Беспрецедентное лето тюменской недвижимости

2006 год вошел в историю тюменского рынка невиданным ранее ростом цен – на 60-80 % за год. Похоже, 2007году предстоит также войти в историю – именно в этом году, впервые за 15 лет отмечено падение цены на недвижимость.

Источники стабилизации

Тюменские эксперты обычно очень осторожны в оценках. Между тем ряд риелторов, комментируя взлет цен в 2006 году, еще осенью предупреждали, что рынок может «упасть». Основной мотивацией такого прогноза было понимание того, что расти бесконечно цена не может. Высокие темпы роста в 2006 году были связаны с развитием ипотеки. Именно ипотека в свое время очень помогла строительному рынку, квартиры стали продаваться намного быстрее и чаще. Тюменские застройщики при этом уже привыкли к тому, что у них не было проблем с реализацией жилья. Ипотека, послужив спасением для строительного рынка, стала и его пагубой. Выросшая за счет повышенного «ипотечного» спроса цена на жилье привела к тому, что внутренние ресурсы населения были исчерпаны. Все, кто мог воспользоваться ипотечным продуктом, уже им воспользовались.

При этом темпы строительства жилья только наращивались, что рано или поздно должно было привести к превышению предложения над платежеспособным спросом. Конец платежеспособного спроса и стал основной причиной стабилизации рынка. На этом фоне особенно интересна судьба так называемых «инвестиционных» квартир. Во многом эти квартиры стали причиной перекосов на рынке – с одной стороны, жилья много, с другой стороны, его не хватает. Шутка ли сказать – обеспеченность жильем в Тюмени составляет 23 квадратных метра на человека. Если бы эти цифры соответствовали реальному распределению, каждый тюменец должен был бы жить в отдельной 20-метровой комнате. «Инвестиционные» квартиры, помимо этого, принадлежат в основном северянам или москвичам. Таким образом, и в плане источников денежных средств на тюменском рынке наблюдалась ассиметрия. Деньги «накачивали» рынок, притом реально такого количества ресурсов в самой Тюмени не было. О том, что за любым внешним «накачиванием» рынка, как правило, следует инфляция объекта вложений, известно давно. Тут уместно провести долларовую параллель. В условиях слабости рубля доллар служил более-менее надежным источником вложений. Поэтому одно время все скупали доллары. Однако у любой стабильности есть точка предела, и как раз у доллара она наступила, что вызвало падение курса (на фоне стабилизации рубля). Тогда начался обратный процесс – все начали сбывать с рук доллары, тем самым вызвав еще более чувствительное снижение курса.

Произойдет ли нечто подобное с недвижимостью? Некоторые симптомы показывают, что это уже происходит. О стабилизации рынка как происходящем явлении начали говорить еще в мае. Риелторы обнародовали данные, согласно которым за май 2007 года количество сделок сократилось на 50-70 %. Между тем, мнения внутри риелторского сообщества на тот момент разделились. Некоторые считали, что в условиях непонятных и неприятных процессов на рынке не стоит нагнетать обстановку. Именно поэтому большинство тюменских риелторов очень осторожно в своих комментариях и прогнозах. Помимо этого, в мае еще не совсем было ясно, что будет происходить на рынке дальше, а в такой ситуации давать какие-либо прогнозы – себе дороже. Другие риелторы считали, что если стагнация будет, то лучше заранее продумать самые негативные варианты развития событий. В мае 2007 года единственным ориентиром для аналитиков была только Москва – а там процессы стагнации уже шли, и о повышении цен и речи быть не могло.

Как показала тюменская практика, Москва в данном случае также оказалась довольно надежным ориентиром. В тех или иных стадиях тюменский рынок сейчас повторяет те процессы, которые происходили в Москве три месяца назад. Сложность тюменской ситуации оказалась в том, что спад платежеспособного спроса совпал с периодом летних отпусков. Именно поэтому эксперты так опасались слова «стагнация» – вполне возможно, что спад был только сезонным. В принципе, даже сейчас, в середине июля, вряд ли можно точно и уверенно сказать, что спад не носит сезонного характера. Об этом можно будет говорить только в сентябре, когда начнется новый активный сезон.

Ситуацию усугубляло еще и то обстоятельство, что спад интереса не оказался системным, а значит слово «стагнация» здесь употреблять вряд ли правомерно. Совершенно не упал интерес к жилью повышенной комфортности, к таунхаусам, к коттеджам. А ведь в денежном выражении (учитывая высокие цены на такие виды жилья) это немалая доля рынка. Наибольшие ценовые потери понесло типовое жилье, и как раз потому, что его оказалось слишком много на рынке. Ниша жилья повышенной комфортности в Тюмени пока что далека от наполнения, поэтому интерес к таком жилью будет сохраняться еще в течение длительного времени.

Наконец, только к концу июня консалтинговая компания «Лекс» обнародовала цифры, согласно которым цена на вторичное жилье упала на 0,03 %. Удивительными в этой цифре оказываются два факта. Во-первых, в то время, как все эксперты говорили о том, что пострадает в первую очередь первичное жилье, «Лекс» говорит о снижении цены только на «вторичку». Первичное же жилье, по данным «Лекса», по-прежнему находится в стадии роста цены. Во-вторых, сама цифра в 0,03 % настолько мала, что находится на уровне статистической погрешности. Конечно, такая странная ситуация с цифрами объясняется фундаментальным подходом к подсчетам. Ведь при таком анализе учитываются буквально все цены Тюмени, от ветхих развалюшек до дворцов. С другой стороны, аналитики рынка, которые делают свои подсчеты «по науке», всегда будут немного отставать от реального положения дел. Потому цифры «Лекса», обнародованные в конце июня, у риелторов и застройщиков вызвали в лучшем случае улыбку. Потому что если в вашем офисе или агентстве недвижимости количество сделок упало в два раза, общетюменская цифра снижения в 0,03 % вряд ли сможет утешить вас. Реальные участники рынка (банки, застройщики, риелторы) к концу июня, когда «Лекс» выдал свои 0,03 %, уже были готовы к дальнейшему развитию событий и уже продумывали варианты выхода из сложившейся ситуации. Как? Об этом ниже.

Банки стагнации не боятся

Похоже, высоколобые аналитики в банковских структурах предвидели подобное развитие событий уже давно. Иначе как объяснить тот факт, что уже весной, в преддверии лета, когда о грядущей стабилизации только велись разговоры, банки ввели новые ипотечные продукты с улучшенными условиями. За довольно короткий срок ипотека из малопонятного термина греческого происхождения превратилась практически в единственный эффективный инструмент приобретения недвижимости. Причем в выигрыше оказываются буквально все – банки выдают деньги и зарабатывают свои проценты, застройщик реализует благодаря ипотеке больше жилья, потребитель получает свою квартиру.

И хотя последний по-прежнему продолжает жаловаться на ипотеку, называет ее кредитным рабством на 20 лет, тем не менее, других способов просто нет. Поэтому ипотеку брали, и брали много, пока цена на жилье в Тюмени не достигла такого уровня, что взять ипотеку даже на однокомнатную квартиру оказалось под силу только людям с заработком около 1000 долларов в месяц. Вот тут-то банки и задумались.

Результат не заставил себя долго ждать. По данным на сегодняшний день, в Сбербанке, «КИТ-Финансе», Запсибкомбанке, «Уралсибе», Городском ипотечном банке, ВТБ-24 действуют улучшенные условия по ипотеке. Прежде всего под улучшенными условиями понимается пониженная процентная ставка (10-11 % годовых).

Не так давно Городской ипотечный банк, который уже предлагает ломбардное кредитование, объявил об отмене обязательного страхования жизни и трудоспособности при ипотечном кредитовании. Правда, пока что речь идет только о летней акции для клиентов, сумма кредита у которых не превышает 500 тысяч долларов либо 12 миллионов 500 тысяч рублей. Между тем данная акция показывает – банки включают все возможные ресурсы для того, чтобы сделать ипотеку максимально привлекательной. Между тем запас таких ресурсов ограничен, поэтому схемы пока что применяются в формате временных акций. Вполне возможно, что банки «обкатают» эти схемы в спокойное летнее время и будут применять их в своей практике постоянно.

Не дремлют и банки, только вышедшие на тюменский рынок. Недавно появившийся в Тюмени «Старбанк» предлагает свой ипотечный продукт по стандартам АИЖК. Минимальная процентная ставка при приобретении квартир на вторичном рынке здесь составляет 10,75 % годовых. По большому счету, банкам терять вроде бы нечего – кредитов выдано уже много, погашать их люди будут. Единственное, чего хотелось бы банкам в данной ситуации – не снижать темпы выдачи кредитов. На это и направлены вышеперечисленные акции.

Застройщик застройщику рознь

Казалось бы, стабилизация больше всего ударит как раз по застройщикам. Ведь себестоимость строительства квадратного метра вплотную приближается к 30 тысячам рублей, а рыночная цена также неумолимо приближается к этой отметке. При этом уже сейчас ясно, что себестоимость строительства не упадет, поскольку в условиях реализации национального проекта темпы строительства растут. И если в некоторых регионах есть своя мощная строительная индустрия, то в Тюменской области ее практически нет.

Местных ресурсов стройиндустрии у нас явно не хватает, поэтому такие важные материалы как цемент и кирпич завозятся из других регионов – Свердловской, Челябинской областей, Удмуртии. И хотя тюменские инвесторы уже предпринимают важные шаги для организации собственной стройиндустрии в Тюменской области, понятно, что процесс этот еще не скоро даст свои результаты.

Между тем, на данном этапе тюменские застройщики волноваться не намерены. Они предпринимают другие шаги. Так, целый ряд застройщиков на летний период установили цены на долевое участие в строительстве практически на уровне себестоимости. Группа компаний «Дом» реализует квартиры в Тюменском микрорайоне по цене от 31 тысячи рублей за квадратный метр. За 33 тысячи рублей можно приобрести квартиры в 3-м Заречном микрорайоне. Некоторые застройщики помимо снижения цены увеличили рассрочку выплаты до 4-6 месяцев. Таким образом, обвинять застройщиков в излишней инерционности и неповоротливости было бы несправедливо. Маркетологи строительных компаний Тюмени работают не хуже, чем разработчики банковских акций.

Помимо этого следует помнить, что летние акции актуальны только для строителей типового жилья. Застройщики, специализирующиеся на возведении таунхаусов и коттеджей, подобных проблем пока что не испытывают. Так как цена на жилье в этих сегментах колеблется от 4 до 12 миллионов рублей, то и клиент, покупающий жилье повышенной комфортности, особый. Он покупает не квадратные метры, он покупает статус и простор. А в отношении к статусу рыночные колебания, вызванные «ипотечниками», покупающими однокомнатные квартиры в панельных домах, вряд ли применимы.

Между тем стоит помнить о другой проблеме – не так много застройщиков в Тюмени имеют собственные оборотные средства, достаточные для реализации крупных строительных проектов. Как правило, они пользуются заемными средствами банков. Кредиты банкам нужно возвращать, поэтому вопрос реализации построенного жилья тяжелым грузом ложится на плечи застройщиков. Тут вполне возможен даже такой вариант развития событий, как строительный дефолт, который настанет, если строители не смогут возвратить кредиты банкам.

Риелторы – в особом положении

В случае негативного развития событий банки рискуют своими деньгами. Застройщики рискуют своим бизнесом и производимым продуктом – жильем, которое можно и не реализовать. Риелторы, как это ни странно, не рискуют ничем. Потому что если банки предлагают деньги, а застройщики – квартиры, то риелтор предлагает услугу. И что бы ни происходило на рынке, услугу он сможет оказать всегда.

Конечно, если что и может беспокоить риелторов, так это снижение прибыли. На самом деле для компаний, которые работают на тюменском рынке недвижимости 10-15 лет, это не так и страшно – они уже пережили и взлеты, и падения, они уже знают о том, что любой рынок развивается циклично, и могут подстраиваться под конъюнктуру.

В случае, если цены не вырастут, пострадают те компании, которые вышли на рынок на гребне роста цен – в 2005-2006 годах. Если раньше рынок за счет галопирующих цен мог прокормить огромное количество работающих на нем компаний, то теперь – вряд ли.

Между тем, по данным, озвученным на Х Национальном конгрессе по недвижимости, суммарное годовое количество сделок в течение нескольких лет в России находится примерно на одном уровне, поскольку рано или поздно об улучшении жилищных условий задумываются все. Срок пересмотра своих возможностей по приобретению жилья в России составляет примерно семь лет.

В каком положении находится потребитель?

Хотя цены и могут упасть, и уже падают, потребитель все равно находится в самом незавидном положении. Даже при падении цены на 10 % человек со средней зарплатой в 15 тысяч рублей не сможет купить квартиру. Особенно если у него семья и дети. Такому человеку кредит взять очень сложно. В последнее время население Тюмени очень часто обращается к СМИ и аналитикам с вопросом о прогнозах. Всех интересует один вопрос: упадет ли цена? Однако после анализа у таких интересующихся опускаются руки – как бы ни падала цена, если денег нет, то их нет. Не стоит слишком надеяться на стагнацию, рынок все равно своего не упустит. Стоит реально оценивать свои возможности, что бы ни говорили умудренные опытом аналитики.