Чердаки и подвалы: мое или общее?

Будучи собственником жилья и, якобы, имея права на общую собственность, люди иногда попадают в весьма неприятные ситуации. Например, в прошлом году неприятная история случилась с жительницей Тюмени, в доме которой, на улице Одесской, засорился канализационный стояк и из унитаза потекли фекальные воды. На следующий день представители управляющей компании обратились в расположенный на первом этаже дома банк с просьбой предоставить им доступ к общему имуществу дома – канализации, однако им отказали. Пока шли переговоры с банкирами, квартира утопала в нечистотах.

А в Санкт-Петербурге прошла масштабная акция протеста: защищая подвалы и чердаки жилых домов, люди вышли на улицы. Собственники квартир в многоэтажках выступали против коммерческих структур, которые располагались в подвальных, чердачных и колясочных помещениях их домов. Некоторые из этих бизнесменов мало того, что мусорили и нарушали общественный покой двора, так еще и не пропускали жильцов или представителей ТСЖ к инженерным коммуникациям, расположенным в этих помещениях.

Как не оказаться в такой ситуации? По словам ведущего юриста «Первого Столичного Юридического Центра»Олега Сухова, выяснять все нужно до того, как вы стали собственником.

«На основании положений абзаца 2 п. 2 ст. 235 и п. 1 ст. 290 ГК РФ, а также статьи 36 ЖК РФ, к общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир, и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения», – поясняет Сухов.

Но не всегда чердаки и подвалы являются местами общего пользования, а соответственно, принадлежат на праве собственности собственникам дома.

«Если в нежилом помещении отсутствуют инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения оборудование, а равно нет иных принадлежностей, позволяющих отнести помещение к техническому, указанный объект недвижимости не может относиться к местам общего пользования и числится общим имуществом всех собственников многоквартирного дома. Само по себе расположение помещения в подвале или на чердаке еще не свидетельствует о его исключительно техническом и обслуживающем назначении», – комментирует юрист.

При этом существуют нюансы для определения мест общего пользования для жителей домов «вторички» и новостроек.

«Если мы берем вторичный фонд, то в большинстве случаев при получении выписок из Росреестра можно обнаружить, что подвалы и чердаки уже числятся в собственности определенных физических или юридических лиц, – комментирует Сухов. – Обычно оформление документов происходило в 90-е годы, когда законодательство было иным, а собственников было меньше. В то время приватизированные или выкупленные по договорам аренды нежилые помещения на чердаках и подвалах переоформлялись в собственность все новых и новых покупателей»

В новостройках сразу следует обращать внимание на проектную документацию.

«Именно из проектной документации органы БТИ составляют технические и кадастровые паспорта на все помещения в новом доме, – рассказывает Олег Сухов. – Таким образом, если по проектной документации чердаки и подвалы являются именно таковыми, ни за кем не закреплены и не выведены под определенные цели, то они будут являться местами общего пользования. Если же данные помещения будут проходить как специализированные и отдельные с возможностью их отдельной эксплуатацией, то застройщик сможет оформить право собственности на данные помещения непосредственно на себя и в дальнейшем ими распорядиться, или на стадии строительства дома переуступить права на указанные помещения третьим лицам».

Для разрешения спорных ситуаций в первую очередь стоит обращаться в Росреестр, дабы выяснить на кого зарегистрировано право собственности на данные помещения.

«Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ), – комментирует адвокат. – Но если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ)».

Так что прежде чем бежать в суд, разберитесь, можете ли вы в этой ситуации на что-то рассчитывать. Выясните, кто является собственником данного имущества и на каком основании.

«Судебная практика исходит из признания нежилых помещений, в которых нет коммуникаций по обслуживанию дома, принадлежащими на праве собственности лицу, осуществившему строительство такого дома либо лицу, приобретшему данное нежилое помещение на иных законных основаниях», – резюмирует Олег Сухов.