Лишились и денег, и земли: власти забрали у тюменских семей участки, проданные мошенниками

В 2015 году пять семей из Тюмени нашли себе подходящие участки для строительства домов. Тихие Дербыши, в 17 километрах от города, соседствующие с лесом, оказались лучшим вариантом для покупки земли. Но ни одна семья не успела начать стройку на участках. Оказалось, что государственную землю изначально незаконно оформили в собственность мошенники — директор тюменского агентства недвижимости Евгений Трубачев и инженер кадастровой палаты Росреестра Анна Киселева. В оформлении участков им помогли коллеги Киселевой — Наталья Семенова (сейчас Медведева) и Евгения Костянецкая. Делали они это не безвозмездно, а за взятки. На себя мошенник землю не оформлял — нашел для этого пожилых людей. Например, один из участков был куплен у пожилой матери мошенника Евгения Трубачева, которой больше 70 лет.

В итоге обычные семьи, которые купили участки через разные агентства недвижимости, разные банки и у разных владельцев, остались без земли, но с долгами. После того как преступников осудили, власти решили не требовать с них взыскания ущерба, а забрали у пяти семей их земли. С 2017 года люди пишут в инстанции, ходят по судам и пытаются добиться хоть какой-то справедливости. Почему тюменцы остались без ничего, разбиралась Анна Яровая.

«Участки не вызывали подозрений»

— Мы занимались поиском участка два года. Каждый раз нас что-то не устраивало. В один прекрасный день нам позвонили риелторы, поехали смотреть участок в Дербышах, — рассказала Ирина, одна из пострадавших. — Перед сделкой всё проверил юрист, никаких проблем не было. Все выписки из Росреестра на участки — в порядке. Цена была рыночной. За 30 соток заплатили 3,6 миллиона рублей. Участки ни у кого из нас не вызвали никаких подозрений.

Другие две семьи, например, купили по 10 соток. Одни заплатили 1,75 миллиона рублей, вторые — 1,65 миллиона рублей.

Люди уверены, что сделали всё возможное для проверки земель. Они изучали доверенности, заказывали в Росреестре выписки на земли, у ипотечников сделки проверял банк. Кто-то даже ездил к бабушкам, которые были указаны в госактах как владельцы, и те якобы подтверждали, что действительно владеют этой землей.

— Одна семья уехала в другой регион. Они до сих пор платят ипотеку, платеж — 50 тысяч рублей, — рассказали обманутые покупатели. — У них участок 20 соток.

С ипотекой остался и еще один собственник. Участок его семьи расположен в лесу, отдельно от остальных.

— Землю изъяли, а ипотека как была, так и осталась. Получилось так, что мне пришлось продать офис и половину ипотеки я погасил. Сейчас платеж — 20 тысяч рублей в месяц, — рассказал Александр Важенин. — Я уже смирился с ситуацией. Сейчас просто одна цель — как можно быстрее погасить этот кредит. Налоги на участок до сих пор начисляют, хотя он больше нам не принадлежит. В этом году пришлось заплатить за него почти шесть тысяч рублей. В налоговой сказали, что, пока он числится, придется платить.

О том, что с землей в Дербышах проблемы, людям сообщили следователи, риелторы и администрация. А о существовании земли напоминают забитые колышки.

Хотят привлечь Росреестр

За пять лет люди пережили несколько судов, но доказать свою правоту почти нигде не удалось.

— В рамках уголовного дела нас потерпевшими не признали. Наш юрист объяснил это так: представьте, что у меня украли шапку, продали ее вам. После шапку нашли, возвратили ее мне. В данном случае я собственник шапки, а ты кто? Пока мошенников и взяточниц из Росреестра не осудили, участки принадлежали нам, — рассказала представитель семьи Заварухиных. — Нас всех убеждали, что обычно власти землю не забирают у таких, как мы. Говорили, что они взыскивают ущерб с мошенников.

Но власти пошли другим путем. Они воспользовались законным правом вернуть землю в свои владения. Областной Департамент имущественных отношений подал ко всем покупателям иски и отсудил землю себе. Проигравшие попробовали признать себя добросовестными покупателями, удалось это сделать не всем, а только двум семьям. Люди жаловались везде: писали в прокуратуру, СКР, ФСБ, слали письма властям, но ничего не добились.

Теперь они подают иски к Росреестру с требованием компенсировать стоимость участков. Люди считают, что именно из-за сотрудников Росреестра и кадастровой палаты они остались без ничего. Пенсионерка Ольга Заварухина уже проиграла суд с ведомством, сейчас подобный иск подала другая собственница.

— В иске мы сослались на ряд законных оснований требовать компенсации, в том числе и на статью 53 Конституции России, где указано, что «каждый имеет право на возмещение государством вреда, причиненного незаконными действиями (или бездействием) органов государственной власти или их должностных лиц», — пояснила Кристина Шульга, пострадавшая покупательница земли. — На момент совершения преступления Киселева, Костянецкая и Семенова работали в Росреестре, были должностными лицами. Следовательно, вред подлежит взысканию с Российской Федерации, кадастровой палаты Росреестра и самого Росреестра. Руководители учреждений не осуществляли свои должностные обязанности (указаны в регламенте) по проверке размещаемых в реестре прав сведений, а также по контролю подчиненных. Полагаю, что убытки и ущерб возникли как в результате действий физлиц, которые осуждены, так и в результате бездействия должностных лиц госорганов.

Суды указывают, что весь ущерб должны оплатить продавцы, а это пожилые женщины. Например, две женщины купили участок у женщины-риелтора. Трубачев попросил ее оформить землю на себя, потому что собственникам было неудобно везде ездить из-за возраста. Женщина уже на пенсии, но она вынуждена выплатить 1,75 миллиона рублей, которые, как установили в суде, она даже не получила. Ее просто привлекали для подписи документов, а все деньги передавались Евгению Трубачеву.

В Департаменте имущественных отношений Тюменской области пояснили, что они забрали землю, чтобы защитить права государства, которое владеет землями.

— Земельные участки находятся в зоне рекреационного назначения, — ответил Андрей Киселев, заместитель губернатора Тюменской области.

Это значит, что здесь пока не будут строить никакого жилья, возможно, тут появится, например, детская или спортивная площадка.

Отметим, что клочок рекреационной зоны окружен частными домами. А лес напротив и вовсе осваивают ударными темпами: здесь построены огромные дома, доделывают таунхаусы.

По данным Росреестра, сейчас большая часть земель, где располагались участки, снова не размежевана. Летом 2020 года администрация Московского муниципального образования оформила в бессрочное пользование только часть — всего «40 соток».

Позиция ведомства, чьи сотрудницы провернули аферу, остается неизменной на протяжении всех судов.

Представитель Росреестра в судах заявлял, что «управление не уполномочено признавать действия или решения госрегистраторов незаконными либо давать им поручения о внесении изменений в записи госреестра недвижимости». Он указал, что убытки могут подлежать возмещению, только если они возникли из-за незаконных действий госорганов, а действия управления или Росреестра таковыми не признаны.

Кадастровая палата тоже не согласна с исками людей, оставшихся без участков.

Какой выход из ситуации?

Мы попросили юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью, рассказать, какие перспективы у покупателей, оставшихся без ничего.

— Возможный исход этого дела выглядит неоднозначно, и влияют на него сразу несколько факторов. Первая сложность — достаточно длительный период, прошедший с момента выявления факта нарушения прав нынешних собственников, а в подобных случаях очень важно максимально оперативно заявить о своих нарушенных права и добиваться получения решения в свою пользу. Вторая сложность — это очень немногочисленная судебная практика в таких вопросах, и по большей части она опирается на статью 302 Гражданского кодекса, которая подразумевает изъятие собственности в том числе и у добросовестного покупателя, если предыдущий собственник не был в курсе отчуждения у него этой собственности. Поэтому совершение таких крупных покупок, как приобретение недвижимости, — всегда рискованный процесс. И на этапе совершения сделки нужно максимально проверять как сам объект, так и историю сделок с ним и все участвующие в сделки документы, — пояснила Татьяна Кутепова, юрисконсульт федеральной компании «Этажи».

По словам специалиста, пока людям отчаиваться рано. Согласно статье 66 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», Росреестр «несет ответственность за убытки, причиненные лицу в результате ненадлежащего исполнения органом регистрации прав полномочий». Факт того, что правоустанавливающий документ для проведения сделки был поддельный, судя по представленным документам, судом подтвержден. И здесь собственникам необходимо добиваться восстановления своих нарушенных прав, в том числе — в диалоге с реальным собственником этих земельных участков.

Что проверять при сделке с землей?

Земельные споры всегда одни из самых сложных. Жизнь людям могут осложнить не только мошенники.

— Самая распространенная проблема — это вид разрешенного использования земельных участков. Это первое, что необходимо проверить в случае покупки, поскольку не на всех участках разрешено индивидуальное строительство, или существует ряд ограничений для его проведения. Итог может быть печален — участок есть, а построить на нем дом будет нельзя. Не меньше проблем в будущем может создать нарушение границ как самого участка, так и существующих на нем построек, поэтому на этапе подготовки к сделке нужно проверять абсолютно каждую деталь, — отметила Татьяна Кутепова.

Что с мошенниками?

Организатора схемы Евгения Трубачева в марте 2017 года приговорили к 9 годам 6 месяцам колонии строгого режима и штрафу в 3 миллиона рублей. Мужчина оказался серийным мошенником, для него это был уже второй приговор по указанным статьям. В 2008 году его приговорили к 6 годам 4 месяцам лишения свободы. В первый раз он полностью отбыл наказание, а вот во второй раз вышел раньше — его видели в Тюмени еще в позапрошлом-прошлом году. По слухам, мужчина сменил фамилию и снова занимается недвижимостью.

Анну Киселеву, работавшую ведущим инженером кадастрового учета в кадастровой палате Росреестра, приговорили к 4 годам 6 месяцам лишения свободы в колонии общего режима. Также женщину оштрафовали на 350 тысяч рублей и лишили права занимать должности, связанные с организационно-распорядительными функциями по принятию решений в государственных и муниципальных органах. Буквально на прошлой неделе женщина подала прошение об условно-досрочном освобождении. Суд его удовлетворил. Когда решение вступит в силу, тюменка сможет вернуться домой.

Двух регистраторов Росреестра Наталью Семенову (сейчас Медведева) и Евгению Костянецкую тоже осудили. Именно они регистрировали все участки в Дербышах. От Трубачева и Киселевой женщины получили суммарно 560 тысяч рублей. Из этой суммы Семеновой достались 420 тысяч рублей, а Костянецкой, выступившей посредницей при передаче взятки, — 140 тысяч рублей. Обеих суд признал виновными, но в колонию отправлять не стал.

За получение взятки Наталью Семенову приговорили к штрафу в 2,4 миллиона рублей и запретили ей на три года занимать должности на госслужбе и в органах местного самоуправления. Выплачивать штраф взяточнице разрешили частями — по 50 тысяч рублей ежемесячно в течение четырех лет. Сейчас женщина оказывает риелторские услуги.

За посредничество во взятке Евгению Костянецкую приговорили к штрафу в размере 1,2 миллиона рублей с лишением права занимать должности на госслужбе или в органах местного самоуправления сроком на два года. Ей суд тоже дал рассрочку на четыре года.