Квартиру могут отобрать: тюменец — о рисках при покупке жилья в бывшем долгострое

Про тюменских обманутых дольщиков ничего не слышно уже несколько лет. Казалось бы, проблемы с домами-долгостроями решились. Часть зданий с горем пополам возвели, а часть так и остались уродливыми памятниками города, зато людей, которые купили там недвижимость, расселили. Об одной из последних таких затянувшихся строек многие слышали не так давно — это дом в ЖК «Олимпия». Его сдача перенеслась всего на год (пустяки, по сравнению с тем, сколько пришлось ждать дольщикам дома на Герцена — Камышинской. Это один из самых старых долгостроев Тюмени — его начали строить в 2000 году, но так и не закончили).

Но в городе полно примеров, когда такие многоквартирники сдавались, хоть и после долгого простоя. Семьи там уже давно живут и, возможно, даже не подозревают о непростой истории дома. Стоит ли покупать квартиры в таких домах? Есть ли риски, которые могут потом стать неприятным сюрпризом? Об этом в своей колонке рассказал Сергей Куршев — автор проекта «Инспектор по недвижимости». Далее от первого лица.

Купить квартиру в бывшем долгострое: чем это может обернуться?

При покупке квартиры в доме, который когда-то имел статус долгостроя, надо быть максимально внимательным. Казалось бы — ну нарушили сроки сдачи объекта при строительстве, но в итоге дом же построили, ввели в эксплуатацию, люди оформили квартиры в собственность, сделали ремонт, заехали, живут. Но не всё так просто, как может показаться на первый взгляд. При приобретении квартиры в таком доме есть два важных аспекта — это правовой и качественный.

Если в последнем затрагиваются в основном потребительские свойства квартиры, то в первом — финансовые риски потери квартиры и денег. Начну всё же с качественного аспекта.

Что не так с качеством квартир?

Справедливости ради: когда речь идет об ухудшениях качественных свойств, то это касается тех домов, где срок сдачи в эксплуатацию затянулся на год и больше.

Идеальный вариант тот, при котором после приостановки стройки дом как можно быстрее проходит весь комплекс работ по консервации. Но консервация — это тоже работы, материалы, трудовые ресурсы, а значит и финансовые затраты. И порой застройщик, попавший в тяжелое финансовое (или административное) положение, понимает, вернее, даже принимает тот факт, что всё, приехали, уже не до консервации.

Более того, перед тем как стройка полностью остановится, чаще всего идет вялотекущий процесс «ни жив, ни мертв», когда вроде что-то как-то делается, а на деле еще вчера надо было всё останавливать и консервировать. Даже своим обывательским взглядом жители нашего города невольно сами становились свидетелями того, как это всё происходит на практике.

Что происходит дальше?

Любой компетентный в области строительства специалист подтвердит мои слова. Железобетон и кирпич, вложенные в конструкцию дома и брошенные в недострое, начнут терять свои прочностные характеристики из-за постоянного контакта с водой. Есть и человеческий фактор. Стройка застыла, никого на площадке нет, и часть скрытых материалов объекта может быть легко разворована (а при сдаче дома в эксплуатацию это уже не проверить).

Каждая деталь из резины и пластмассы (в том числе и коммуникации для подачи и распределения электричества, воды, отвода сточных вод и всего прочего) тоже портится, когда долгое время находится под воздействием агрессивной среди: осадков, солнца, ветра.

Ржавчиной покрывается и арматура, оставшаяся под открытым небом. В идеале ее потом при продолжении строительства нужно заменить.

А если в конструкции дома использовали дерево, то оно тоже теряет свои первоначальные свойства — влажное дерево в период высыхания начинает расширяться. Причем расширение и длина увеличиваются на сантиметры. В конечном итоге это может закончиться тем, что на конструкциях дома появятся трещины. Куда потом могут попадать дождевые капли и всё остальное.

Но, естественно, мало кто из застройщиков перечисленные материалы и детали меняет. Им нужно поскорее достроить дом, и лучше, если обойдется малыми потерями. Поэтому материалы, которые используют при достройке, обычно отличаются в худшую сторону по качеству от тех, что были изначально запланированы застройщиком.

Но и при условии консервации чаще всего в доме в дальнейшем ощущается постоянная сырость, как результат — появляется плесень и грибок. Давно известно, что дом, подобно организму, должен «жить», а брошенный на какое-то время долгострой начинает «погибать».

В итоге нарушение органичного запланированного процесса строительства дома приводит к негативным последствиям. Это касается качества самого дома и каждой его квартиры в отдельности. Жильцы могут потом еще долго сталкиваться с разными проблемами. Кстати, всё перечисленное касается и частных домов-долгостроев.

Стоит ли покупать квартиру в таком доме? Возможно. Но если цена на квартиру будет существенно ниже рыночной и вы готовы принять вышеуказанные факты, риски и проблемы — дерзайте!

А что там с правовым аспектом, о котором я обмолвился сначала? Для людей, желающих приобрести квартиры на вторичном рынке в таких домах, необходимо обратить внимание на то, каким образом приобреталась квартира тем, кто вам ее сегодня продает — какая история у этого долгостроя.

Ведь о чем говорит статус дома «долгострой», который имел дом в прошлом? Еще раз: о том, что были те или иные проблемы у застройщика или у другого лица, которому этот объект мог достаться.

Проблемы, вероятнее всего, могли быть финансового характера, а это долговые обязательства перед различными кредиторами (контрагентами, банками и пр.). Это возможные недобросовестные вариации с бизнес-активами, чтобы уйти от ответственности перед кредиторами, государственными надзорными и контрольными органами и так далее.

В предбанкротных состояниях, да и самих процедурах банкротства, в процессе которых такие квартиры выставляются на торгах, есть немало своих нюансов. Например, торги могут оспорить. И что тогда?

Всё это создает риск: сделки о продаже квартиры могут быть оспорены, добросовестного покупателя втянут в судебные тяжбы. В конечном итоге он может остаться без своего единственного жилья и без денег.

Стоит ли опасаться покупки квартиры в таком доме?

Однозначно.

Возможно ли себя обезопасить от этого?

Вполне.

Для этого достаточно провести предварительную проверку квартиры и истории дома, в котором расположена эта квартира. К счастью, сегодня такая возможность существует. Каждый покупатель имеет право знать, что он приобретает, и самостоятельно принимать решение, стоит это делать или нет.