Офисный дефицит не за горами

Прошлый год был удачным для российского рынка коммерческой недвижимости, в частности это касается бизнес-центров. В 2010 году более 85 процентов от общего объема инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости России было совершено именно в офисном сегменте, говорится в исследовании компании Cushman & Wakefield. «Удачный для офисной недвижимости 2010 год является следствием реализации отложенного спроса, который копился в течение предыдущих двух-трех лет. Инвесторы выжидали благоприятных условий для этих сделок и правильно выбрали момент», – говорит директор компании «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость» (МКН) Юрий Тараненко.

Для тюменского рынка коммерческой недвижимости 2010 год стал не просто удачным, а скорее, поворотным в развитии. Напомним, что в прошлом году была присвоена классность бизнес-центрам города (ГУД), в связи с этим корректировались арендные ставки и цены на недвижимость.

«В связи с этим нововведением теперь инвесторы еще на стадии проектирования интересуются разработанной ГУД классификацией, пытаясь попасть в определенный класс по техническим характеристикам, планируя получать такую же прибыль, как и в других бизнес-центрах города, – рассказывает аналитик рынка коммерческой недвижимости ЗАО «Ассоциация «АЛКО» Дарья Игнатова. – Рынок однозначно оживился во всех сегментах, более активно это просматривается в секторе офисной недвижимости, цены на торговую недвижимость были менее активны. Предложение пестрит объектами в диапазоне от 200 квадратных метров, что вполне объяснимо их высокой ликвидностью. Появились новые объекты на рынке, которые внесли положительные тенденции в развитие рынка».

По мнению эксперта, большей привлекательностью у инвесторов пользуются объекты качественной торговой и офисной недвижимости в торговых и офисных центрах Тюмени. Ведется строительство крупных объектов. Так, ЗАО «Тюменинвестстрой» заканчивает внутреннюю отделку нового бизнес-центра «Альянс» общей площадью более семи тысяч квадратных метров на пересечении улиц Советской и Челюскинцев, в апреле 2011 года закончится строительство БЦ «НобельПарк» класса «В+» – 15-этажного здания общей площадью 19 тысяч 551 «квадрат», который расположится на пересечении основных транспортных магистралей – улиц Пермякова и Энергетиков. На пересечении улиц Первомайской и Герцена возведен до трех этажей еще один новый бизнес-центр, продолжается строительство торгово-развлекательного центра на улице Мельникайте рядом с ТЦ «Лента». И наконец, ТЦ «МЕТРО» находится на стадии земляных работ, где также возводятся новые многоэтажные паркинги, что частично решит дефицита парковок в городе.

Несмотря на всю положительную динамику в отрасли, торговых площадей не хватает. Об этом заявляют как представители управляющих компаний, так и непосредственно сами арендаторы. «Нам необходимы площади от 150 до 800 квадратных метров, но их нет. Два-три года назад выбор был огромен, сейчас все стали осторожнее, внимательнее, – рассказал представитель одного из крупных региональных брендов. – К тому же по аренде помещений есть ряд проблем. Во-первых неоднозначная цена: у каждого агентства недвижимости на один и тот же объект она своя. Во-вторых, неприспособленность зданий в центральной части города. По разным причинам, в частности – устаревшим инженерным сетям, мы не в состоянии их перепрофилировать под себя. И наконец, устаревшие СНИПы и требования СЭС. Мы бы и рады завести на Тюменский рынок федеральный бренд, но вышеперечисленные условия не позволяют».

И, по мнению аналитиков, данная тенденция особо не изменится. В 2011 году ожидается рост цен, который произойдет в результате снижения ликвидного и конкурентоспособного предложения, а также появления дефицита качественных площадей. Затронет это не только торговые площади, но и офисную недвижимость, пишет «Российская газета».

«В 2011 году стоит ожидать спада, а 2012 может стать дефицитным на офисные площади. Девелоперы в ожидании других правил работы на рынке не торопятся начинать новые проекты, – объясняет ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов. – Это приведет к временному замедлению темпов строительства в этом году и, как следствие, появлению острого дефицита офисных помещений начиная с 2012 года. Арендные ставки вырастут минимум на 10 процентов, стоимость продажи – на 15 процентов. Долгосрочные вложения вновь становятся актуальны. Средняя доходность инвесторов-рантье, входящих на рынок, как правило, не превышает сегодня 10 процентов (без учета роста стоимости капитализации объекта). На фоне общего роста цен и стабилизации рынка офисной недвижимости активизируются иностранные инвесторы, которые снова начнут вкладывать деньги в российскую недвижимость».

В Тюмени данные изменения произойдут по прогнозируемому графику с опозданием на несколько месяцев, заверяют местные аналитики. «На рынке коммерческой недвижимости города уже наблюдаются положительные тенденции в секторе офисной недвижимости: рост цен и арендных ставок с конца 2009 года составил четыре-пять процентов, в торговой – аренда прибавила пять процентов, а продажа составила всего лишь один-два процента», – пояснила Дарья Игнатова.