Кому нужны бизнес-центры в Тюмени?

В ушедшем 2007 году наконец-то начал формироваться рынок коммерческой недвижимости в Тюмени. Если до сих пор основные усилия застройщиков были сосредоточены на вводе жилья, то теперь строительство бизнес-центров, гостиниц и торгово-развлекательных центров становится важной составляющей бюджетов застройщиков. И важной составляющей архитектурного облика города.

В конце года Тюмень посетили специалисты санкт-петербургской компании «Бекар». Говорят, со стороны всегда виднее. Предлагаем вашему вниманию их мнение о тюменских бизнес-центрах.

Светлана Лежнева, ведущий маркетолог компании «Бекар»:

Нам, иногородним специалистам, сразу бросилось в глаза, что в Тюмени строится очень много объектов бизнес-недвижимости. А самое главное – очень трудно представить, как все эти объемы обсчитать, и как все эти объемы будут реализовываться.

Можем сказать, что как такового рынка бизнес-центров в Тюмени нет. Это не рынок, это бардак. Есть рынок офисных помещений, но не бизнес-центров. Специалисты нашей компании приезжали в Тюмень ровно год назад, и за это время ничего не изменилось. Самое печальное, что, поскольку нет бизнес-центров, то потребитель даже и не знает, как они должны выглядеть, и какая инфраструктура должна быть в них заложена. Пока не созданы прецеденты, нет и запросов. Это касается даже вопроса формирования арендной платы.

Не буду называть компанию-застройщика, но мы побывали в одном из готовых к вводу бизнес-центров в тюменском варианте. Впечатление удручающее – куча офисных помещений, узкие коридоры. Представьте себе судьбу этого здания через пять лет. Как этим зданием управлять? Ведь в Тюмени пока что нет и рынка управляющих компаний.

Сейчас, по сути, даже в Санкт-Петербурге офисный рынок – это рынок арендодателя, именно арендодатель диктует цену и условия. В цивилизованном варианте этот рынок все-таки – рынок арендатора. Арендатор приходит и выбирает – я хочу вот это, а у вас этого нет, поэтому я пойду к другому. У нас этого нет, и, более того, до этого еще очень и очень далеко.

С другой стороны, Тюменский регион сейчас привлекает большое количество иностранных и федеральных компаний. Таким компаниям удобнее было бы, размещая свой бизнес в Тюмени, просто арендовать площади в качественных бизнес-центрах. Поскольку качественных площадей нет, им приходится строить самим. Если же у вас будет такая недвижимость – то иностранные, и федеральные компании приедут и будут арендовать. Об этом говорит опыт других регионов, поэтому не думаю, что в Тюмени дело будет обстоять иначе.

Можно сказать, что в Тюмени для застройщиков коммерческая недвижимость не является профильной. Рынок жилья в Тюмени сформировался, у него даже есть свои тренды, а вот рынка коммерческой недвижимости нет. Пока, видимо, строительство жилья в Тюмени приносило столь существенную выгоду, что большого желания заниматься бизнес-центрами у местных застройщиков и не было.

А когда застройщик строит все-таки бизнес-центр, он делает это неграмотно. Проблемы с таким зданием обеспечены – его сложно будет продать, его сложно будет сдать в аренду. У такого здания попросту не будет перспектив.

Елена Соболева, ведущий маркетолог компании «Бекар»:

Есть еще одна черта, которая очевидна для иногороднего специалиста. Казалось бы, многие строящиеся объекты бизнес-недвижимости ориентированы не только на представителей местного бизнеса, но и на федеральные и иностранные компании. При этом очень мало информации об объектах. Ее практически нет на сайтах застройщиков, ее практически невозможно достать, находясь в другом городе. Между тем запросы поступают часто.

Нобелевская премия

Так сложилось, что пока на ум экспертам приходит только один бизнес-центр, хоть как-то вписывающийся в европейскую классификацию. Хотя, возможно, дело здесь в активном позиционировании «Нобеля» его руководством. Вот что рассказала об итогах работы бизнес-центра директор управляющей компании «Нобель» Елена Чуклина:

Могу с уверенностью сказать, что для бизнес-центра «Нобель» 2007 год стал успешным, ситуацию можно сравнить с авиалайнером – мы набрали необходимую высоту, все системы корабля работают нормально. Заполняемость бизнес-центра составляет порядка 98 процентов. Это очень хороший показатель.

Еще в октябре мы заявили о повышении цены арендной платы. Успешно завершена договорная компания. Сегодня у нас остались свободные площади, около 60 квадратных метров.

В 2008 году мы планируем ввод второй очереди бизнес-центра. В настоящее время завершены все проектные работы, объект находится на государственной экспертизе. У нас были проблемы с атриумом, который мы хотели сделать нашей изюминкой. Однако согласование такого элемента – довольно сложная процедура, и, в результате, мы решили отказаться от подобного архитектурного изыска. Самое главное – мы опросили арендаторов и оказалось, что рынок атриума на 14 этажей не требует, и достаточно будет двухэтажного атриума.

В целом, на рынке наблюдается такая ситуация. Сегодня у меня такое ощущение, что застройщики коммерческой недвижимости добежали до определенной черты. Застройщики дошли до крыши, бизнес-центры практически построены в плане коробок. Что больше всего удручает – на этих бизнес-центрах можно увидеть огромные растяжки типа «продажа и аренда». Успешен только тот проект, у которого есть четкая концепция, тот застройщик, который четко понимает, для кого он строит бизнес-объект. Застройщики словно не знают, что «засунуть» в эти коробки.

Застройщик же должен понимать: на какую целевую аудиторию они рассчитывают, какие инженерные системы должны быть в центре, какой нарезки должны быть помещения.

В начале 2007 года велись оживленные споры о насыщении рынка Тюмени объектами коммерческой недвижимости. По словам г-жи Чуклиной, проблемы скорее не в насыщении рынка квадратами, а в насыщении качественными площадями. Именно этим и объясняется та ситуация, которую мы видим сейчас – те объекты коммерческой недвижимости, ввод которых был запланирован на 2007 год, плавно «перешли» в 2008 год. Заработают ли обещанные в 2007 бизнес-центры в новом году в полную силу – это мы скоро увидим. Г-жа Чуклина предпочитает придерживаться той точки зрения, что объекты, целевая аудитория и концепции которых не были четко определены на стадии проектирования, перспективы имеют очень слабые.

Какой же должна быть концепция бизнес-центра? О теории тут говорить бессмысленно, так как локальные требования тюменского бизнеса могут значительно отличаться от требований, например, столичных компаний. Если же говорить о практике, то окажется, что кроме «Нобеля» пока и посмотреть не на что. Те огромные бизнес-площади, которые самые мощные тюменские застройщики обещали ввести, так и не введены до сих пор. Конечно, в адрес «Нобеля» часто можно услышать упреки, под которыми есть основания – ваш покорный слуга своими глазами видел, как буквально кусками отпадала плитка на первом этаже этого бизнес-центра. Тем не менее, повторимся, других примеров пока нет. Как же определяет концепцию бизнес-центра сама г-жа Чуклина?

«Концепция проста – все для бизнеса. То есть, инфраструктура объекта заполняется таким образом, чтобы удобно было вести бизнес. Чтобы потенциальные арендаторы понимали, что все административно-хозяйственные вопросы их касаться не будут, вплоть до таких мелочей, как ключи от абонентских ящиков, охрана и уборка.

Поделилась г-жа Чуклина и планами по вводу целого комплекса бизнес-объектов. Этот комплекс будет включать в себя не только офисные помещения, но и отель, и солидный конференц-зал. Причем внутри комлекса объекты будут «поддерживать» друг друга, рождая синергию, при которой организация бизнес-мероприятия будет осуществлять буквально «под ключ» – от размещения гостей в отеле до покупки железнодорожных и авиабилетов.

Ждем убийственной конкуренции

Между тем, по словам заслуженного строителя Российской Федерации Бориса Ройтблата, в Тюмени строит свои объекты компания Radisson, причем это будет не только отель, но и бизнес-центр. Как отмечает г-н Ройтблат, конкуренция будет, но дело не только в объект Radisson. «По строительству объекта Radisson торги проводит французская компания, в торгах участвовало несколько иностранных компаний, в том числе участвовала и та югославская компания, которая уже строит еще один крупный бизнес-объект в Тюмени – «Петр Великий». Это будет бизнес-центр высотой 26 этажей, и скоро его строительство уже начнется. Другой застройщик, «Партнер-Инвест», также говорит о своих намерениях построить бизнес-центр, причем продавать его не собирается, а собирается только сдавать в аренду», – подытожил г-н Ройтблат.

Таким образом, по словам г-на Ройтблата, ситуация грозит разворачиваться таким образом, что от дефицита качественных бизнес-площадей Тюмень может оказаться в положении перенасыщения рынка. Конкуренция станет жестче в разы, кто-то вынужден будет уйти с рынка, а город останется с кучей нежилой офисной недвижимости.

Однако можно вспомнить, что пессимисты говорили, когда в Тюмени активно стали вводиться в строй торгово-развлекательные центры. Представитель холдинга «Сибинтел» Игорь Михайлов вспоминает, что когда компания вводила «Гудвин» и «Премьер», была своеобразная эйфория. «Сейчас эйфория прошла, объектов такого формата в городе становится все больше, и на потребителе это сказывается только положительно. Можно прогнозировать: то, что происходит сейчас в Тюмени в сегменте торгово-развлекательных центров, в скором будущем будет происходить и в сегменте бизнес-центров. Поэтому не надо думать, что люди, которые сейчас вкладывают свои деньги в строительство бизнес-центров, совсем уж глупые и не прогнозируют того, что будет на рынке. Приведу пример: компании, которые выходили на дистанцию по строительству «Петра Великого», не сомневаются, что продадут все западным инвесторам, и по очень выгодным ценам. Все просчитано. Потому что потребности есть», – отметил представитель холдинга «Сибинтел».

В целом, с точкой зрения г-на Михайлова согласен и директор ООО «Гармония» Нурлан Сапаров. «По моим проектам успешно построены несколько бизнес-центров. Могу сказать, что никаких проблем с реализацией этих бизнес-площадей не было. Эти здания востребованы. Касательно роста количества бизнес-центров – никакой угрозы я здесь не вижу. Наш бизнес очень разносторонний, и очень разные требования у представителей этого бизнеса. Кто-то предпочитает покупать площади, кто-то – снимать. Кому-то необходим офис в комплексе с жилым домом, кому-то – отдельно стоящее здание. Давайте вспомним – всего три года назад такого слова как «бизнес-центр» в Тюмени никто не знал. Прошло всего три года, и мы видим, что сейчас происходит – приходят крупнейшие мировые игроки, вводятся здания мирового класса. Пройдет еще три года, и все мы увидим, как изменится качество офисных центров. То есть, все входит в своеобразную рыночную гармонию».

Таким образом, в 2008 году мы с вами станем свидетелями жесткой конкуренции между тюменскими застройщиками в попытках привлечь арендаторов на свои бизнес-площади.