Загородное жилье как новая точка роста

Сегмент загородного жилья в Тюмени набирает обороты. Благодаря этому происходит перераспределение рынка – под «дорогим» жильем сейчас понимаются не столько трех- и четырехкомнатные квартиры, сколько загородные таунхаусы и коттеджи. Естественно, это сказывается на ценовых процессах.

По мнению генерального директора агентства недвижимости «Новый город» Ирины Яременко, за эти восемь месяцев снижения цен на элитное жилье (элитное – в местном понимании) не было. «Между тем цены снизились на старое жилье, на то жилье, которое менее востребовано сейчас. Раньше пансионаты уходили на ура, в течение 2007 года цена на них остановилась. Тот рост цен, который мы наблюдали в 2006 году, начинался с повышения цены на однокомнатные квартиры. Затем повысились в цене двух- и трехкомнатные квартиры. При падении цен мы наблюдаем обратную ситуацию – сначала снизилась стоимость трех- и двухкомнатные квартиры, затем – однокомнатных квартир и пансионатов.

Огромная часть населения, которая раньше покупала хорошие квартиры, сейчас переориентировалась на загородное жилье. Сейчас люди поняли, что такое загородное жилье», – отмечает г-жа Яременко.

Тем не менее, по-прежнему сегмент загородного жилья во многом оказывается проблемным. О проблемах и перспективах этого сегмента мы поговорили с президентом Объединения риелторов Тюмени Олегом Касьяновым.

С чего все начиналось

– Один из первых поселков, который предлагался гражданам, расположен между улицей Широтной и объездной дорогой. В связи с этим имел место настоящий бум, так как впервые землю стали передавать в собственность. Люди с удовольствием брали землю, но когда начинали строить, понимали, что стройка – дело непростое. Поэтому жилье в поселке очень разнокалиберное – кто-то построил нормальный кирпичный дом, а кто-то просто хижину поставил. Многие участки здесь продавались за бесценок. Ведь стоящие несколько лет фундаменты и недостроенные дома со временем стали разрушаться. Особенно зримо этот процесс проявился в 1998-99 годах.

Сейчас внимание власти и бизнеса сосредоточено на других проектах, в других локалитетах. Это закономерно, ведь поселок состоит из собственников, и сейчас именно собственники должны решать судьбу своих земель. Ни бизнес, ни власть помочь здесь не в состоянии.

В силу бумовых продаж на данном участке земли собрались очень разные люди – и по доходности, и по ментальности. Если они смогут самоорганизоваться, то поселок имеет шансы стать привлекательным местом для жизни. В крайнем случае, скорее всего, придет внешний управляющий. На сегодняшний день перспективы данного района далеки от радужных. Однако надо помнить, что в то время, когда начинались продажи земель на этой территории, не было реальной практики подобных операций. Данный факт и вызвал некоторую хаотичность застройки этого района.

– По вашему мнению, какова степень насыщенности рынка загородного жилья в Тюмени?

– При разговоре о количественных характеристиках малоэтажной застройки нашего города довольно сложно дать оценку по параметру «много-мало». Однако можно наметить некоторые тенденции. Около двух лет назад у людей появилось массовое и осознанное желание перебраться за город. Еще зримее эта тенденция проявилась примерно год назад. Люди хотят жить в индивидуальных домах, причем некоторые живут там только летом или на выходных, некоторые начинают жить там постоянно. Это обусловлено, конечно, и интересом к земле. Ведь сегодня именно земельный рынок является самым перспективным сектором в сфере недвижимости. Если в прошлом году стандартный земельный участок в Патрушево или Ожогино стоил 500-600 тысяч рублей, то в нынешнем году купить такой участок менее чем за 1,5 миллиона рублей вам вряд ли удастся.

Сегодня происходит позиционирование поселков с малоэтажной застройкой по классности. В европейской части России этот процесс уже закончился, у нас он только начинается. Если говорить о возможностях, то самые радужные перспективы здесь именно у позиционированных поселков. То есть это четко продуманные поселки, сегментированные, со всеми необходимыми коммуникациями. К сожалению, сегодня в Тюмени таких поселков «в абсолюте» нет.

Сейчас в Тюмени есть такие поселки, в которых соседствуют дома разных ценовых категорий. У такого типа поселений перспективы, конечно, меньше. С точки зрения капитализации они будут проигрывать.

Строится различных коттеджных поселков действительно много, но зачастую это происходит непродуманно, без единой концепции. Идет насыщение голода – люди нуждаются просто в индивидуальных домах, об условиях и концепции они пока не думают. Следующий этап – строительство комплексных, продуманных поселков.

В этом плане по масштабам можно выделить проект Комарово. У проекта есть своя специфика, отрадно, что первоначально было решено подвести всю инфраструктуру и уже затем начать собственно строительство. Нужно учитывать и то, что Комарово – первый проект такого масштаба, поэтому к его оценке не стоит подходить с излишней строгостью.

Комарово – проект не элит-класса, его целевая аудитория – скорее средний класс. Ведь в поселках класса «элит», «люкс», «премиум» (по сути, все это несколько названий для одного и того же явления) размер участка начинается от гектара и выше. В таких поселках даже до ворот участка пешком не ходят.

В нашем же случае практика показывает, что есть серьезный спрос на другой класс. Последний реализованный проект малоэтажного строительства – таунхаусы на Цимлянском. Земельные участки там минимальны – 2-3 сотки. Тем не менее, раскуплены такие таунхаусы были на ура. Ведь все равно это уже дом с отдельным входом, у вас нет соседей по лестничной площадке. По сути, таунхаус представляет собой дачу и квартиру в одном флаконе. Пусть земли и мало, но свои садоводческие инстинкты удовлетворить можно. Факт быстрой продажи таунхаусов говорит о том, что идет насыщение рынка индивидуального жилищного строительства.

Так как насыщение сейчас идет довольно серьезными темпами, то планировщики уже на этапе проектирования задумываются о размере, расположении земельных участков, о проектных решениях для домов. И, конечно, задумываются об инфраструктуре – торговых центрах, объектах досуга.

Между тем сейчас одной из главных проблем для загородных поселков остается их будущее местоположение. Очевидно, оно во многом будет зависеть от наличия газовых и транспортных магистралей. Наиболее перспективными лично мне видятся направления Верхний Бор, Березняки и Московский тракт, Подъем. Эти районы характеризуются наличием инфраструктуры: есть газ, электричество, хорошая дорога.

Вообще, развития малоэтажного строительства следует ожидать в радиусе 20-30 километров от Тюмени. Важным фактором для размещения поселков малоэтажной застройки является наличие интересных природных объектов – лесов, озер, рек.

Что касается жителей нынешних деревень вокруг Тюмени, то я не думаю, что им стоит волноваться. Скорее всего, они только выиграют, и уже выигрывают, когда продают свои земельные участки.

Для местоположения коттеджных поселков важен фактор транспортной развязки. Вообще, транспорт для Тюмени представляет довольно серьезную проблему. Город разрезан на две части Транссибирской магистралью, которую пересекают три виадука. То есть, по сути, житель поселка за городом столкнется с теми же проблемами, что и житель любого микрорайона – потому что от поселка до города он доедет легко, а вот в самом городе его ожидают большие пробки. Таким образом, эту проблему можно решить только комплексно, и пока что привлекательности строящимся поселкам транспортный фактор не добавляет.

– Не слишком ли дорогим удовольствием является коттедж?

– На самом деле дороговизна содержания коттеджа – это миф. Сейчас квартирная плата в многоэтажных домах составляет 1-2 тысячи рублей в месяц. Ежемесячное содержание коттеджа (вода, электричество, отопление) обойдется примерно в 3-5 тысяч рублей. Для отопления используются котлы, трубы с терморегуляторами.

К тому же, надо учитывать, что люди, имеющие средства для приобретения коттеджа, вряд ли окажутся не в состоянии содержать это жилье. Расходы на содержание не смогут остановить человека, решившего приобрести коттедж.

Если говорить о грядущем введении налога на недвижимость, здесь опасения тоже скорее всего надуманны. Будут определены номинальные размеры участков и домов, и повышенному налогообложению подвергнутся только излишне крупные участки и строения.

– На ваш взгляд, как примерно выглядит сейчас житель малоэтажного поселка?

– Сейчас в Тюмени нет сформировавшегося слоя жителей малоэтажных поселков. Однако можно сделать предположения относительно того, как будет выглядеть типичный житель коттеджа за городом. Прежде всего, если учитывать транспортный фактор, это скорее всего будут семьи, в которых на каждого взрослого приходится по автомобилю.

Во-вторых, чтобы купить такой дом, необходимо иметь уровень дохода выше среднего. Нижняя планка дохода такой семьи на одного работающего – 50 000 рублей. Сейчас пытаются сформировать стереотип, согласно которому основными жителями коттеджных поселков станут молодые семьи. Конечно, скорее всего, это не так. В поселках будут жить преимущественно состоявшиеся люди 40-45 лет.

Соответственно, возникнут и проблемы, актуальные для людей такого возраста. Прежде всего – построение инфраструктуры для детей: садов, центров дневного пребывания. Для школьников, скорее всего, будет организована развозка.

Резюмируя вышесказанное, несложно заметить, что основные проблемы для малоэтажного строительства кроются вовсе не в стоимости объектов, а в наличии инфраструктуры. Основные ее элементы – сети, транспорт, охрана, наличие детских, торговых учреждений и объектов соцкультбыта. Если будут решены перечисленные проблемы, то жизнь в коттеджных поселках вокруг Тюмени станет по-настоящему привлекательной и комфортной.

Мнение застройщика

На рынок загородного жилья постепенно выходит все больше новых игроков. Одним из таких игроков стала компании «Керама», которая занимается строительством таунхаусов на озере Цимлянском. Мы поговорили с заместителем директора ООО «Торгово-промышленная компания «Дом» (управляющая компания группы «Керама» в Западно-Сибирском регионе) Федором Колчиным.

– Кем разрабатывался проект застройки?

– На сегодняшний день строительство таунхаусов в районе озера Цимлянское ведется в рамках простого товарищества, в котором ООО ТПК «Дом» является инвестором-застройщиком, ЗАО «Институт Тюменькоммунстрой» – генеральным подрядчиком и ООО «Юрстройзащита» – заказчиком. Проект также разрабатывался институтом «Тюменькоммунстрой».

– Чем обусловлен выбор застройщиком того сегмента, в котором он будет работать?

– Основным показателем является зона городской застройки, определенная новым Генеральным планом города Тюмени. Изменения целевого назначения земельных участков, отведенных под строительство, возможно лишь в результате общественных слушаний.

При приобретении земельного участка в собственность, как в нашем случае, или при оформлении земли в аренду под строительство, как у наших коллег-застройщиков, в зоне малоэтажной застройки, возникает дилемма: «снять» максимальную прибыль с максимального количества квадратных метров жилой площади, при этом применив в строительстве нетрадиционные для нашей климатической зоны стеновые и кровельные материалы; или дать нашим жителям действительно качественное и комфортное жилье.

Определяясь с концепцией строительства поселка таунхаусов «Керама на Цимлянском», мы остановились на втором варианте. Наша компания изначально торговая, у нас несколько иная психология – мы даем покупателю понимание того, что он приобретает за свои деньги. А он за свои деньги, и немалые, хочет приобрести прежде всего простор, качество, комфорт и безопасность.

– Каков процент ипотечных сделок в продажах ваших таунхаусов на Цимлянском?

– Продажа таунхаусов с привлечением кредитных средств банков в общем объеме продаж занимает примерно 30%, точных подсчетов я никогда не вел. И это не показательная статистика. Построив более половины блокированных жилых домов за счет собственных оборотных средств, мы дали нашим покупателям возможность производить оплату с рассрочкой платежа. И эта схема оказалась наиболее востребованной. Не буду скрывать, что среди наших покупателей достаточно много жителей северных городов. Обилие северян легко объяснимо: торговый бренд «Керама» в северных городах Тюменской области давно известен, во многих городах предприятия группы «Керама» являются лидерами на рынке строительно-отделочных материалов. Соответственно, мы имеем достаточно большой кредит доверия у жителей области.