий всем представлениям клиентов о дорогом жилье, с необходимым количеством парковочных мест, детскими площадками, озеленением. Кроме того, есть ряд градостроительных ограничений на строительство в исторической части Тюмени. Например, высота домов не должна превышать девять этажей, а где-то даже пять. Здесь на девелопера возлагается двойная ответственность: нужно грамотно вписать комплекс в городскую среду, не испортив исторический облик района. Возникают трудности и с подключением к инженерным сетям: как правило, в центре электрические и тепловые сети сильно нагружены либо изношены, и застройщикам приходится делать за свой счёт реконструкцию».

Зачастую плюсом отдалённых от центра районов называют хорошую экологию. Вот только общественники не всегда согласны с этим утверждением.

«Все думают, что чем дальше от города — тем лучше, но не факт, — комментирует Юлия Кондинкина, актриса, стрит-арт художник, общественный деятель, экоактивист, организатор экологического движения «Зелёный хоровод». — Районы ИЖС, рядом с которыми расположены новостройки на окраинах, часто только ухудшают экологическую обстановку: здесь много стихийных свалок, потому что никто не желает платить за вывоз мусора. Кроме того, в большинстве случаев ассенизаторы, откачивающие выгребные ямы или септики, просто незаконно сливают эти отходы в лесу».

Юлия Кондинкина называет три самых неблагоприятных с этой точки зрения района новой застройки: районы Суходолья, Плеханова и Антипино. «Суходолье — бетонное гетто, — объясняет она. — На участке 400 на 400 метров стоит 24 дома по 16 этажей. Там всё заставлено машинами! Под словом «озеленение» подразумевается газон, на котором ничего не растёт. Наверняка в этот район даже птицы не залетают. Представьте, что будет с этим районом через 30 лет?»

Дома, которые возводятся в районе аэропорта Плеханово, тоже, по мнению эксперта, не пригодны для жизни: слишком близко расположены трасса, высокая слышимость автомобильного движения, мало зелени. А новые микрорайоны на Старом Тобольском тракте вообще, по словам Юлии Кондинкиной, возводят в зоне опасного производства — там расположены УГМК «Сталь», НПЗ «Антипинский» и канализационная станция.

Впрочем, центр города тоже далёк от совершенства.

Юлия подчёркивает, что городская среда организована так, чтобы было удобно водителям, а вот о комфорте пешеходов градостроители почти не задумываются: мало новых скверов, бульваров и парков. Боль активистов можно понять: хороших зелёных зон осталось у нас не так много, и новостройки, к сожалению, возводятся не рядом с ними.

Помимо цены, транспортной доступности и экологии, на выбор жилья влияет множество факторов. В голове у каждого — идеальная картинка «квартиры мечты», и покупка всегда индивидуальна. Тем не менее, некую аудиторию клиентов-«центровиков» и клиентов-«окраинщиков» могут сформулировать и риелторы, и застройщики.

«Квартиры в центре предпочитают люди, которые и работают в центре, — объясняет Ирина Яременко, директор агентства недвижимости «Новый город». — Поскольку у нас проблемы с парковкой, они обычно даже не пользуются автомобилями, предпочитая ходить на работу пешком. Впрочем, если клиент в качестве основного аргумента против жилья на окраинах называет «далеко», я всегда уточняю: а от чего далеко? В сравнении с чем? Например, людям, имеющим загородную недвижимость, дачникам, наоборот, выгоднее приобретать квартиру там, где находится выезд на загородное направление, чтобы не стоять в пробках».

По словам Ирины Яременко, выбрать квартиру в отдалённых от центра районах она посоветует семьям с маленькими детьми — там, по мнению риелтора, царит атмосфера добрососедства, где молодые мамочки могут найти себе компанию подруг, а дети — завести друзей своего возраста. Ирина Яременко подчёркивает, что в новых микрорайонах даже на окраинах сейчас хорошо развита инфраструктура: есть все необходимые магазины, детские сады (правда, иногда только частные), поликлиники. «По сути, это город в городе», — объясняет она.

«Покупатели жилья в центре и в микрорайонах различаются, — признает и Родион Чистяков. — Квартиры в центре чаще всего покупают уже состоявшиеся люди в возрасте от 45. Во всяком случае, в нашем ЖК «Аристократ» портрет типичного покупателя выглядит именно так. Конечно, достаточно велик сегмент новосёлов в возрасте от 25, но квартиры им, как правило, покупают родители. Второе интересное наблюдение: в центре существенная часть сделок — за наличный расчёт. В микрорайонах квартиры стоят дешевле, но в большинстве случаев их приобретают в ипотеку. Покупатели здесь моложе, как первое собственное жильё они охотнее выбирают студии. Соответственно, квартирография в микрорайонах другая: в новостройках больше студий и однокомнатных квартир, нежели в центре».

Теперь, обладая полной картиной особенностей недвижимости в центре и в спальных районах, вы смело можете приступить к выбору жилья в нашей базе объявлений. Также советуем прочитать о том, какие новостройки сдадутся уже в этом году и на каком этаже жить хорошо.