Недвижимость Тюмени: итоги первого полугодия

Только через месяц после того, как закончилось первое полугодие 2007, стали известны результаты статистики. Ситуация, в общем-то, обычная – статистика всегда немного запаздывает. Тем не менее, именно сейчас можно на конкретных подсчетах проследить основные тенденции развития тюменского рынка недвижимости за первые шесть месяцев 2007 года.

Однако для начала обратимся к тем подсчетам, которые были представлены публике в конце июля–начале августа. По данным, оглашенным руководителем Тюменьстата Надеждой Меновой, рост объемов строительства в первом полугодии по сравнению с аналогичным периодом 2006 года составил 21%. Всего строителями было выполнено работ на сумму в 18,8 миллиардов рублей. За январь-июнь текущего года организациями и индивидуальными застройщиками построено 4,5 тыс. квартир общей площадью 356,5 тыс. кв. метров, что на 9,3% больше аналогичного показателя 2006 года. Из общей площади 33,4% построено населением за счет собственных и заемных средств.

Таким образом, в сфере жилищного строительства по всем показателям в первом полугодии наблюдался устойчивый рост. Косвенно это подтверждают и данные УФРС по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам. На территории регистрационного округа в первом полугодии продолжился рост количества зарегистрированных договоров об ипотеке. В целом за данный период произведено 15 112 регистрационных действий по ипотеке (7,1% от общего количества регистрационных действий по регистрационного округу), что на 73,6% превышает аналогичные показатели 2006 года.

Конечно, данные УФРС касаются трех субъектов федерации, поэтому стабилизация рынка Тюмени на фоне общеобластных данных практически никак не отразилась в цифрах УФРС, ведь в автономных округах цены пока что не падают.

Впрочем, данные Тюменьстата косвенно зафиксировали стагнационные процессы на тюменском рынке. Есть один показатель, по которому за первое полугодие наблюдается спад. На 16,5% сократилось количество работников, занимающихся операциями в сфере недвижимости. Видимо, это является общим показателем для тех регионов, которых коснулась стабилизация рынка. Так, одним из важных вопросов, решавшихся на Х Национальном конгрессе по недвижимости, прошедшем в июне в Санкт-Петербурге, было сокращение расходов для риелторов. Сейчас эта проблема остро стоит прежде всего перед московскими и петербургскими риелторами. Однако и тюменские риелторы, побывавшие на конгрессе, отметили актуальность сокращения расходов для риелторских организаций столицы Западной Сибири. Как показывают данные статистики, проблема уже решается, пока что самым простым способом – путем сокращения количества работников.

Руководитель Тюменьстата Надежда Менова на прошедшей неделе заявила журналистам, что в отличие от ситуации по России в целом, за полугодие не произошло и снижения темпов строительства. Однако при детальном анализе оказывается, что из 4,5 тысяч квартир общей площадью 356,5 тысяч квадратных метров 2 700 были введены за первые три месяца 2007 года. Общая площадь построенных за январь-март квартир составила 219,7 тысяч квадратных метров. Таким образом, вопреки мнению руководителя Тюменьстата, снижение темпов все же произошло, и значительное – за январь-март введено 2 700 квартир площадью 219,7 тысяч квадратных метров, а за апрель-июнь – только 1 800 квартир общей площадью 136,8 тысяч квадратных метров.

Наконец стали известны данные о падении цен на жилье в июле 2007 года. По подсчетам специалистов консалтинговой компании «Лекс», индекс снижения средневзвешенных цен предложения на вторичном рынке жилой недвижимости в целом по Тюмени за июль 2007 года в сравнении с июнем 2007 года составил 0,17 процентов. Средневзвешенная цена предложения на вторичном рынке тюменского жилья в июле составила 53 706 рублей за квадратный метр. Предложение на однокомнатные квартиры составило 58 609 рублей за квадратный метр. Двухкомнатные квартиры в июле предлагались по средней цене 52 919 рублей за квадратный метр. Стоимость квартиры из трех и более комнат составила 50 083 рублей за квадратный метр.

Максимальный уровень цен, зафиксированный в июле – 132 тысячи рублей за квадратный метр. Минимальная стоимость квадратного метра была зафиксирована на уровне 25 тысяч рублей.

Самым дорогим традиционно оказался центральный район Тюмени. Здесь уровень средних цен составил 59 585 рублей за квадратный метр. В районе КПД стоимость жилья составила 55 950 рублей. Цены предложения в Восточном и 1-3 микрорайонах зафиксированы на отметках 53 129 рублей за квадратный метр.

При этом, как считают специалисты «Лекса», снижение цен на первичном рынке в целом по Тюмени на конец июля в сравнении с июнем 2007 года составило всего 0,02%.

Как и в случае с июньскими данными «Лекса» о снижении на 0,03%, здесь возникают два вопроса. Во-первых, почему снижение по «первичке» сопоставимо со статистической погрешностью? Во-вторых, сейчас приходится наблюдать ситуацию, при которой именно долевки практически невозможно продать даже при откровенном демпинге. Со «вторичкой» такой ситуации не наблюдается. Почему же, как и в случае с июньскими данными, «вторичка» столь быстро падает в цене?

Видимо, причиной опять-таки послужил крайне большой объем выборки, в которую вошли как элитные объекты-новостройки, в цене практически не падающие, так и обычные типовые многоэтажки. На вторичном рынке предложение не столь различается по сегментам, поэтому снижение и оказалось более зримым.

Между тем тюменские застройщики свои цены на новостройки последовательно снижают, пусть и в рамках различных акций. Так, в микрорайоне «Александровский сад» при 100% оплате и приобретении жилья по ипотеке действует скидка в 5%, а для тех, чей первоначальный взнос составит 80%, застройщик обещает фиксированную цену квадратного метра до 31 декабря 2007 года.

Тюменская домостроительная компания, один из лидеров строительного рынка Тюмени, снизила цену на квартиры на 2%.

Квартиры в Заречном микрорайоне со сдачей в IV квартале 2008 года сейчас можно купить по цене в 33-34 тысячи за квадратный метр, в то время как еще в прошлом месяце эти же квартиры продавались по 45 тысяч рублей за квадратный метр.

По-прежнему действует специальное предложение от группы компаний «Дом», реализующих квартиры в Тюменском микрорайоне по сниженным ценам (цена снижена на 100-200 тысяч рублей в отношении к майским показателям).

Все это конкретные данные, которые могут легко затеряться в море цифр, которыми оперируют статистики и аналитики. Однако потребителю как раз такая конкретика и полезна, в отличие от вороха статистических выкладок.

В принципе, общие тенденции, наблюдавшиеся в Тюмени в первой половине года, повторяют тенденции по Уральскому федеральному округу. В 2007 году в целом по УрФО сохранилось ускорение роста объемов строительства жилья. За первое полугодие 2007 года введено жилья общей площадью 1 570,67 тысяч квадратных метров, что на 33,2% выше уровня аналогичного периода 2006 года, в том числе индивидуального жилья общей площадью 761,3 тысяч квадратных метров. Построено 16 020 квартир (в первом полугодии 2006 года – 14 402).В первом полугодии текущего года по сравнению с 2006 г. рост цен на жилье замедлился. С апреля в крупных городах отмечается тенденция снижения цен темпами 0,2-0,3% в неделю, сообщила пресс-служба Полпреда в УрФО.

Объем жилищного кредитования за первое полугодие составил 22,43 миллиарда рублей (за I полугодие 2006 года – 7,5 миллиарда рублей). Ставки по кредитованию населения снизились до 10,75-13,0%, сроки кредитования возросли до 30 лет, возраст граждан, которым предоставляется кредит, увеличен до 65 лет; сумма первого взноса по кредитам в отдельных случаях снизилась до 10%. Так, в Ханты-Мансийском автономном округе по региональным программам ставки по жилищному кредитованию отдельных категорий населения снижены до 5%.

Таковы результаты процессов, происходивших в первом полугодии на тюменском рынке недвижимости. Теперь самое время вспомнить, что же именно происходило на рынке с января по июль.

Жаркая зима

После осени 2006 года с невиданными ранее темпами роста цен аналитики ожидали некоторого замедления в первые зимние месяцы 2007 года. Связывалось это в том числе и с сезонным характером строительных работ. Однако ожидания аналитиков не оправдались: несмотря на 10 дней январского отдыха, только за первый месяц нового года прирост средневзвешенных цен предложения на первичном рынке жилой недвижимости в целом по городу Тюмени по состоянию на конец января 2007 года в сравнении с декабрем 2006 года составил 12,8%. В географической разбивке наиболее высокий уровень средних удельных цен предложения традиционно наблюдался в районе КПД (46 545 руб./кв. м) и в центре (45 581 руб./кв. м). По состоянию на конец января 2007 года уровень цен предложения в центральной части города значительно отличается от уровня других районов: превышение средневзвешенных цен в центре над уровнем других районов доходит до 10-12 тыс. руб./кв. м.

Естественно, высокие темпы прироста сохранились и на вторичном рынке жилья. Прирост средневзвешенных цен предложения на вторичном рынке жилой недвижимости в целом по городу Тюмени по состоянию на конец января 2007 года в сравнении с декабрем 2006 года составил 7,9%, в сравнении с январем 2006 года составил 79,9%.

Итоги весны

Итогом трех весенних месяцев стала констатация того факта, что стремительными темпами цена на жилье расти перестала. По данным компании «Лекс» средневзвешенная цена предложения по городу в целом на конец мая 2007 года составила 53 964 рублей за квадратный метр. Максимальный уровень средневзвешенной цены предложения за «квадрат» составил 59 179 рублей за квадратный метр на однокомнатные квартиры. В двухкомнатных квартирах в апреле средняя цена одного квадратного метра составляла 52 323 рублей. Уровень средних удельных цен предложения в центральной части Тюмени составил 60 886 рублей за квадратный метр, в районе КПД – 55 386 рублей, в Восточном и 1-3 микрорайонах – 54 305 рублей.

Прирост средневзвешенных цен предложения на вторичном рынке жилой недвижимости в целом по городу Тюмени по состоянию на конец мая 2007 года в сравнении с апрелем 2007 года составил 0,04%.

Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилой недвижимости по городу в целом на конец мая 2007 года составила 41 099 рублей за квадратный метр. Средневзвешенная цена предложения на однокомнатные квартиры на первичном рынке составила 42 870 рублей за квадратный метр; на двухкомнатные – 41 694 рублей за квадратный метр.

В центральной части города уровень средневзвешенной цены предложения одного метра составил 50 274 рублей. Цены предложения в районе Московского и Червишевского трактов достигли уровня в 45 013 рублей за квадратный метр. Район Дома Обороны занял третье место – 43 194 рублей за квадратный метр.

Прирост средневзвешенных цен предложения на первичном рынке жилой недвижимости в целом по городу Тюмени по состоянию на конец мая в сравнении с апрелем 2007 года составил 0,88%.

Однако в то время, как «Лекс» фиксировал только снижение темпов роста, тюменские риелторы уже в открытую говорили о снижении количества сделок на 50-70% по сравнению с зимними месяцами. Тогда же и началось сокращение численности сотрудников агентств недвижимости. Впрочем, с рынка ушли в основном «случайные люди». В период роста 2006 года численность тюменских агентств недвижимости достигла 300. Огромное количество новоиспеченных риелторов было привлечено высокими темпами роста. Поэтому вполне естественно, что как только рынок стал стабилизироваться, такие риелторы предпочли с рынка уйти.

Холодное лето

Уже летом эта ситуация получила окончательное развитие. Усугубило положение дел и то обстоятельство, что начался традиционный летний спад экономической активности, связанный с отпускной порой.

К каким результатам это привело – смотрите выше.

Поводя итог, можно сказать, что первое полугодие логично распалось на два периода – период безоговорочного роста в январе–марте и безоговорочного спала в апреле–июне. Казалось бы, эти обстоятельства еще в апреле должны были послужить предостережением для участников рынка. Однако строительная отрасль страдает серьезной инерционностью, и если самые расторопные риелторы успели перераспределить свои активы, перенастроить свой бизнес под новые условия, то многие застройщики сделать этого не смогли, поэтому теперь и вынуждены снижать цены на свой продукт.