Когда платить за коммуналку?

Свет, тепло, вода – вот, что сегодня можно назвать признаками цивилизации, а все остальное – уже излишества. И современный человек, оставшись без первых, очень быстро впадает в отчаянье. А лишиться сих благ он может по разным причинам. Первая – если на ресурсоснабжющих предприятиях случилась авария. Вторая – если человек должник, или как еще называют таких людей – «злостный неплательщик». И наконец, самая нестандартная, но вполне реальная – когда квартира есть, а прав на нее нет, и компании просто отказываются вас обслуживать, потому как вы искренне считаете, что не должны никому платить до определенной поры, то есть пока вам нужную бумажку не предоставят.

Насколько правомочны в таких ситуациях действия жителей новостроек, комментирует юрист. По мнению адвоката Олега Сухова, все зависит от нескольких составляющих, а именно:

• переданы ли жилые/нежилые помещения в пользование покупателям;

• пользуются ли жильцы (дольщики) помещениями;

• с какого момента договором предусмотрены обязательства дольщика на оплату коммунальных и эксплуатационных платежей;

• оказываются ли фактически эксплуатационные услуги Управляющими компаниями, ТСЖ или через УК и ТСЖ компаниями – поставщиками эксплуатационных услуг;

• получено ли разрешение на ввод дома в эксплуатацию;

• оформлено ли право собственности на объекты недвижимости в доме.

Несмотря на то, что ЖК РФ (Жилищный кодекс, ст. 153) говорит о возникновении обязанности оплачивать коммунальные и эксплуатационные расходы за жилые помещения только с момента регистрации права собственности, данные обязанности имеют место только в отношениях между бывшим и будущим собственниками, когда один продает жилое помещение другому, при этом указанные правила, установленные ЖК РФ, не применимы, когда собственность возникает как вновь созданное имущество и требует обслуживания и эксплуатации до регистрации такого имущества, то есть в отношениях со строительством и продажей квартир и нежилых помещений в домах-новостройках.

Ни одна норма закона не запрещает осуществлять эксплуатацию и обслуживание вновь созданных объектов незавершенного строительства, не сданных в эксплуатацию и не оформленных как объекты недвижимости. Более того, как показывает практика, даже не введенные в эксплуатацию здания требуют, чтобы они отапливались, освещались, охранялись и многое другое, то есть обслуживались. Если такое обслуживание связано в том числе с проживанием или иным пользованием жилыми/нежилыми помещениями покупателями – будущими собственниками и фактическими пользователями, то в силу ст.ст. 781 п. 2 ГК РФ, 779, 432, 433, 1102, 1105 ГК РФ именно такие лица (пользователи) обязаны в пропорциональной части своих помещений к общему имуществу всего здания нести расходы на эксплуатацию и обслуживание.

Сразу стоит оговориться, что прямое применение Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в данном случае можно приводить в пример только при определенных условиях:

• только тогда, когда между строительной компанией и дольщиком заключен Договор об участии в долевом строительстве;

• если передача квартиры должна осуществляться после сдачи дома в эксплуатацию.

В иных случаях нормы ФЗ-214 не подлежат применению, например, когда между застройщиком и покупателем оформлен договор инвестирования или предварительный договор купли-продажи, или уступки права требования, приобретения помещения путем вступления в ЖСК, любой иной договор, но не договор «Об участии в долевом строительстве...».

«Более того, если по каким-то причинам передача помещения осуществлена до сдачи дома в эксплуатацию, то это обстоятельство не является основанием для освобождения от оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг со стороны дольщика, согласившегося на использование помещения, не сданного в эксплуатацию. При этом для того, чтобы застройщику, ТСЖ или управляющей компании избежать возможных последующих споров о том, насколько правомерным является передача в пользование объекта недвижимости, находящегося в здании, не введенном в эксплуатацию, и соответственно, взимание коммунальных и эксплуатационных платежей, необходимо заключение строительной технической экспертизы о возможности использования передаваемого объекта в незавершенном строительстве доме и отсутствии источников, угрожающих жизни и здоровью людей, мешающих или ограничивающих использование передаваемого объекта», – считает Сухов.

В каких случаях жители новостроек обязаны оплачивать коммунальные услуги:

1. У дольщиков по зарегистрированным договорам «Об участии в долевом строительстве...» обязанность по внесению коммунальных и эксплуатационных платежей может возникать:

• с момента сдачи дома в эксплуатацию, если такая обязанность прописана в договоре с застройщиком;

• с момента подписания акта приема-передачи квартиры, если в договоре не указаны иные сроки возникновения данной обязанности;

2. У членов ЖСК обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента передачи жилого помещения – ст. 153 ЖК РФ (если помещение не является жилым, так как дом не принят в эксплуатацию, применяются положения ст.ст. 781 п. 2 ГК РФ, 779, 432, 433, 1102, 1105 ГК РФ);

3. Собственник обязан осуществлять эксплуатационные и коммунальные платежи с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, что не исключает обязанность того же лица осуществлять расходы по эксплуатации помещения до регистрации права собственности, но в качестве правообладателя, пользователя, при наличии иного статуса;

4. Пользователи жилых и не жилых помещений, как физические, так и юридические лица, и в случае ввода здания в эксплуатацию, и в случае отсутствия разрешения на ввод дома в эксплуатацию обязаны нести коммунальные и эксплуатационные расходы при подписании ими акта приема передачи и получение в пользование объекта недвижимости с поставляемыми в него коммуникациями.

Кстати, о других спорных моментах относительно коммуналки можно проконсультироваться в рубрике «Онлайн-консультация».