Николай Ростовщиков, директор ООО «Зодчие»: «Я понимаю строительство как трудную, но нужную работу. Только потом – как бизнес»

В следующем году тюменской строительной компании «Зодчие» исполнится 10 лет. За время своего существования компания вошла в число наиболее стабильных застройщиков Тюмени со значительной долей от вводимых в городе жилых и офисных квадратных метров. Об истории компании, ее сегодняшнем дне и перспективах – наша беседа с директором общества с ограниченной ответственностью «Зодчие» Николаем Ростовщиковым.

– Николай Николаевич, как вы пришли в строительный бизнес?

– Долгое время я работал управляющим треста, в котором было 2 500 человек, 9 управлений. Мы занимались ремонтом трубопроводов на тюменском севере. Работа достаточно специфическая – в болото не всякий полезет. В определенный момент заговорили о том, что тресты – это архаизм, что они себя давно изжили. Наш трест был обрушен, управления разделены. Тогда и начался мой строительный бизнес. Я собрал команду, которая до сих пор со мной. Мы друг друга знаем на протяжении 15-20 лет, с кем-то вместе в институте учились, с кем-то в тресте работали. 5-6 человек начали с нуля. Когда подписывали учредительные документы, мы не имели за плечами ничего, на чем можно было базироваться. Один пошел снимать офис, другой – искать объемы работ. Никто нас, естественно, нигде не ждал.

За прошедшие годы мы крепко встали на ноги. Ежегодно сдаем 30-35 тысяч квадратных метров. Ведем одновременно до десяти объектов. Если изначально строили только жилье, то сейчас возводим и офисные здания, и торговые центры. Первая ласточка – 10-этажное офисное здание на улице 50 лет ВЛКСМ площадью около 6 000 квадратных метров. Мы очень осторожно начинали заниматься строительством офисов. Но сейчас уже всем ясно, что люди накопили денег и готовы приобретать недвижимость.

– Каково процентное соотношение жилой и нежилой недвижимости компании «Зодчие»?

– Если считать в деньгах, примерно 80 процентов – это жилье. Но мы традиционно в жилых домах первые этажи делаем нежилыми.

– ООО «Зодчие» включает в себя несколько организаций?

– Я не люблю называть нашу компанию холдингом или другим красивым словом. Тем не менее она включает в себя пять структур, выполняет функции застройщика, заказчика и генподрядчика. В ее составе – «Стройинвестсервис», многопрофильная компания, выполняет функции застройщика и подрядчика. Также «Инвесторстрой» – компания, которая обеспечивает наши тылы – производственная база, служба снабжения, управление механизации. Мы сами производим то, что нам необходимо в строительстве. Например, нестандартный железобетон. Архитектура сейчас разнообразна – существуют всевозможные криволинейные балконы, другие элементы из железобетона, которые заводы в своей номенклатуре не производят. Вот эту нетиповую продукцию мы выпускаем у себя на базе. Есть цех утеплителя, поскольку все жилье сейчас строится утепленным. Есть на базе цех металлоизделий, производящий каркасы и другую продукцию, которая нам нужна. То есть фирма «Инвесторстрой» работает стопроцентно по нашему заказу. Кроме того, мы обеспечены своим транспортом – самосвалами, автокранами, длинномерами, экскаваторами. Есть управляющая компания «ТСЖ Строитель».

– То есть весь жилой фонд вы содержите сами?

– Да. Когда мы строили первые дома, встал вопрос: кто будет их эксплуатировать. Тогда, кстати, создание ТСЖ еще не было определено законом. Для нас это была просто управляющая компания в сегодняшнем понимании – электрики, сантехники. Сейчас ей законодательно придали статус. Убежден, что жилье должны эксплуатировать управляющие компании, а не ЖКО, которых не дождешься и не допросишься. Думаю, что и покупатели наших квартир оценивают это, поскольку сохраняется обратная связь. Человек, если вдруг выявляются серьезные недостатки, имеет возможность придти ко мне даже спустя пять лет и сказать: ну и что ты мне построил? Также достаточно быстро устраняем мелкие огрехи, которые в любом случае существуют у всех застройщиков. Жильцу не надо ни с кем судиться. Он в любое время через нашу управляющую компанию получает денежную компенсацию, если он самостоятельно устранил изъян, либо привлекает наших специалистов.

– Какое жилье сейчас пользуется наибольшим спросом?

– Наиболее востребовано социальное жилье, именно на него мы ориентируемся. Раньше мы проектировали трехкомнатные квартиры до 140 «квадратов». Как строители, понимающие цену деньгам и квадратным метрам, мы приняли решение уменьшить размеры жилья. Насыщаем рынок по большей части однокомнатными квартирами.

Помните, лет 8-10 назад многие покупали двухуровневые огромные квартиры. Каждому коммерсанту было важно понимать, что он из себя представляет. Эти люди уже уехали либо в свои загородные виллы, либо на Канары. Сейчас покупают жилье представители среднего класса. И мы понимаем, что не многие могут купить квартиру площадью 140 «квадратов». Пользуются спросом однокомнатные квартиры от 40 квадратных метров, «двушки» – около 60 и трехкомнатные до 80 «квадратов».

По словам спикера Совета федерации Сергея Миронова, 60 процентов граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не могут взять займ на жилье. То есть уровень зарплаты не предполагает возможности заключения ипотечного договора. Вопрос: что же ему делать? Небольшая квартира – единственный вариант обзавестись собственным жильем.

– Смещение ориентиров в сторону социального жилья как-то корреспондируется с реализацией национального проекта «Доступное жилье – гражданам России»?

– Нет, я просто реагирую на спрос. Нет смысла продолжать строить квартиры по 140 «квадратов». Рынок диктует условия. Во втором квартале он немного встал. Но мы не проявляем особой суеты, не снижаем цены до себестоимости, чтобы хоть как-то реализовать жилье. Те кривые, что мы ежегодно строим, характеризуют спад во втором квартале года. Это нормальное явление. Третий и четвертый кварталы – пик покупательского спроса.

– Как много жилья приобретают граждане с помощью ипотечных сделок?

– Объем ипотеки у «Зодчих» невелик, в пределах 10 процентов. Дебиторы – это не основные мои дольщики. Возможно, в других компаниях показатели более серьезные.

– Обыватель убежден, что застройщик наживается за счет непомерно высоких цен на недвижимость...

– Я понимаю, что такое покупать квадратный метр за 35-40 тысяч рублей в то время, как еще пару лет назад можно было приобрести за 18-20 тысяч. Если бы я не занимался строительством, наверное, сам сказал бы, что цены начинают зашкаливать. Я готов хоть сейчас уменьшить стоимость квадратного метра на 30 процентов, но я не могу этого сделать. Рассмотрите тарифы на электроэнергию. От 20 тысяч рублей за киловатт и выше. Дом площадью 15 тысяч квадратных метров потребляет 850 киловатт. Умножаем эту цифру на 20 тысяч получаем 17 миллионов рублей. Было бы наивно полагать, что Николай Ростовщиков возьмет эти деньги из своего кармана. То же самое с «Водоканалом». Один кубометр воды в обороте стоит около 100 тысяч рублей. В доме 150 кубометров потребления. Еще плюс 15 миллионов. Кроме того, участки под строительство жилья выделяются через конкурс. Мы в нескольких торгах участвовали. Небольшая площадка обойдется в 10 миллионов рублей. Если три года строю дом, значит, в три раза дороже. Естественно, я эти расходы в числе прочих включаю в стоимость квадратного метра.

– А как стоимость строительных материалов влияет на цену жилья?

– Кто бы мне показал, как формируется стоимость строительных материалов. Есть хороший уважаемый Винзилинский завод силикатных изделий. Мы с ним плотно сотрудничаем. Но в течение двух последних лет цены на его продукцию выросли в два раза. Спрашиваю своего приятеля, исполнительного директора завода Виктора Игнатенко: почему цены растут? Посмотри, говорит, сколько я плачу за газ, электричество. Выходит, логика в росте цен есть. И я не думаю, что производители искусственно их задирают. Скорее, цена на стройматериалы – это производная от всех предыдущих подорожаний, объявленных монопольными структурами. Производства цемента в России не хватает, это очевидно. Любой из производителей, например, Невьянский или Сухоложский заводы пользуются своей монопольностью. Почему бы и господину Игнатенко не поднять цены?

– Николай Николаевич, на ваш взгляд, за какими материалами будущее?

– Я иногда бываю в Объединенных Арабских Эмиратах. Завидую им белой завистью. Меня всегда поражал размах строительства у них, поэтому я фотографирую не пальмы, а краны и здания. У них получило развитие монолитное каркасное домостроение. Мы пока строим из кирпича, и не испытываем недостатка в дольщиках. Кирпич – более традиционный материал. И по качеству ничего более надежного нет.

– Малоэтажное строительство при больших затратах на строительство – непозволительная роскошь?

– При одних и тех же конструктивах в сравнении с высотными зданиями малоэтажное жилье менее рентабельно для застройщика. Между фундаментом и крышей может быть 14 этажей, может и 2. А характер затрат тот же самый – организация строительной площадки, подведение наружных сетей. Очевидно, что более доходно высотное строительство.

– В каком направлении двигаться тюменским застройщикам – осваивать новые участки, или сносить ветхое жилье и строить на его месте?

– Естественно, осваивать новые участки. В этом случае мы не будем иметь затрат на снос. А они гораздо выше, чем затраты на освоение свободной площадки, подведение коммуникаций. Пример: небольшая площадочка размером полгектара в районе улиц Пароходской и Пристанской. Снос обойдется мне как минимум в 100 миллионов рублей. А если затраты на снос выше 12-15 % от реализации всего проекта, строительство становится нерентабельным.

– Вы сторонник комплексного возведения жилья? Или точечная застройка – это принцип?

– Мы строим микрорайон в районе улиц Мамина-Сибиряка, Шишкова, Менжинского общей площадью 60 тысяч квадратных метров с развитой инфраструктурой. Одно дело – заехать, построить точечку, уехать. Другое – заехать в микрорайон и планомерно отрабатывать 4-5 лет. Убежден, будущее за комплексной застройкой. Это гораздо выгоднее.

– Вы строите жилье по собственным проектам?

– Я знаю, что в некоторых компаниях есть свои проектировщики. Мы посчитали, что практичнее пользоваться услугами сторонних специалистов. Поэтому в прямом понимании «собственными» наши проекты не назовешь. Но мы имеем непосредственное отношение к проектированию, поскольку задаем свои условия проектировщикам, и все проекты проходят наше согласование.

– Как вы относитесь к выходу на тюменский рынок уральских, московских, иностранных застройщиков?

– Люди должны где-то жить. Если наши тюменские строители не могут предложить достаточное количество жилья, тогда, на мой взгляд, выход на рынок застройщиков из других регионов оправдан. Россия сейчас по объемам жилищного строительства находится на уровне СССР – сдается порядка 60 миллионов квадратных метров в год. Но чтобы удовлетворить потребность граждан, необходимо возводить около 120 миллионов. Тюмень выходит на уровень 600 тысяч «квадратов» в год. Я полагаю, что рубеж должен быть один миллион. Если тюменцы не справляются, почему бы не строить москвичам или туркам?

– Испытывает ли строительный бизнес проблему кадров?

– В профессиональном сообществе и от чиновников я нередко слышу, что такая проблема существует. Но я ее решил. У меня работают вахтовым методом порядка 60 человек из Свердловской области – талицкая бригада. Они имеют записи в трудовой книжке, полный социальный пакет, льготы, отпускные, питание, спецодежду. Специально для них я построил гостиницу, в которой есть холодильники, телевизоры, хорошие спальные места. Коллективом я дорожу. Мне приятно, когда каменщики приезжают на работу на своих машинах. Я им даю долгосрочные займы. Сложно вырвать миллионы из бюджета, но я понимаю, что человек не будет головой по сторонам вертеть, искать другую работу. Всего в нашем коллективе около 300 человек. Большинство рабочих трудятся в нашей компании как минимум пять лет. Этого требует и цикл строительных работ – мы планируем трехлетний бюджет. В первый год занимаемся подготовкой земельного участка, во второй – оформляем документы и начинаем строительство, в третий – сдаем готовое жилье.

– Николай Николаевич, вы нашли себя в строительном бизнесе?

– В свое время я мечтал быть военным. Но обстоятельства сложились так, что я стал строителем. Работаю в этой сфере в течение 35 лет. Я строительство понимаю, в первую очередь, не как бизнес, а как трудную, но нужную работу.