Семь раз проверь, один – купи

Тема обманутых дольщиков в последнее время приобретает все больший размах и даже какую-то пафосность. Премьер-министр РФ Владимир Путин в очередной раз поставил задачу решить проблемы как можно большего количества обманутых дольщиков к 1 июля 2012 года, а до конца года урегулировать эту проблему окончательно, сообщает «Российская газета». Удастся ли решить поставленную задачу – вопрос открытый. В свою очередь столичные юристы продолжают давать советы пострадавшим и предупреждать тех, кто только собирается сделать шаг в сторону покупки недвижимости.

В продолжение темы представляем вам пять сделок, совершаемых на рынке недвижимости, при заключении которых чаще всего возникают неприятные казусы.

Первое место ведущий юрист «Первого столичного юридического центра» Олег Сухов отдал предварительному договору купли-продажи квартиры в новостройке. По мнению адвоката, зафиксировать количество проданного жилья по предварительным договорам невозможно, следовательно, такие договоры обычно самые ненадежные при покупке недвижимости. Чаще всего по предварительному договору совершаются так называемые двойные продажи, когда одна и та же квартира продается разным людям.

«Очень часто реализуются новостройки строительными или инвестиционными компаниями, которые вообще не имеют полномочий на продажу такой недвижимости. Это прямые мошеннические схемы, – рассказывает Сухов. – В моей личной практике двойные продажи на рынке первичной недвижимости «всплывают» почти еженедельно».

Следующим в списке стоят договоры пожизненного содержания с иждивением. «Это специфический вид договора, в котором не разбираются не только покупатели-рентодатели, но и нотариусы, что в силу закона призваны оформлять указанный вид договоров, – комментирует адвокат. – Только из моей практики в год расторгается более 20 договоров подобного рода. Результат расторжения – покупатель остается и без квартиры, и без денег, затраченных на продавца-рентополучателя». К слову, в Тюмени подобные договоры практически не заключаются. «Я в своей практике ни разу с подобными договорами не сталкивалась, в Тюмени люди больше на доверии стараются сотрудничать», – говорит юрист коллегии адвокатов «ТЕСЛО» Юлия Фатхуллина.

Не меньше опасности представляет собой и договор дарения, если предварительно он был оформлен не по правилам. «Договор дарения – это безвозмездная сделка, то есть получатель недвижимости приобретает дорогостоящее имущество бесплатно. Суды охотно идут на расторжение такого рода договоров или признания их недействительными, особенно когда дарителем выступает пожилой человек или социально неблагополучное лицо, – комментирует Олег Сухов. – Хорошо, если новому собственнику действительно передали квартиру в дар по безвозмездной сделке. Но каждый 20 договор дарения прикрывает собой договор купли-продажи, однако оформляется он именно как дарение. Это означает, что новый собственник выложил за недвижимость колоссальные средства, а в итоге вернуть их не сможет в случае расторжения договора дарения или признания его недействительным».

А уж если вы покупаете не целую квартиру, а всего лишь долю, да еще и с непроверенными людьми, хотя иногда бывает, что проблемы создают и друзья с близкими, то надо заранее понимать, с чем вы можете столкнуться в будущем.

«Если жилое или нежилое помещение имеет несколько собственников, то, как показывает практика, в каждом третьем случае между ними возникают конфликты, приводящие к необходимости продажи кем-то из собственников своей доли недвижимого имущества, – поясняет адвокат. – Как известно, статья 250 Гражданского Кодекса РФ устанавливает такое положение, как преимущественное право покупки иными собственниками недвижимого имущества при реализации ее одним или несколькими дольщиками, и это правильно, так как закон охраняет интересы собственников и их имущество, дабы дать им возможность выкупить недвижимость в свою пользу целиком. Однако такая гарантия имеет и свои отрицательные стороны, когда иные собственники жилья препятствуют в продаже доли третьим лицам. Исход данного рода конфликтов выражается в оформлении притворного договора дарения с целью прикрыть договор купли-продажи, что очень часто оспаривается в суде».

По заверениям эксперта, у покупателей долей в жилых помещениях, в силу несовершенства судебной практики, возникают проблемы, связанные с ограничением титула собственности до получения денег от претендента на недвижимость, а получение такого возмещения можно либо ждать годами, либо не дождаться вовсе.

И наконец, замыкает список самый распространенный типовой договор купли-продажи. В данном случае существует лишь один факт, на который необходимо обращать внимание, и в этом сходятся все – и риелторы, и юристы, и даже сами застройщики: необходимо тщательно проверять историю объекта недвижимости и самого продавца.

«На практике часто встречаются прецеденты, когда право собственности на квартиру было зарегистрировано по решению суда, – поясняет Олег Сухов. – Стоит знать, что перед покупкой судебное дело, по которому возникло право собственности, может быть отменено. Кроме того, за последний год у меня было два случая, когда решения судов банально подделывались. Если квартира продается после получения ее по наследованию, необходимо выяснять, когда скончался предыдущий собственник и на каком основании жилье перешло к наследнику, так как имеют место быть поддельные завещания и претенденты со стороны иных наследников. Еще очень распространенной практикой служат споры, когда продавец или его наследники оспаривают сделку на основании совершения таковой продавцом в состоянии, когда лицо не могло отдавать отчет своим действиям, например, в определенный период до сделки продавец злоупотреблял спиртными напитками или наркотическими веществами, в силу возраста или болезни, например психического характера».

В общем, опасностей, которые таит в себе рынок недвижимости, а точнее его юридическая составляющая – безграничен. Всевозможных схем, которые изобретаются мошенниками чуть ли не каждый день – масса. Будьте острожными и внимательными при подписании любой бумаги. Не зря ведь существует народная мудрость: «Семь раз отмерь, один отрежь».