Обмен квартирами или рассрочка: Господдержка закончилась, а ипотека нужна — как теперь покупать жилье в Тюмени

Через считаные дни в нашей стране в очередной раз планируют свернуть программу субсидированного кредитования. Многие банки заблаговременно перестали принимать заявки на получение ипотечных займов с государственной поддержкой. Свое решение они объяснили возросшим спросом, который, по их словам, просто исчерпал отведенный лимит. По факту многие банки стали предупреждать своих клиентов о том, что им, скорее всего, не удастся выйти на сделку, еще 17 июня. А на этой неделе стало значительно меньше и самих желающих запрыгнуть, что называется, в последний вагон. На фоне таких неутешительных новостей многие эксперты прогнозируют неминуемое проседание рынка. Одни считают, что отсутствие господдержки приведет к снижению перегретых цен на новостройки, а другие уверяют, что не стоит ожидать значительный откат, немало и тех, кто продолжает надеяться на лучшее и верить, что господдержку продлят, как это было уже не раз. Мы решили не рассчитывать на последний вариант и рассказать вам про другие способы покупки жилья с относительной выгодой. Сначала напомним, что часть льготных программ будут действовать и после 1 июля — это IT-ипотека, сельская, Дальневосточная, Арктическая и семейная. Почитать о них подробнее можно в нашем предыдущем обзоре. А что делать тем, кто не попадает в эти программы? Не все же могут уйти в IT-сферу, уехать в Арктику или отправиться в декрет. Давайте разберемся, какие еще возможности взять ипотеку не под условные 20% останутся у тюменцев после 1 июля.

— Рынок постепенно адаптируется под новые условия кредитования, благо опыт быстрой трансформации, начиная с пандемии накоплен уже немалый. Конечно, абсолютной замены ипотеки с господдержкой на рынке сейчас нет, но есть варианты, как сократить переплату по ипотеке или сделать более доступным ежемесячный платеж хотя бы на первые годы выплат, а там, возможно, уже удастся рефинансировать кредит под более низкий процент, — рассказала 72.RU заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

Покупка с рассрочкой от продавца бывает с начислением процентов и без. Законодательно это разрешено, и даже прописан механизм ее предоставления. Рассрочку активно использовали в 2014–2015 годах, когда действовали неподъемные ставки. Механизм достаточно прост и напоминает ипотечный, только без участия банка. На продаваемую квартиру при регистрации сделки накладывается обременение, которое снимается после выплаты полной суммы за квартиру. Продавец и покупатель договариваются о сроках рассрочки, сумме и сроках внесения денежных средств. Если покупатель свои обязательства не выполняет — продавец, как и банк в таких случаях, может повторно продать свой объект.

Вновь набирает популярность и траншевая ипотека, при которой кредит выдается заранее обговоренными частями. Правда, здесь есть одно существенное «но». Для получения такой ипотеки необходимо согласие застройщика. Например, при первоначальном взносе в 30% от стоимости объекта, в первый год пользования кредитом по договоренности может быть выдано только 10% от необходимой для покупки суммы. Так, при стоимости объекта в пять миллионов рублей, ежемесячные платежи в первый год составят всего пять тысяч рублей. Второй транш в размере 30%, как правило, выдается по истечении года, и тогда платежи по ипотеке составят уже 21 тысячу рублей в месяц. После выдачи последнего транша (обычно перед сдачей дома. — Прим. ред.) размер ежемесячного платежа увеличится до 52 тысяч рублей. В этой ситуации остается лишь надеяться на последующее снижение ставок и рефинансирование.

Около трети тех, кто сейчас оформляет ипотеку по рыночной ставке, планируют ее рефинансировать уже в следующем году. Если объект недвижимости стоит пять миллионов рублей, срок кредитования — 30 лет, а первоначальный взнос — чуть более 1,5 миллиона рублей, то при ставке в 18% размер ежемесячного платежа составит 52 673 рубля. Если через год удастся рефинансировать такую ипотеку хотя бы под 12%, ежемесячный платеж снизится до 36 049 рублей, а общая переплата сократится на 5 785 892 рубля. А если после рефинансировании не уменьшать размер ежемесячного платежа, а сократить срок кредита, то экономия на переплате составит уже 12 581 251 рубль.

Вдвое вырос спрос на ипотеку с оплатой комиссии за снижение процентной ставки по кредиту, причем это актуально как для первичного, так и для вторичного рынка недвижимости. Есть случаи, когда продавцы на вторичном рынке готовы сами оплачивать комиссию, чтобы ускорить продажу своих объектов. Реализуется такой механизм повышения доступности ипотеки достаточно просто. У большинства банков есть «тарифная сетка» для покупки нужной ставки. Например, при ставке 17,8% в одном из крупных банков за выплату комиссии 5,11% от стоимости объекта можно получить ставку 12% сроком на один год. Если стоимость объекта вашей недвижимости, к примеру, пять миллионов рублей, размер такой комиссии составит — 156 171 рубль. Сумма кредита в этом случае вырастет на размер комиссии. Главный плюс такого варианта в том, что в этом случае ежемесячные платежи в первый год кредитования будет ниже, не 43 232 рубля, как при стандартной ставке, а 31 436 рублей, после завершения льготного периода они вырастут до 45 439 рублей. Актуально это для тех, кто рассчитывает рефинансировать ипотеку через год либо ждет продажи имеющейся недвижимости.

Есть вариант приобрести сниженную ставку и на весь срок кредитования. Если он составляет 30 лет, то комиссия за снижение процентной ставки будет уже 567 241 рубль, что также будет включено в сумму кредита. В этом случае ставку можно снизить на весь срок до 11,5%, тогда ежемесячные платежи по кредиту снизятся с 43 232 до 34 336 рублей, а переплата за весь срок пользования кредитом сократится на 17%. Такой вариант актуален для тех, кто не планирует вносить существенные суммы на досрочное погашение кредита или заинтересован в более низком уровне ежемесячных платежей.

Есть на рынке и вариант приобретения недвижимости с платежом 10 тысяч рублей на первые полгода пользования кредитом, а затем платеж станет обычным, как по ставке 20,09%. При этом невыплаченные за полгода проценты прибавляются в виде дополнительных платежей в конце срока кредита. При стоимости объекта в пять миллионов рублей под 20,09% и с платежами в первые полгода по 10 тысяч рублей в месяц накапливается 353 440 рублей невыплаченных процентов — это шесть дополнительных платежей по 58 917 рублей, которые нужно будет погасить в конце срока кредитования.

Еще один альтернативный кредитный продукт, так называемая, правильная ипотека. При покупке квартиры в новостройке стоимостью пять миллионов рублей и сдачей через год при первоначальном взносе 30,1% (1,505 млн рублей) по стандартной ставке 17,99% на срок 30 лет платеж составит 52 644 рубля, за первый год будем переплачено на процентах банку — 628,5 тысячи рублей. Если застройщик участвует в этой акции, то ставка на первый год составит 4,9%, а платеж 18 549 рублей. Процентов за этот год будет переплачено всего 170 тысяч рублей, что на 458 тысяч рублей меньше, чем при обычных условиях кредитования. По истечении льготного периода ставка становится стандартной 17,99%, а платеж 52 468 рублей. Но кредит можно будет рефинансировать под более выгодные условия, если к тому времени ипотечные ставки снизятся. Например, если ставка по ипотеке через год снизится до 12% — новый платеж будет 35 749 рублей.

Один из самых простых и не требующих согласования с банком вариантов повышения доступности ипотеки — это скидка от продавца недвижимости. Например, сейчас на вторичном рынке средний дисконт при продаже готового жилья вырос почти до 6%. Если снизить стоимость объекта хотя бы на 6% при покупке, это будет соизмеримо снижению ставки на весь срок пользования кредитом с 18 до 16,44%. Таким образом, чем эффективнее торг при покупке, тем ниже ежемесячные платежи и переплата по кредиту. Можно это рассматривать и как снижение ставки на первый год пользования кредитом, скидка в 6% компенсирует на первый год ставку до 9%.

Для тех, у кого уже есть своя квартира, но возникла необходимость расширения или переезда, есть варианты обмена жилья. Уже сейчас девелоперы начали предлагать и приучать покупателей к новым, а если быть точнее — хорошо забытым старым способам приобретения жилья.

— Например, у нас есть услуга Level Up (в переводе с английского — выравнивать, поднимать до определенного уровня. — Прим. ред.). Если клиент уже купил квартиру и дом еще не сдан, то он легко сможет обменять ее на вариант побольше или поменять район и даже город, — рассказал 72.RU Максим Зорин, директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет».

Также у многих застройщиков и агентств недвижимости есть услуга Trade-in, которая поможет обменять старую квартиру на новую. Спрос на такие программы есть всегда, и не исключено, что он вырастет после 1 июля.

Возможное проседание рынка первичной недвижимости можно наглядно увидеть и оценить на примере вторичного жилья. Этот сегмент уже давно переживает, мягко скажем, не лучшие свои времена. Еще совсем недавно траты на аренду квартиры в Тюмени примерно были равны ипотечному платежу. При таком раскладе у многих возникал резонный вопрос, зачем платить за чужое, если можно отдавать те же деньги, но уже за свое. Сейчас же снять среднестатистическую однушку в центре в разы дешевле, чем ее же купить с рассрочкой на 20 и даже 30 лет. И тут стоит отметить, что мы сравниваем лишь ежемесячные платежи. Ни для кого не секрет, что итоговая стоимость квартиры, взятой в ипотеку под сегодняшние 16–19%, увеличивается в разы. Если взять в руки калькулятор и всё посчитать, то получится, что за 20 лет вы отдадите банку примерно четыре нынешних стоимости своей квартиры. Вы готовы взваливать на себя такую ношу? Скорее всего, нет. А что делать тем, у кого квартира не с видом на набережную, но назрела необходимость ее сменить? Реально ли с нынешними ставками продать вторичное жилье? Сколько времени может уйти на поиск покупателя и какой в итоге окажется цена? Ответы на самые злободневные вопросы, связанные с покупкой и продажей вторичного жилья, мы искали с помощью аналитиков. Забегая вперед, заметим, что порадовать вас нам, к сожалению, нечем, но пару интересных фактов и полезных советов, которые могут пригодиться, мы все-таки нашли.

Ранее мы рассказывали вам, что на вторичном рынке недвижимости в Тюмени изменились потребительские предпочтения. По информации аналитиков, увеличивается разница между ценой предложения и суммой, за которую действительно готовы покупать такое жилье.