Как не купить «кота в мешке»

В Тюмени, как и во многих других городах России «двойные продажи» на рынке недвижимости – весьма распространенная схема. Большая часть судебных разбирательств, особенно среди так называемых обманутых дольщиков, касается именно факта двойной продажи. Когда одну и ту же квартиру, недостроенную, перепродают нескольким людям. В итоге, строительная фирма банкротится, а многочисленные владельцы начинают долгие судебные тяжбы по выяснению, чья же квартира на самом деле. Но, как заявляют специалисты, купить «кота в мешке» грозит не только тем, кто приобретает жилье в новостройке, но и тем, кто обращается на вторичный рынок жилья. На что следует обратить внимание, чтобы не оказаться в такой ситуации? По мнению адвоката «Первого столичного юридического центра» Олега Сухова, первое, чему следует уделить внимание, – договор.

«В зависимости от того, какой именно договор был заключен с покупателем и на какой объект недвижимости, основания для преимущественного права на такой объект недвижимости будут различными, – поясняет Сухов. – Например, если мы говорим о первичном рынке недвижимости, где имела место сделка по реализации объекта путем любого договора (инвестирования, соинвестирования, предварительного, договора уступки права требования, иного договора), кроме договора долевого участия в строительстве, подлежащего обязательной государственной регистрации в Росреестре, то преимущественное право на объект недвижимости будет иметь то лицо, которое ранее заключило или оплатило договор».

В договоре долевого участия в строительстве в новостройке, который подлежит обязательной государственной регистрации, не имеет значение, кто первым подписал или оплатил договор, важно, кто первым данный договор зарегистрировал в Росреестре. Все иные претенденты, которым не повезло получить квартиру или машиноместо, или офис в собственность в связи с наличием иного покупателя, который имеет преимущественное право на данный объект, могут лишь обратиться в суд с требованиями о возмещении понесенных ими убытков и неустойки за неправомерное пользование денежными средствами.

«Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено федеральным законом, это указано в п. 3 ст. 4 «Закона о долевом строительстве», – поясняет юрист. – Это правило соответствует норме п. 3 ст. 433 ГК РФ, установившей, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом».

Что касается вторичного рынка недвижимости, то опять же, в зависимости от того, с кем был зарегистрирован договор купли продажи в Росреестре, тот и является приобретателем объекта недвижимости, иные покупатели на данный объект претендовать не могут. Если при наличии нескольких сделок договор купли-продажи не прошел обязательную государственную регистрацию ни с одним из покупателей, то преимущество на получение в собственность объекта недвижимости имеет то лицо, которое первое подписало или оплатило договор.

Во-вторых, указанные выше правила о преимущественном праве на приобретенный объект недвижимости по двойным продажам распространяются на тех участников сделки, которые обратились в суд с соответствующими требованиями и о которых известно как суду, так и другим участникам сделки. Если же при наличии двойных продаж покупатель не имеет информации, что в отношении него осуществлена двойная продажа и не обратился в суд с требованиями о признании за собой права собственности на приобретенный объект недвижимости, то он утрачивает статус потенциального собственника в связи с возникновением такого статуса у лица, которое в суд обратилось. «В данном случае преимущественное право на объект недвижимости имеет то лицо, которое в судебном порядке первое признало за собой право собственности на спорный объект», – поясняет Сухов.

В-третьих, защитить права покупателя, который не может претендовать на объект недвижимости в силу двойной продажи, можно иском к продавцу о возмещении убытков. «В соответствии со статьей 15 Гражданского Кодекса РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы, – разъясняет Олег Сухов. – Этот способ защиты гражданских прав предусмотрен п. 4 ст. 165 ГК РФ, гласящим, что сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки (в данном случае – продавец), должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки».

Кроме того, в данном случае можно по аналогии применить п. 3 ст. 551 ГК РФ. В соответствии с этой нормой сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. В п. 61 совместного Постановления Пленумов ВС РФ №10, ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества. и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

И наконец, четвертое и самое главное правило состоит в том, что каждый из читателей настоящей статьи и покупателей, оказавшихся, к сожалению, участником сделки по двойной продаже, должен хорошо знать и понимать: суд – это орган государственной власти, на который возложена законом обязанность разрешить спор независимо, на основании представленных доказательств и сформированной, в том числе правовой, позиции. Суд не призван и не будет защищать покупателей при наличии двойных продаж, если они сами не докажут, что их обманули и не докажут вину продавца. Суд не защищает обиженных и оскорбленных, суд как арбитр старается прийти к выводу о том, кто не прав, в соответствии с чем, какое наказание должен понести.

«Не стоит ждать, что суд вас будет защищать, суд не защищает, – поясняет юрист. – Закон запрещает суду защищать. Только адвокат может защитить и грамотно построить линию ваших требований в суде, а суд, при наличии обоснованных нормами материального права требований, может с ними согласиться и вынести решение, защищающее ваши права, и только так и никак по-другому».