Где лучше строить дом

Если у вас есть земельный участок, это говорит лишь о том, что он у вас есть, а вот кто вы – счастливый дачник или будущий домовладелец – остается под вопросом. Все зависит от разрешенного использования вашей земли. Именно это влияет на тот факт, что будет на вашем участке – капитальное строение или простой летний домик. Что выбрать? У каждой категории есть свои плюсы и минусы.

Начнем с того, что на огороде дом строить нельзя! «Возведение на садовом участке жилого дома, согласно Жилищному кодексу, незаконно», – сообщают официальные источники. Тем же, кто желает построить-таки жилой дом, да еще и жить в нем постоянно, нужно либо возвести жилое строение и признать его жилищем, либо до начала строительства изменить разрешенное использование земельного участка. Признание гражданами жилых строений пригодными для постоянного проживания осуществляют суды общей юрисдикции (то же самое действие юридическими лицами осуществляется в арбитражном суде).

А изменить разрешенное использование земельного участка на земли под личное приусадебное хозяйство (ЛПХ) или под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) можно, обратившись в орган местного самоуправления. «Если участок – не земля сельскохозяйственного назначения, то можно строить дом на участке ЛПХ, тем более, если он расположен в черте города», – подтверждают специалисты Росреестра.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона номер 112 «О личном подсобном хозяйстве» приусадебный земельный участок – это участок в границах населенного пункта, который используется для ведения личного подсобного хозяйства, то есть не предпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции в целях удовлетворения личных потребностей. Кстати, момент – назначение земельного участка – очень важен, так как прежде всего земля должна использоваться для производства сельскохозяйственной продукции (пункт 2 статьи 4 112-ФЗ) и лишь потом – для возведения на нем дома и других зданий.

Это значит, что, во-первых, неиспользование подобной земли для производства сельскохозяйственной продукции может повлечь ответственность по статье 8.8 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП; для граждан штраф составляет от 500 до 1000 рублей). Во-вторых, после трех лет неиспользования по назначению участок после предварительного уведомления может быть изъят у собственника путем продажи с публичных торгов (статьи 284 и 286 Гражданского кодекса РФ). Но эти положения пока применяются только к участкам из земель сельхозназначения, а не земель поселений, тем не менее, необходимо иметь ввиду, что буква закона обязывает не только строить на приусадебном земельном участке, но и выращивать там фрукты, овощи и так далее.

Что же до возведения крыши над головой, то специалисты, как правило, рекомендуют строить именно дом, так как налоговые органы придерживаются мнения, что физическое лицо не может получить имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц в части расходов, произведенных на строительство жилого строения. Является ли ваше здание жилым домом или строением, определяет проект строительства.

Второй категорией, где можно строить дом, являются участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). К плюсам относится налоговый вычет, который положен тем, кто строит на таких участках дом. Но с другой стороны, если в течение десять лет с даты государственной регистрации прав на земельный участок на участке так ничего не появилось, и естественно, никаких прав собственности на строения не регистрировалось, то по прошествии указанного срока земельный налог будет начисляться с двойным коэффициентом. Кстати, упомянутые выше санкции за неиспользование земельного участка для ЛПХ в течение трех лет, распространяются и на собственников участков для ИЖС, но уже за незастройку участка, а не за сельскохозяйственную запущенность.

С другой стороны, в отличие от участка ЛПХ, ИЖС обязательно выдаются технические условия для инженерной инфраструктуры (в том числе и для газификации – статья 48 Градостроительного кодекса РФ и постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения»).

Порядок изменения целевого назначения

«До принятия правил землепользования и застройки, но не позднее первого января 2012 года, изменение разрешенного использования земельного участка, на которого градостроительные регламенты не распространяются, осуществляется решением органа местного самоуправления с учетом публичных слушаний. Учитывая изложенное, в настоящее время собственник земельного участка вправе изменить вид разрешенного использования земельного участка на основании решения органа местного самоуправления с учетом публичных слушаний», – пояснили в Росреестре.

То есть, чтобы изменить разрешенное использование участка, необходимо обратиться в орган местного самоуправления и узнать, возможно ли это, так как город разделен на зоны, и разрешенное использование должно совпадать. Обычно такая информация содержится в правилах землепользования и застройки. Если ваш участок попадает в зону, то появление будущего дома зависит только от вас. Если нет, продолжать не буду, и так понятно. Но независимо от того, какую категорию вы выберете, процедура хлопотная, хотя и нужная. Общие требования к ней установлены в статьях 31–32 Градостроительного кодекса РФ.

В любом случае незаконно возведенное строение доставит гораздо больше неприятностей, начиная от штрафа и до лишения самого дома.